ความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ยังคง “ลดลง”

หากเปรียบเทียบกับที่ดินหรือทาวน์เฮาส์ - วิลล่า อพาร์ทเมนท์ยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่สร้างแรงผลักดันในการฟื้นตัวของตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567

อ้างอิงจากข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 เนื่องจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในนครโฮจิมินห์ ทำให้มีอุปทานไม่เพียงพอและภายในสิ้นปีนี้ จะมีโครงการเพียงไม่กี่โครงการที่เริ่มก่อสร้าง ส่งผลให้มีความต้องการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้น

ในบริบทที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราดอกเบี้ยธนาคารยังคงอยู่ในระดับต่ำ นี่ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่จะใช้ประโยชน์จากโครงการที่เปิดตัวในช่วงปลายปีด้วยราคาที่เหมาะสมและนโยบายการขายที่ดี หลายๆคนจึงตัดสินใจซื้อบ้านโดยอาศัยโอกาสทำกำไรในช่วงนี้ พวกเขากำลังใช้มาตรการป้องกันในกรณีที่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากที่มีการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ของนครโฮจิมินห์และมีกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้

สังเกตได้ว่าในนครโฮจิมินห์ นอกเหนือจากโครงการไม่กี่โครงการที่เปิดขายในระยะต่อไปแล้ว ในช่วงสิ้นปีจะมีการเปิดตัวอุปทานใหม่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ปัจจุบัน โครงการอพาร์ทเมนท์เพื่อสุขภาพสีเขียว Essensia Sky ของ Phu Long ทางตอนใต้ของนครโฮจิมินห์ เป็นแหล่งจัดหาหลักที่หายากพร้อมเอกสารทางกฎหมายมาตรฐานซึ่งได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ในบริบทที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัว การที่นักลงทุนรายนี้สามารถนำโครงการเข้าสู่ตลาดได้ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพทางการเงินของโครงการ และความคาดหวังในการรับคลื่นความต้องการในช่วงปลายปี คาดว่าในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน ปี 2567 โปรเจ็คนี้จะเปิดตัวสู่ตลาดพร้อมนโยบายการขายที่น่าสนใจ

โครงการอพาร์ทเมนท์สีเขียวเพื่อสุขภาพของฟู่หลง เอสเซนเซีย สกาย คือแหล่งจัดหาพื้นฐานที่หายากพร้อมเอกสารทางกฎหมายที่ได้มาตรฐานซึ่งได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ภาพ : PL

หรือทางทิศตะวันออก โครงการ FIATO Uptown ของ Thang Long Real Group ตั้งอยู่ติดถนน To Ngoc Van เขต Thu Duc (เดิมคือเมือง Thu Duc ในปัจจุบัน) ซึ่งก็เป็นแหล่งอุปทานหลักที่หายากในพื้นที่นี้ด้วยราคาที่สมเหตุสมผลซึ่งดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ โครงการตั้งอยู่ในพื้นที่พักอาศัยของโครงการ Thang Long Home-Hung Phu ขนาด 9.2 ไร่ ได้ส่งมอบใบประกาศเรียบร้อยแล้ว และมีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 90% ข้อดีของโครงการคือ อยู่ใกล้ถนนวงแหวนรอบนอกนครโฮจิมินห์ 2 ที่กำลังจะเริ่มก่อสร้างในส่วนที่ปิดไปทางทิศตะวันออก พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกในชุมชนที่มีอยู่แล้วในพื้นที่ คาดว่ามูลค่าโครงการจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จ

นายหวอ หยุน ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายที่อยู่อาศัย CBRE Vietnam เปิดเผยว่า อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีจำกัดจนถึงสิ้นปีนี้ อย่างไรก็ตาม จุดสว่างคือความต้องการที่เพิ่มขึ้น โครงการอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ที่มีราคาประมาณ 50-60 ล้านดองต่อตรม. เริ่มมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ในบริบทที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงเพิ่มขึ้น โครงการเหล่านี้จึงมีข้อได้เปรียบ

บุคคลนี้เน้นย้ำว่าโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ยังคงมุ่งเน้นไปที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ในขณะเดียวกัน นักลงทุนมักจะซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่อเช่าหรือรอราคาขึ้นในระยะยาว ผู้ซื้อยังคงมองหาช่องทางที่มั่นคงในการเก็บเงินซึ่งก็คืออสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ช่องทางการลงทุนอื่นๆ มีการพัฒนาที่ซับซ้อน

“ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ถือเป็นไตรมาสชี้ชะตาสำหรับตลาดอสังหาฯ ยุคใหม่ ไตรมาสที่ 4 ถือเป็นจุดสูงสุดของตลาด คาดว่าในช่วงไตรมาสที่ 1 และ 2 ปี 2568 อุปทานของอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์จะดีขึ้น กิจกรรมการจองและการดำเนินโครงการจะกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังจากที่ถูก “บีบ” มาเป็นเวลานาน ปัจจุบันนักลงทุนและผู้ซื้อจริงกำลังกลับมาคึกคักในตลาดอีกครั้ง โดยมีสัญญาณบวกเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ” นายเกียรติกล่าวเน้นย้ำ

ไม่มีเหตุผลที่ราคาห้องชุดหลักจะต้องตก

ตัวแทน CBR เวียดนามวิเคราะห์ว่าในบริบทของการขาดแคลนอุปทาน โครงการใหม่ๆ มักมีปัญหาในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย ต้นทุนการลงทุน โอกาสในการกู้ยืม ความคาดหวังด้านราคาของนักลงทุน... ทั้งหมดนี้ล้วนเพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงไม่มีเหตุผลที่ราคาอพาร์ทเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์จะลดลง บางที ในบริบทที่ตลาดไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง นี่อาจเป็นโอกาสให้ผู้ซื้อ “ด่วน” เข้ามาเป็นผู้นำ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ที่เสนอในระยะนี้ได้รับการปรับให้เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดจริง ในยุคหน้าระดับราคาจะเปลี่ยนแปลงแน่นอน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไซง่อนใต้มีแนวโน้มเติบโตแบบก้าวกระโดด โดยมีแหล่งจัดหาสินค้าหลักในราคาสมเหตุสมผลและมีนโยบายการขายที่ดีในช่วงปลายปี ภาพ : PL

ขณะนี้ นครโฮจิมินห์กำลังเร่งดำเนินการปรับรายการราคาที่ดินและประกาศใช้ก่อนวันที่ 20 ตุลาคมนี้ โดยหลังจากประกาศราคาที่ดินใหม่แล้ว และมีการบังคับใช้หนังสือเวียนและคำสั่งกฎหมายอย่างแพร่หลาย คาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนท์ จะได้รับผลกระทบอย่างมากทั้งในเรื่องช่องทางทางกฎหมาย ต้นทุนการดำเนินการที่ดินเบื้องต้น และต้นทุนการระดมเงินทุน ดังนั้นราคาหลักของโครงการใหม่จึงเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคารองของโครงการที่ได้ดำเนินการหรือส่งมอบไปแล้วเพิ่มสูงขึ้นด้วย นี่คือสาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจเปลี่ยนแปลงได้ตั้งแต่ต้นปี 2568

ตามคำกล่าวของนางสาว Pham Ngoc Thien Thanh หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE ในนครโฮจิมินห์ ตลาดอพาร์ตเมนต์ขั้นพื้นฐานไม่เคยเห็นแนวโน้มราคาลดลงเลย ในตลาดรองจะมีการลดราคาแต่เป็นเพียงการลดเฉพาะพื้นที่และไม่ครอบคลุมตลาดอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด บางโครงการที่ระงับการขายไป 2-3 ปี ก็จะกลับมาขายออกสู่ตลาดได้ราคาเพิ่มขึ้น 10-30% จากการประเมินราคาครั้งก่อน สิ่งนี้แสดงถึงความคาดหวังจากนักลงทุนตลอดจนต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นซึ่งสร้างระดับราคาใหม่ให้กับตลาด

ผู้แทนสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามซึ่งมีมุมมองเดียวกันกล่าวว่าราคาขายขั้นต้นยังคงเพิ่มขึ้น เนื่องจากแม้ว่าอุปทานจะดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดในปัจจุบันมีมาตรฐานการผลิตสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนที่สูง โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนั้นราคาอสังหาฯขั้นต้นจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป