เตือนฉวยโอกาสประมูลที่ดินเก็งกำไร 4 คดีบุกรุกที่ดิน พิจารณาออกหนังสือแดง

จังหวัดบิ่ญเซืองจัดประมูลที่ดิน “ที่ดินทองคำ” หลายสิบแปลง ราคาแปลงที่ดินเกษตรเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามกฎหมายใหม่ 4 คดีบุกรุกและฝ่าฝืนกฎหมาย พิจารณาขึ้นบัญชีแดง... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản: Khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức (Hà Nội). Ảnh Hồng Khanh/Vietnamnet

อสังหาริมทรัพย์ : ที่ดินประมูล ในเขต ฮหว่าย ดึ๊ก ฮานอย (ที่มา: Vietnamnet)

เตือนอย่าฉวยโอกาสประมูลที่ดินเก็งกำไรขึ้นราคา

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ประชาชนให้ความสนใจการประมูลที่ดิน 19 แปลง ในพื้นที่ลองคุ้ก (ตำบลเตียนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ฮานอย) มากขึ้น ราคาที่ชนะการประมูลนั้นได้รับการบันทึกว่าเป็น “สถิติใหม่” เมื่อเทียบกับราคาของเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอยในปัจจุบัน ซึ่งอยู่ที่ 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร “นายหน้าที่ดิน” จำนวนมากได้ขายที่ดินจำนวนหนึ่งที่คาดว่าจะประมูลสำเร็จได้ในราคาส่วนต่าง 200 ล้านดองหรือมากกว่านั้น

ตามข้อมูลของ ลาวด่ง นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “เนื่องจากราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเฉลี่ย 2-3 เท่า ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงจึงมีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันยังอาจก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดินอีกด้วย โดยผู้คนจำนวนมากรีบเร่งซื้อที่ดินโดยหวังจะทำกำไรจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวอาจทำให้เกิดสถานการณ์ที่เงินไหลเข้าสู่ที่ดินแทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ”

เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมาย มีการประชาสัมพันธ์และโปร่งใส นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ขอแก้ไขการประมูลที่ดิน ในโทรเลขระบุอย่างชัดเจนว่าในบางกรณี ราคาที่ชนะอาจสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า รวมถึงกรณีที่รายงานราคาสูงผิดปกติด้วย ดังนั้น นายกรัฐมนตรีจึงมอบหมายให้ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองสั่งการให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ตรวจสอบการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่

ในขณะที่รอให้ทางการทบทวนและสรุปผลขั้นสุดท้าย บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction ได้ประกาศระงับการประมูลที่ดินจำนวน 52 แปลง จำนวน 2 รายการ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการควบคุมการเก็งกำไรที่ดินเป็นงานเร่งด่วน การควบคุมและจัดการการเก็งกำไรและเงินเฟ้อตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและยั่งยืน

ทนายความ Truong Anh Tu ประธานสำนักงานกฎหมาย TAT (สมาคมทนายความฮานอย) แสดงความเห็นว่า การเก็งกำไรที่ดินกำลังกลายเป็นปัญหาเร่งด่วน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น และทำให้คนหนุ่มสาวและคนที่มีรายได้ปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก เพื่อป้องกันสถานการณ์ดังกล่าว ทนายความทูได้เสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพ

“มาตรการที่มีประสิทธิผลอย่างหนึ่งคือการจัดเก็บภาษีสูงสำหรับการซื้อที่ดินโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์จริง เมื่อบุคคลหรือองค์กรซื้อที่ดินและไม่ก่อสร้างภายในระยะเวลาหนึ่ง พวกเขาจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันทางเศรษฐกิจให้กับนักเก็งกำไรเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นอีกด้วย

การใช้ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาบังคับสำหรับการสร้างบ้านบนที่ดินที่ขายทอดตลาดก็เป็นอีกวิธีหนึ่งในการป้องกันการเก็งกำไร หากผู้ชนะการประมูลไม่ดำเนินการก่อสร้างภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ที่ดินอาจถูกเพิกถอนได้ วิธีนี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าที่ดินจะไม่ถูกกักตุนอย่างสิ้นเปลืองและยังส่งเสริมการพัฒนาเมืองอีกด้วย"

ตามที่ทนายความ Truong Anh Tu กล่าว การจำกัดระยะเวลาในการโอนที่ดินหลังจากการซื้อก็ถือเป็นมาตรการที่สำคัญเช่นกัน

นอกจากนี้ รัฐบาลสามารถปรับนโยบายสินเชื่อโดยการเข้มงวดเงื่อนไขสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนที่ไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินอย่างแท้จริง วิธีการนี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดปริมาณเงินทุนเก็งกำไรที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยปกป้องผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอีกด้วย การจัดให้มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัดจำนวนมากจะช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด เมื่อมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่ผู้มีรายได้ปานกลางสามารถซื้อได้มากขึ้น แรงกดดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นก็จะลดลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเอื้อมถึงได้มากขึ้น

สุดท้ายการปฏิรูปกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถแบ่งย่อยและขายที่ดินได้ในบางกรณีก็อาจเป็นทางออกในการเพิ่มอุปทานที่ดินในตลาดได้ ช่วยทำให้ราคาที่ดินลดลง” นายทูกล่าว

บิ่ญเซืองเปิดประมูลที่ดิน “ทองคำ” หลายสิบแปลง

เพื่อสร้างรายได้ จังหวัดบิ่ญเซืองจึงตัดสินใจประมูลที่ดินหลายสิบแปลง รวมถึงพื้นที่หลายแห่งที่เคยเป็นสำนักงานใหญ่ของรัฐบาลและถือเป็น "ที่ดินทองคำ" อันทรงคุณค่า

นั่นคือข้อมูลที่คณะกรรมการกำกับดูแลให้ไว้เพื่อดำเนินการโครงการการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินเพื่อสร้างรายได้จากที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดบิ่ญเซืองในช่วงปี 2567-2568 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 ในการประชุมเมื่อเร็วๆ นี้

ทั้งนี้ ที่ดินที่จะนำมาประมูลส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของสำนักงานที่ดิน สถานประกอบการ หน่วยงานของรัฐ และหน่วยบริการสาธารณะ การกู้คืนที่ดินถูกส่งมอบให้องค์การพัฒนากองทุนที่ดินเพื่อการบริหารจัดการ ที่ดินสาธารณะที่บริหารจัดการโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น การจัดสรรที่ดิน การจัดการ การจัดเรียง และการกู้คืนของรัฐวิสาหกิจ ที่ดินที่เป็นของส่วนบุคคลหรือองค์กรที่ใช้ในปัจจุบัน คาดว่าจะได้รับคืนตามการวางแผนการใช้ที่ดินและการวางแผนพัฒนาเขตเมือง สวนอุตสาหกรรม บริการทางการค้า โลจิสติกส์...)

ในจำนวนนี้ มีที่ดินจำนวนมากมายที่ตั้งอยู่ในทำเลทองของจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งเป็นสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานและรัฐบาลหลายแห่ง และได้รับการยกย่องว่าเป็น “ที่ดินทองคำ” เนื่องจากมีมูลค่ามหาศาล

คาดว่าจะมีการประมูลที่ดินจำนวน 38 แปลง พื้นที่เกือบ 400 ไร่ (สิทธิการใช้ที่ดิน ทรัพย์สินของรัฐ) การประมูลจะจัดขึ้นเป็นระยะๆ โดยในปี 2567 เพียงปีเดียว จะมีการประมูลที่ดินจำนวน 10 แปลง พื้นที่รวมประมาณ 8.3 ไร่

ภายในปี 2568 จังหวัดจะดำเนินการประมูลที่ดินต่อไปอีก 17 แปลง มีพื้นที่รวมกว่า 331 ไร่ และในช่วงปี 2569-2573 จังหวัดจะดำเนินการประมูลที่ดินอีก 11 แปลง มีพื้นที่รวมกว่า 52.2 ไร่

โดยการประมูลที่ดินดังกล่าว บิ่ญเซืองจะรวบรวมเงินทุนจำนวน "มหาศาล" เพื่อใช้ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ผู้นำศูนย์พัฒนาที่ดินจังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า นอกเหนือจากการประมูลแปลงที่ดินแล้ว จังหวัดยังจะเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุนสำหรับแปลงที่ดิน 75 แปลง รวมถึงพื้นที่เมืองใหม่ 75 แห่งและพื้นที่พัฒนาเมืองด้วย

ขณะนี้โครงการกำลังอยู่ในระหว่างนำเสนอคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญเซืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นก่อนดำเนินการ

คดีบุกรุกที่ดินและฝ่าฝืนกฎหมาย 4 คดี พิจารณาออกหนังสือปกแดง

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2557 มีกรณีการใช้ที่ดินที่มีการละเมิดสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จำนวน 4 กรณี ที่จะนำมาพิจารณาในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง)

โดยเฉพาะมาตรา 139 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า ในกรณีแรก ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้งานที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 เนื่องจากการบุกรุกเส้นทางปลอดภัยของงานก่อสร้าง หลังจากที่ทางการประกาศและวางเครื่องหมายแล้ว การบุกรุกถนน ทางเท้า และทางเท้า หลังจากมีการประกาศเขตก่อสร้างแล้ว ในกรณีมีการบุกรุกที่ดินที่ใช้เพื่อก่อสร้างที่ทำการหน่วยงาน โครงการสาธารณูปโภค หรือโครงการสาธารณูปโภคอื่นๆ รัฐต้องเรียกคืนที่ดินดังกล่าวเพื่อนำไปใช้ในโครงการ โดยไม่ต้องออกหนังสือแดงสำหรับพื้นที่ที่ถูกบุกรุก

อย่างไรก็ตาม ในกรณีการละเมิดที่ดินดังกล่าวข้างต้น หากมีการปรับผังการใช้ที่ดินและผังการก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ และพื้นที่ดินที่บุกรุกไม่อยู่ในเขตทางเดินปลอดภัยของงานสาธารณะอีกต่อไป ไม่อยู่ในเขตพื้นที่ก่อสร้างถนน; หากไม่ได้ใช้ที่ดินเป็นสำนักงาน สำนักงานใหญ่ งานสาธารณะ หรือวัตถุประสงค์สาธารณะอื่นๆ บุคคลที่ใช้งานที่ดินนั้นจะถือว่าอยู่ในบัญชีแดง เจ้าของที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเมื่อจัดทำหนังสือสีแดงสำหรับที่ดินนี้

ในกรณีที่สอง บุคคลซึ่งใช้พื้นที่ที่ดินบุกรุกที่อยู่ในแผนการจัดการป่าไม้สำหรับป่าใช้ประโยชน์พิเศษและป่าคุ้มครอง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะสั่งให้มีการฟื้นฟูพื้นที่ที่บุกรุกเพื่อส่งมอบให้คณะกรรมการจัดการป่าไม้ดำเนินการจัดการและใช้ประโยชน์ที่ดิน ผู้ที่เข้ามาใช้ประโยชน์ที่ดินบุกรุกจะได้รับการพิจารณาจากคณะกรรมการจัดการป่าไม้เพื่อดำเนินการคุ้มครองและพัฒนาป่าตามบทบัญญัติของกฎหมายป่าไม้

หากท้องถิ่นนั้นไม่มีคณะกรรมการจัดการป่าไม้ บุคคลที่ใช้ที่ดินที่ถูกบุกรุกหรือยึดครอง จะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยรัฐเพื่อวัตถุประสงค์ในการปกป้องและพัฒนาป่าคุ้มครอง และจะได้รับการพิจารณาให้อยู่ในหนังสือปกแดง

หากพื้นที่ที่ถูกบุกรุกนั้นเป็นพื้นที่เกษตรกรรมและป่าไม้ และมีแผนที่จะสร้างเป็นโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะทำการเรียกคืนและส่งมอบให้นักลงทุนดำเนินการก่อสร้าง ผู้ที่ใช้ที่ดินดังกล่าวโดยฝ่าฝืนสามารถนำไปใช้ได้ชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินนั้น และจะต้องรักษาสถานะปัจจุบันและจดทะเบียนที่ดิน

ที่ดินบุกรุกที่มีต้นตอมาจากการทำเกษตรกรรมหรือเพื่ออยู่อาศัยในปัจจุบันก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 ที่ไม่รวมอยู่ในผังเมืองป่าไม้สำหรับป่าใช้ประโยชน์พิเศษ ป่าคุ้มครอง ที่ไม่รวมอยู่ในผังการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กรณีที่สาม ครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินอันเกิดจากการบุกรุกหรือครอบครองที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้นและใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ หากใช้ที่ดินอย่างมั่นคงถูกต้องตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองรวม หรือผังเมืองก่อสร้าง หรือผังชนบท จะได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

หากที่ดินที่ฝ่าฝืนนั้นไม่ได้ถูกใช้โดยมั่นคงหรือไม่เป็นไปตามผังเมือง ผู้ใช้งานสามารถใช้ที่ดินนั้นได้ชั่วคราวเท่านั้นเมื่อรัฐเรียกร้องคืน

ท้ายที่สุด ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมที่ตนเองได้ทวงคืนและไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองจากรัฐบาล ตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรมที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนด พื้นที่เกินกว่าที่กำหนดโอนเป็นสัญญาเช่าของรัฐ

กรณีครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.57 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกหนังสือแดงให้และจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ราคาแปลงที่ดินเกษตรเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามกฎหมายใหม่

ตามมาตรา 8 ข้อ 1 และ 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP เมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำสั่งอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะคำนวณดังนี้:

Giá chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư theo luật mới

โดย : ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพคิดดังนี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน) คำนวณดังนี้

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนหรือบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินเพื่อการเกษตรที่มีแหล่งกำเนิดตามกฎหมายจากครัวเรือนหรือบุคคลที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้คำนวณราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ โดยนำ (=) พื้นที่ดิน (x) คูณด้วยราคาที่ดินของประเภทที่ดินเพื่อการเกษตรที่สอดคล้องกันในบัญชีราคาที่ดิน

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินเพื่อการเกษตร รัฐให้เช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า โดยคำนวณค่าเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ดังนี้

ในนั้น:

ราคาที่ดินที่สอดคล้องกับระยะเวลาการเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า

ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่เหลือให้กำหนดโดย (=) ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินลบด้วย (-) ระยะเวลาการใช้ที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์

กรณีระยะเวลาการใช้ที่ดินคงเหลือตามสูตรที่กำหนดไว้ในข้อนี้ไม่ใช่เต็มปี ให้คิดคำนวณเป็นเดือน หากระยะเวลาไม่เต็มเดือน ระยะเวลาตั้งแต่ 15 วันขึ้นไปจะนับเป็น 1 เดือน หากน้อยกว่า 15 วัน จะไม่คิดค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนวันนี้

สำหรับที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ คือ ที่ดินเพื่อการเกษตรที่รัฐให้เช่าในรูปแบบการเช่าที่ดินรายปี ค่าเช่าที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้คือศูนย์ (= 0)

หมายเหตุ : กรณีที่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะเป็นศูนย์ (=0)

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html