นโยบายการเงินและการคลังให้การสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดี

นาย Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แบ่งปันมุมมองของเขาในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2023" ที่จัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม โดยแสดงความเห็นว่าเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวจะเริ่มตั้งแต่ประมาณไตรมาสที่ 2 ไปเป็นไตรมาสที่ 4 ปี 2024

เมื่ออธิบายเหตุผลของคำกล่าวข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า มีตัวบ่งชี้พื้นฐาน 3 ประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นตามแนวโน้มที่ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ประการแรก ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร Batdongsan.com.vn วิเคราะห์ว่าในช่วงวิกฤตครั้งก่อน ใช้เวลา 1.5 ปีนับตั้งแต่ธนาคารของรัฐลดเพดานอัตราดอกเบี้ยจนกระทั่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับตัว

หากในช่วงปี 2551-2555 ตลาดใช้เวลา 4 ปีถึงจะแสดงสัญญาณการปรับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ในช่วงนี้ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 ธนาคารกลางได้ดำเนินการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงาน 2 ครั้ง ตามมาด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยประเภทต่างๆ

ประการที่สอง การเติบโตของสินเชื่อ ทบทวนเรื่องราวในปี 2555 การเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อสูงถึง 8% ในปี 2556 อัตราการเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 12 และอัตราเงินเฟ้อเป็นร้อยละ 6

“ในปีที่สินเชื่อผ่อนปรน ตลาดอสังหาฯ แสดงสัญญาณพลิกกลับทันที ในบริบทตลาดปัจจุบัน ตั้งแต่ต้นปี 2566 ธนาคารกลางได้คาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อทั้งปี 2566 ไว้ที่ 14-15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวก” นายก๊วก อันห์ กล่าว

ประการที่สาม ในส่วนของนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก แต่จนกระทั่งปี 2556 จึงได้มีการออกนโยบายสนับสนุนตลาด เช่น แพ็คเกจสนับสนุน 30,000 ล้านบาท และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

ภายในปี 2565 ตลาดจะมีผลการดำเนินงานที่ซบเซาซ้ำอีก เนื่องจากการเข้มงวดสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสภาพคล่องลดลง อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปลายปี 2565 รัฐบาลได้ดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง เช่น มาตรการช่วยเหลือ 1.2 แสนล้านดอง, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 เพื่อช่วยบรรเทาความกดดันในการชำระเงินกู้สำหรับภาคธุรกิจ, มติที่ 33 เพื่อช่วยเหลือตลาดอสังหาฯ คลายล็อก, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ที่ให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่สามารถแบ่งเป็นแปลงขายได้...

จากการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า เขาให้ความเห็นว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2566”

อพาร์ตเมนต์จะเป็นกลุ่มอสังหาฯ กลุ่มแรกที่จะฟื้นตัว

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2023 ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาตั้งแต่ 2,000 - 4,000 ล้านบาท เป็นที่ถูกค้นหามากที่สุด

ในปี 2023 ราคาขายอพาร์ทเม้นท์จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยจาก 1% - 5% ในฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในนครโฮจิมินห์

อย่างไรก็ตามในระยะยาวตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ได้สูงเกินอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชน หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของคนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น

คุณ Le Bao Long ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า “การซื้ออพาร์ตเมนต์กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้คน เนื่องจากอัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเติบโตของราคาบ้านได้ ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์พื้นฐานก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น”

นายลอง กล่าวว่า การที่ราคาอาคารชุดปรับตัวขึ้นในปัจจุบันได้รับผลกระทบจากหลายสาเหตุทั้งทางตรงและทางอ้อม

ประการแรก เกิดการไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนยังคงสูง แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ยังคงมีจำกัด โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในช่วงราคาและอยู่ในใจกลางเมือง

ประการที่สอง เศรษฐกิจโลกมีการผันผวน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง จนทำให้ผู้ลงทุนต้องปรับขึ้นราคาสินค้าเพื่อทำกำไร

ประการที่สาม กองทุนที่ดินมีจำกัด ในขณะที่ราคาที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น กองทุนที่ดินในตัวเมืองก็ขาดแคลนมากขึ้น การดำเนินโครงการต้องใช้เวลาและต้นทุนในการดำเนินการมาก

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ดัชนีราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงตั้งแต่ปี 2018 จนถึงปัจจุบันทั่วประเทศ แต่มีแนวโน้มที่จะแยกความแตกต่างระหว่างภูมิภาคและพื้นที่เฉพาะในปี 2023 หลังจากช่วงเวลาอันยาวนานตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2018 ถึงไตรมาสที่สามของปี 2023 ราคาขายที่ดินในภาคใต้เพิ่มขึ้น 71% และในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 54%

ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น นายลองยืนยันว่าราคาห้องชุดไม่สามารถลดหรือต่ำลงกว่านี้ได้อีกแล้ว

โดยอ้างอิงจากข้อมูลในรายงานของ Batdongsan.com.vn คุณ Long ยังได้ชี้ให้เห็นถึงจิตวิทยาของผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้คนจึงหันมาเช่าบ้านหรือหาวิธีกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อจำนวนมากยังคงไม่ดำเนินการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพราะยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากราคาห้องชุดมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ อัตราการทำกำไรโดยเฉลี่ยจากการลงทุนในห้องชุดจึงสูงถึง 12.5% ​​ต่อปี (เมื่อรวมกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่าเข้าด้วยกัน)

ซึ่งเป็นผลกำไรที่ดีและมีเสถียรภาพมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม ข้อมูลนี้รวบรวมและวิเคราะห์โดย Batdongsan.com.vn เปรียบเทียบตั้งแต่ปี 2015 จนถึงปัจจุบัน
ตามการสำรวจที่ดำเนินการโดย Batdongsan.com.vn นายหน้ากว่า 27% เชื่อว่าอพาร์ตเมนต์จะเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวเร็วที่สุด ซึ่งคาดการณ์ไว้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 42% เชื่อว่าประเภทนี้จะฟื้นตัวใน 6 เดือนแรกของปี 2024

“โดยทั่วไปแล้ว ประเภทนี้คาดว่าจะเป็นประเภทที่มีแนวโน้มจะฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นๆ คาดว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสแรกของปี 2567 และจะพลิกกลับอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่สองของปี 2567” นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าว เสริม