ผู้เชี่ยวชาญกล่าวอย่างไรเกี่ยวกับการที่นครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินใน 5 เขตชานเมือง?

นายบุย ซวน เกื่อง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ได้ลงนามและออกคำสั่งเลขที่ 83/2024 เกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับในการกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในเมืองได้

นครโฮจิมินห์ประกาศห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินใน 5 เขตชานเมืองอย่างเป็นทางการ ภาพ: Le Toan

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วกรุงเทพฯ จะไม่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่องค์กรหรือบุคคลที่สร้างบ้านเอง

ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินในเขตตำบล ตำบล และอำเภอต่างๆ ของจังหวัด โดยให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 31 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และข้อ 1 และ 2 มาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ลงทุนสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินให้แก่บุคคลธรรมดาที่มีการสร้างบ้านของตนเองได้

นาย Le Hoang Chau ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว จากหนังสือพิมพ์อิเล็กทรอนิกส์ด้านการลงทุน Baodautu.vn ว่ากฎระเบียบนี้ไม่สอดคล้องกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดเงื่อนไขให้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้บุคคลทั่วไปสร้างบ้านเองได้ กรณีที่ดินไม่ตั้งอยู่ในเขต อำเภอ หรือเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 หรือประเภทที่ 3...

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาตามสภาพพื้นที่ เพื่อกำหนดพื้นที่ที่ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านเอง

ดังนั้น ภายใต้กฎหมายฉบับนี้ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองใน 16 เขตและเมืองทูดึ๊ก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ 5 อำเภอของบิ่ญจันห์, ญาเบ, ฮอกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ นายโจวกล่าวว่า จำเป็นต้องระบุรายละเอียดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในคอมมูน

ก่อนหน้านี้ ตามการประเมินของกรมโยธาธิการและผังเมือง นครโฮจิมินห์กำลังพัฒนาโครงการ “การลงทุน-ก่อสร้างเขตให้เป็นเขต (หรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์) ในช่วงปี พ.ศ. 2564 - 2573” ดังนั้น ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี พ.ศ. 2573 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสู่การเป็นตัวชี้วัดระดับเมืองเพื่อก้าวขึ้นเป็นเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์

เพื่อหลีกเลี่ยงการเลือกปฏิบัติระหว่างโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเพื่อรวมการบังคับใช้กฎหมายในเมือง นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วทั้งเมืองจะต้องลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จสมบูรณ์ตามระเบียบข้อบังคับ จากนั้นดำเนินการตามขั้นตอนการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินให้กับองค์กรและบุคคลตามระเบียบข้อบังคับ

อย่างไรก็ตาม HoREA เชื่อว่าแม้ว่าเมืองจะตั้งเป้าหมายให้เขต Bình Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi และ Can Gio กลายเป็นเขตหรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์ภายในปี 2030 แต่ปัจจุบันทั้ง 5 เขตยังคงเป็นเขตภายใต้นคร ไม่ใช่เขตหรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์

“ด้วยเจตนารมณ์ของการเคารพกฎหมาย ปฏิบัติตามกฎหมาย และปฏิบัติตามกฎหมายตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ทั้ง 5 เขตยังคงอยู่ในพื้นที่ที่เหลือ เมืองจะพิจารณาจากสภาพท้องถิ่นเพื่อกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเอง” นายเชา กล่าว

นอกจากนี้ นายโจวประเมินว่ากฎระเบียบของเมืองยังไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง และความต้องการของประชาชนที่ต้องการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยใน 5 เขตนี้เพื่อสร้างบ้านของตนเอง