จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาคอขวดหลายประการเพื่อบรรลุเป้าหมาย 1 ล้านหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมภายในปี 2573

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ ได้มีนโยบายมากมายเพื่อส่งเสริมการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน (NOCN) สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์ (IP) อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์กลับไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม คณะกรรมการบริหารกลางได้ออกคำสั่งที่ 34 ว่าด้วยการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คำสั่งดังกล่าวมอบหมายภารกิจให้มีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมภายในปี พ.ศ. 2573

นายหวู ชี เคียน รองผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท QUALIPRO Construction Joint Stock Company ซึ่งเป็นสมาชิกของสมาคมการเงินเขตอุตสาหกรรมเวียดนาม (VIPFA) กล่าวว่า คำสั่งที่ 34 ยืนยันความมุ่งมั่นของพรรคของเราในการดำเนินการด้านประกันสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย คนงาน และบุคคลอื่นที่เข้าเกณฑ์สำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมอีกครั้งหนึ่ง

เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว นายเคียน กล่าวว่า จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคหลัก 6 กลุ่มออกไป

ประการแรก การจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมและโครงการบ้านจัดสรรเพื่ออุตสาหกรรม การกำหนดนโยบายให้จัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 20% ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์เพื่อก่อสร้างบ้านจัดสรรเพื่อสังคม ถือเป็นนโยบายที่ดี อย่างไรก็ตาม การดำเนินการที่เข้มงวดเกินไปอาจส่งผลให้ราคาบ้านจัดสรรสูงขึ้นโดยไม่ตั้งใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งที่สวยงาม ใจกลางเมือง และมีมูลค่าสูง นอกจากนี้ ค่าครองชีพในอนาคตในทำเลใจกลางเมืองยังสูง และไม่เหมาะกับผู้มีรายได้น้อย

คำสั่งที่ 34 ของคณะกรรมการกลางพรรคมอบหมายให้มีการจัดให้มีบ้านอย่างน้อย 1 ล้านหลังสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมภายในปี 2573

“การกำหนดให้มีการกันเงินกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัย 20% ของโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ไว้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมนั้น จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ หรือการรวมเงินกองทุนที่ดินดังกล่าวเข้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่จัดวางส่วนกลางในทำเลที่เหมาะสมจะเหมาะสมกว่ากับความเป็นจริง” นายเคียน กล่าว

ประการที่สอง การเคลียร์พื้นที่ (GPMB) โครงการจำนวนมากล่าช้าเนื่องจาก GPMB ล้มเหลวเมื่อโครงการบ้านจัดสรรสังคมตั้งอยู่ในหรือติดกับโครงการ NOTM ในเวลานั้น ผู้ที่มีที่ดินจะได้เปรียบเทียบนโยบายสนับสนุน GPMB ระหว่างสองโครงการ

เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนจะต้องเจรจาต่อรองราคาค่าชดเชยที่ดินกับประชาชนในโครงการ NOTM ส่วนโครงการ NOXH จะใช้ราคาตามระเบียบของรัฐ ดังนั้น ความแตกต่างของราคาค่าชดเชยที่ดิน (แม้ว่าทั้งสองโครงการจะอยู่ติดกัน) ระหว่างโครงการทั้งสองประเภท (NOTM และ NOXH) จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น ในเวลานั้น การดำเนินการชดเชยสำหรับโครงการ NOXH จะยากขึ้น

ในทางกลับกัน ตามกฎระเบียบ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรม รัฐบาลจะดำเนินการเคลียร์พื้นที่และมอบที่ดินเปล่าให้กับนักลงทุนเพื่อก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว สำหรับโครงการส่วนใหญ่ นักลงทุนต้องดำเนินการเคลียร์พื้นที่ ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาและต้นทุนมากมาย

ประการที่สาม การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ตามกฎระเบียบ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมและโครงการบ้านจัดสรรเพื่ออุตสาหกรรมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อลดราคาขายและค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้นโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันต้องผ่านขั้นตอนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับนักลงทุนด้วย

การกระทำดังกล่าวจะทำให้หน่วยงานต่างๆ มีเวลาในการดำเนินการคำนวณยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมาก และในขณะเดียวกันก็ยืดระยะเวลาการดำเนินโครงการออกไปด้วย

ประการที่สี่ การสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ตามระเบียบข้อบังคับ โครงการบ้านจัดสรรของรัฐจะสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคบางส่วนหรือทั้งหมดภายใต้ขอบเขตของโครงการบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ยังไม่ได้รับนโยบายนี้ หากนโยบายนี้มีผลบังคับใช้ ราคาขาย/เช่าบ้านจัดสรรก็จะลดลงด้วย

ประการที่ห้า ในส่วนที่เกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องขจัดความคิดที่ว่าการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั้นเกี่ยวข้องกับคุณภาพการก่อสร้างที่ต่ำและสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมที่ต่ำ

แม้จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ข้อกำหนดด้านคุณภาพการก่อสร้าง ความปลอดภัย และสาธารณูปโภคยังคงต้องเป็นไปตามกฎระเบียบและไม่ต่ำกว่าโครงการ NOTM ทั่วไปมากนัก การลดราคาขายและราคาเช่าต้องดำเนินการผ่านนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ ไม่ใช่การลดสาธารณูปโภคและคุณภาพการก่อสร้าง

ประการที่หก เกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับผู้เช่าหรือผู้ซื้อ NOCN ในความเป็นจริง นักลงทุนทุกคนต้องการขายอพาร์ตเมนต์ NOCN จำนวนมากเพื่อคืนทุนและทำกำไรอย่างรวดเร็ว แทนที่จะปล่อยเช่า เพราะการปล่อยเช่าเปรียบเสมือนการใช้เงินจำนวนมากเพื่อเก็บเงินเศษเงินเล็กๆ น้อยๆ ใช้เวลานานในการคืนทุนและก่อให้เกิดดอกเบี้ยระยะยาว ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการ NOCN คนงานมักจะมีทัศนคติที่จะไม่ซื้อ มีเพียงไม่กี่คนที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ คนงานส่วนใหญ่เช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้นเนื่องจากขาดเงินทุน

นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่โครงการ NOCN บางโครงการเสร็จสมบูรณ์ แต่นักลงทุนกลับขายอพาร์ตเมนต์ได้น้อย จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้มีน้อย นักลงทุนต้องพยายามรักษาสมดุลระหว่างราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อให้โครงการมีประสิทธิภาพ ซึ่งทำให้ราคาเช่าสูงกว่าการเช่าบ้านสำหรับประชาชนทั่วไป และแรงงานก็ไม่สนใจเช่า NOCN เช่นกัน

เพื่อแก้ไขข้อขัดแย้งนี้บางส่วน คุณ Kien ได้เสนอให้นำกลไกที่อนุญาตให้เจ้าของกิจการการผลิตในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม สามารถสร้างหรือให้เช่าอาคาร NOCN ทั้งชั้นหรือทั้งอาคาร เพื่อให้คนงานพักอาศัยได้ฟรีหรือในราคาพิเศษ เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะได้รับเงินทุนคืนอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจะรักษาคนงานไว้ได้ และคนงานจะสามารถอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ได้ในราคาที่สมเหตุสมผล วิธีนี้จะช่วยส่งเสริมการลงทุนของ NOCN เช่นเดียวกับคนงานที่อาศัยอยู่ในโครงการเหล่านี้ และสร้างหลักประกันทางสังคม

มินห์ทู