ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ มีนโยบายมากมายในการส่งเสริมการดำเนินการและการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (SHS) และบ้านพักคนงาน (HS) สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์ (IP) อย่างไรก็ตามผลลัพธ์ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม คณะกรรมการบริหารกลางได้ออกคำสั่งฉบับที่ 34 เรื่องการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม คำสั่งดังกล่าวได้มอบหมายงานให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมภายในปี 2030

นายหวู่ ชี เกียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท QUALIPRO Construction Joint Stock Company ซึ่งเป็นสมาชิกของสมาคมการเงินเขตอุตสาหกรรมเวียดนาม (VIPFA) กล่าวว่า คำสั่งที่ 34 ได้ยืนยันความมุ่งมั่นของพรรคของเราอีกครั้งในการดำเนินการด้านประกันสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย คนงาน และผู้มีสิทธิ์ได้รับนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม

เพื่อบรรลุเป้าหมายดังกล่าว นายเคียน กล่าวว่า จำเป็นต้องกำจัดอุปสรรคหลัก 6 กลุ่มออกไป

ประการแรกจัดเตรียมกองทุนที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยอุตสาหกรรม การกำกับดูแลให้จัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยอย่างน้อยร้อยละ 20 ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ถือเป็นนโยบายที่ดี อย่างไรก็ตาม การประยุกต์ใช้ที่เข้มงวดเกินไปจะผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยในสังคมสูงขึ้นโดยไม่ตั้งใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงาม ใจกลางเมือง และมีมูลค่าสูง นอกจากนี้ ค่าครองชีพในอนาคตในทำเลใจกลางเมืองยังแพงอีกด้วย ซึ่งไม่เหมาะกับคนที่มีรายได้น้อย

คำสั่งที่ 34 ของคณะกรรมการกลางพรรคได้มอบหมายให้มีการจัดให้มีบ้านอย่างน้อย 1 ล้านหลังสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมภายในปี 2573

“การกำหนดให้มีการกันเงินกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัย 20% ของโครงการบ้านจัดสรรไว้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมนั้น จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ หรือการรวมเงินกองทุนที่ดินดังกล่าวเข้าในโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่จัดวางเป็นศูนย์กลางในทำเลที่เหมาะสมจะเหมาะสมกว่าในทางปฏิบัติจริง” นายเคียน กล่าว

ประการที่สอง งานเคลียร์พื้นที่ โครงการจำนวนมากล่าช้าเนื่องจากไม่สามารถเคลียร์พื้นที่ได้ในขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมตั้งอยู่ภายในหรือติดกับโครงการ NOTM เมื่อถึงเวลานั้น ผู้มีที่ดินจะได้มีการเปรียบเทียบนโยบายสนับสนุน กฟผ. ระหว่าง 2 โครงการ

เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ กับโครงการ NOTM นักลงทุนจะเจรจาราคาค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่กับประชาชน โครงการบ้านจัดสรรมีราคาตามระเบียบของรัฐ ดังนั้นความแตกต่างของราคาค่าชดเชยสำหรับการเวนคืนที่ดิน (แม้ว่าทั้งสองโครงการจะอยู่ติดกัน) ระหว่างโครงการทั้งสองประเภท (NOTM และ NOXH) จะยิ่งมากขึ้น เมื่อถึงเวลานั้น การทำงานด้านการเคลียร์พื้นที่เพื่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมก็ทำได้ยากยิ่งขึ้น

ในทางกลับกัน ตามกฎระเบียบ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรม รัฐบาลจะดำเนินการเคลียร์พื้นที่และมอบที่ดินสะอาดให้กับนักลงทุนเพื่อการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว สำหรับโครงการส่วนใหญ่ นักลงทุนจะต้องดำเนินการเคลียร์พื้นที่ ซึ่งก่อให้เกิดความยากลำบากและต้นทุนมากมาย

สาม การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ตามกฎหมายแล้วโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรมจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อลดราคาขายและค่าเช่า อย่างไรก็ตามการบังคับใช้นโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันจะต้องผ่านขั้นตอนการคำนวณว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นจำนวนเท่าใด ก่อนจะดำเนินการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้กับนักลงทุน

การกระทำดังกล่าวจะทำให้หน่วยงานต่างๆ มีเวลาในการดำเนินการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก และในขณะเดียวกันก็จะทำให้ระยะเวลาในการดำเนินโครงการยาวนานขึ้นด้วย

ประการที่สี่สนับสนุนต้นทุนการลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ตามกฎหมายว่าด้วยโครงการบ้านพักอาศัยสังคม รัฐบาลจะสนับสนุนบางส่วนหรือทั้งหมดของค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคภายในขอบเขตของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม อย่างไรก็ตามโครงการส่วนใหญ่ยังไม่ได้รับนโยบายนี้ หากใช้นโยบายนี้ ราคาขาย/เช่าบ้านพักอาศัยสังคมก็จะลดลงบางส่วนด้วย

ประการที่ห้า ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องขจัดความคิดที่ว่าการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั้นเกี่ยวข้องกับคุณภาพการก่อสร้างที่ต่ำและสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมที่ต่ำ

ถึงแม้จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ข้อกำหนดด้านคุณภาพการก่อสร้าง ความปลอดภัย และสาธารณูปโภคของโครงการก็ยังต้องเป็นไปตามกฎหมายกำหนด และไม่ต่ำกว่าโครงการ NOTM ทั่วไปมากนัก การลดราคาขายและราคาเช่าควรทำผ่านนโยบายสนับสนุนจากรัฐ ไม่ใช่ด้วยการลดสาธารณูปโภคหรือคุณภาพการก่อสร้าง

6. เรื่อง กฎเกณฑ์เรื่องที่สามารถเช่าและซื้อ NOCN ได้ ในความเป็นจริง นักลงทุนทุกคนต่างต้องการที่จะขายอพาร์ทเมนต์ NOCN จำนวนมาก เพื่อที่จะสามารถคืนทุนและสร้างกำไรในเร็วๆ นี้ แทนที่จะเช่า เนื่องจากการเช่าก็เหมือนกับการใช้เงินทั้งหมดเพื่อเก็บเงินเศษเงิน ใช้เวลาในการคืนทุนนาน และต้องรับดอกเบี้ยเป็นเวลานาน จึงจะมีความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน

อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการ NOCN คนงานมักจะมีทัศนคติที่จะไม่ซื้อ มีเพียงไม่กี่คนที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ คนงานส่วนใหญ่เช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้นเนื่องจากขาดแคลนเงินทุน

นี่ก็เป็นเหตุผลว่าทำไมโครงการ NOCN บางโครงการจึงเสร็จสมบูรณ์ แต่ผู้ลงทุนกลับขายอพาร์ตเมนต์ได้น้อย เมื่อจำนวนยูนิตที่ขายได้มีน้อย นักลงทุนจะต้องสร้างสมดุลและเพิ่มราคาค่าเช่าเพื่อให้โครงการมีประสิทธิผล ทำให้ราคาเช่าสูงกว่าการเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง และคนทำงานก็ไม่สนใจเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง

เพื่อคลี่คลายข้อขัดแย้งนี้บางส่วน นาย Kien ได้เสนอให้ใช้กลไกที่อนุญาตให้เจ้าของกิจการการผลิตในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรมสร้างหรือให้เช่าพื้นที่ชั้นหนึ่งหรืออาคาร NOCN ทั้งหลังเพื่อให้คนงานของตนอยู่อาศัยได้ฟรีหรือในราคาพิเศษ เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมก็จะได้คืนทุนในไม่ช้า ธุรกิจต่างๆ ก็จะสามารถรักษาพนักงานเอาไว้ได้ และพนักงานก็จะสามารถอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์ในราคาที่เหมาะสมได้ สิ่งนี้จะเป็นการส่งเสริมการลงทุนใน NOCN เช่นเดียวกับคนงานที่อาศัยอยู่ในโครงการเหล่านี้ ซึ่งจะทำให้มั่นใจได้ถึงหลักประกันทางสังคม

มินห์ทู