ธุรกิจและประชาชนได้รับประโยชน์อะไรบ้าง?

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขซึ่งผ่านเมื่อวันที่ 18 มกราคม ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและกำหนดตารางราคาที่ดินไว้ในมาตรา 159 ดังนั้น ตารางราคาที่ดินจึงถูกสร้างขึ้นเป็นประจำทุกปี และประกาศใช้ตารางราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และปรับปรุงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

ในการประเมินประเด็นใหม่นี้ ผู้เชี่ยวชาญทุกคนกล่าวว่า การลบกรอบราคาที่ดินออกเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อขจัดกลไกการบริหารจัดการที่ดินทางปกครอง และเปลี่ยนไปสร้างรายการราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดแทน

สิ่งนี้จะช่วยจำกัดการเก็งกำไรที่ดิน เพราะเมื่อราคาที่ดินใกล้เคียงกับตลาด ภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมการโอนจะสูงขึ้น ซึ่งทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนที่ดินลดลง ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านและที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจะมีโอกาสซื้อใน "ราคาที่เหมาะสม" มากขึ้น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่นักเก็งกำไรถือครองที่ดินและพยายามทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้น...

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินนั้นมีความสมเหตุสมผล เนื่องจากราคาที่ดินที่ระบุไว้ในรายการราคาที่ดินของรัฐมักจะต่ำกว่าราคาที่ดินตลาดประมาณ 30-50% เสมอ

โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินในช่วงปี 2020 - 2024 นั้นโดยพื้นฐานแล้วจะเหมือนกับช่วงปี 2016 - 2019 โดยราคาที่ดินในเมืองสูงสุดอยู่ที่ 162 ล้านดองต่อตารางเมตรบนถนนเหงียนเว้ และ 110 ล้านดองต่อตารางเมตรบนถนนเลดวน

ในปี 2014 การประมูลที่ดินขนาด 3,000 ตารางเมตรบนถนนเลดวน ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร หลังจากการประมูล 16 รอบ มีห้องชุดหนึ่งที่ประมูลได้ราคาสูงกว่า 400 ล้านดองต่อตารางเมตร

“ นี่คือราคาที่ดินที่เป็นตัวแทนอันเนื่องมาจากการทำธุรกรรมทางการตลาด ” นายเชา กล่าว

คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Savills Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ที่ดินที่เวนคืนและได้รับการชดเชยทั้งหมดจะมีราคาตามราคาตลาด ซึ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น

“ โดยทั่วไปแล้ว มูลค่าตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าชดเชยที่ดิน ถือเป็นประเด็นละเอียดอ่อน หากรัฐไม่สามารถเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานได้ ก็จะส่งผลกระทบต่ออัตราการเติบโต ทางเศรษฐกิจ โดยรวม ” นายทรอย กริฟฟิธส์ กล่าว

ตามที่นายทรอย กริฟฟิธส์ กล่าว ผู้ที่สูญเสียที่ดินภายใต้โครงการวางแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม สามารถได้รับการชดเชยอย่างยุติธรรมมากขึ้นเนื่องจากรายได้จากภาษีที่ดินที่สูงขึ้น หากราคาธุรกรรมถูกกำหนดให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น

นายหวู เดอะ เดียป รองประธานถาวรของสโมสรอสังหาริมทรัพย์ ฮานอย ยังกล่าวอีกว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เร่งกระบวนการเคลียร์พื้นที่ กำจัดธุรกิจที่อ่อนแอ และให้ประโยชน์แก่ผู้คนเมื่อที่ดินของพวกเขาได้รับการกู้คืน

ตามกฎหมายฉบับเดิม เนื่องจากกรอบราคาที่ดินที่ต่ำ ประชาชนจึงเสียเปรียบในการจัดหาที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุของความขัดแย้งและการร้องเรียนจำนวนมาก ดังนั้น การยกเลิกกรอบราคาที่ดินในร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขในครั้งนี้จึงถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญ

นายเดียปวิเคราะห์ต่อไปว่าการยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะส่งผลดีต่อรัฐ ประชาชน และธุรกิจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประชาชนได้ที่ดินคืนมาก็จะสามารถรับค่าชดเชยได้ในราคาที่สูงขึ้นและเป็นธรรมมากขึ้น จึงทำให้ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนได้รับสิทธิอย่างแน่นอน

สำหรับรัฐ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะทำให้ค่าชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่สูงขึ้น ทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่มูลค่าที่แท้จริง และทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น

รัฐสามารถหลีกเลี่ยงสถานการณ์ราคาที่ดินสองราคาได้ นั่นคือ เจ้าของที่ดินประกาศราคาที่ดินต่ำเพื่อรับอัตราภาษีที่ต่ำกว่าราคาจริง วิธีนี้จะช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณได้

“ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการยกเลิกกรอบราคาที่ดินไปแล้ว แต่เมื่อมีการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการใดโครงการหนึ่ง ประชาชนอาจยังไม่เห็นด้วยกับแผนการชดเชยของรัฐหรือของรัฐ 100% ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ละเอียดมากขึ้นเกี่ยวกับเรื่องนี้ ” นายเดียปกล่าว

สำหรับธุรกิจ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยเร่งการเคลียร์พื้นที่และกำจัดธุรกิจที่อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอาจต้องแบกรับต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น

ง็อก วี