กำไรของนักลงทุนควรคำนวณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพ.ร.บ.ที่ดิน (ร่าง) แนวทางการบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีเนื้อหาสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดินเป็นจำนวนมาก

ร่างพระราชกฤษฎีกานี้ได้รับการประเมินว่าได้รับการดูดซับความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ องค์กรสังคมวิชาชีพ เช่น VCCI และสมาคมวิชาชีพ เช่น สมาคมประเมินราคาเวียดนาม เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินและประเด็นที่เกี่ยวข้อง

หลังจากมีการประกาศร่างพระราชกฤษฎีกาแล้ว เพื่อให้การดำเนินพระราชกฤษฎีกาเป็นไปอย่างครอบคลุม เมื่อเร็ว ๆ นี้ สมาคมการประเมินมูลค่าของเวียดนามได้ออกความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษร โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการคำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนอย่างถูกต้องและครบถ้วน

ข้อ c วรรค 3 ข้อ 8 ของร่างกฎหมายกำหนดว่า “กำไรของผู้ลงทุน (รวมต้นทุนส่วนของผู้ถือหุ้นและต้นทุนเงินกู้) คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างที่ระบุไว้ในข้อ a ของข้อนี้”

VVA เห็นว่ากฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นไม่สมเหตุสมผล เพราะไม่ได้คำนวณกำไรทั้งโครงการตามวิธีการส่วนเกินสำหรับนักลงทุนได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน ตาม VVA กำไรของนักลงทุนจะต้องคำนวณจากต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายเพื่อดำเนินโครงการให้เสร็จสิ้นจนกว่าจะขายผลิตภัณฑ์เพื่อสร้างรายได้

ทั้งนี้ ต้นทุนรวมดังกล่าวจะรวมต้นทุนทั้งหมดในข้อ ก และ ข วรรค 3 โดยเฉพาะรวมถึง “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มแรกที่ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

VVA เชื่อว่าผลกำไรของนักลงทุนควรคำนวณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

โดยได้อธิบายถึงข้อโต้แย้งว่าผลกำไรของนักลงทุนจะต้องคำนวณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดย วท. กล่าวว่า ผลกำไรของนักลงทุนตามที่กำหนดไว้ในร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ เป็นเพียงผลกำไรจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การลงทุนพัฒนาที่ดิน) เท่านั้น ไม่ใช่ผลกำไรจากต้นทุนการลงทุนทั้งหมดซึ่งรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินบวกกับต้นทุนการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น VVA จึงเชื่อว่าหากเราคำนวณกำไรจากต้นทุนการลงทุนในต้นทุนรวมของทุกขั้นตอนการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว ก็จะไม่สอดคล้องกับหลักการสร้างราคาเมื่อใช้การประเมินมูลค่าตามวิธีต้นทุนที่รวมกันในวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์

นอกจากนี้ หากเราไม่คำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนจากต้นทุนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องจ่าย เราก็จะปฏิเสธหลักการ "มูลค่าเงินตามเวลา" เนื่องจากต้นทุนโอกาส เงินเฟ้อ ความเสี่ยง และหลักการ "มูลค่าเงินในอนาคต" เมื่อผู้มีเงินลงทุนในสาขาธุรกิจใดๆ

ส่วนข้อกำหนด "ต้นทุนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดินรวมที่กำหนดไว้ในข้อนี้ไม่รวมค่าชดเชย การสนับสนุน และค่าย้ายถิ่นฐานตามแผนที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ" นั้น ตามที่ VVA ระบุไว้ ก็จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาและชี้แจงให้ชัดเจนด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่ VVA ระบุ เนื้อหาข้างต้นจำเป็นต้องได้รับการควบคุมในทิศทางของ “หากรัฐบาลหักค่าใช้จ่ายนี้จากค่าชดเชยของผู้ลงทุนและค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่เป็นภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐบาลตามแผนที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ ค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะไม่รวมอยู่ในต้นทุนการพัฒนารวม”

ให้การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินถูกต้องและครบถ้วน

ประเด็น a วรรค 3 มาตรา 6 ของร่างสูตรการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน VVA แนะนำให้พิจารณาใช้ทั้ง “มูลค่าเสื่อมราคา” และ “ค่าตัดจำหน่าย”

การอธิบายคำแนะนำข้างต้นตาม VVA แม้ว่าค่าเสื่อมราคาและค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์จะเกี่ยวข้องกัน แต่ค่าเสื่อมราคาจะนำไปสู่การค่าเสื่อมราคา แต่โดยพื้นฐานแล้วทั้งสองอย่างนี้มีความแตกต่างกัน

ค่าเสื่อมราคาเป็นปรากฏการณ์เชิงวัตถุ เป็นลักษณะธรรมชาติของสินทรัพย์ มูลค่าของสินทรัพย์จะค่อย ๆ ลดลงตามกาลเวลาที่ใช้งาน ในขณะเดียวกัน ค่าเสื่อมราคาเป็นการวัดเชิงอัตวิสัยของผู้จัดการในการกู้คืนมูลค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์

“ตามแนวทางปฏิบัติสากลและระเบียบข้อบังคับปัจจุบันของเวียดนาม วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาและวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแตกต่างกัน ดังนั้น ผลลัพธ์ที่ได้จึงแตกต่างกัน และหากหน่วยงานที่ปรึกษาสองแห่งกำหนดราคาที่ดินแปลงเดียวกัน หน่วยหนึ่งคำนวณตามค่าเสื่อมราคา อีกหน่วยหนึ่งคำนวณตามค่าเสื่อมราคา... ผลลัพธ์ของการคำนวณราคาที่ดินจะแตกต่างกัน” VVA แสดงความคิดเห็น

ดังนั้น ตาม VVA ด้านลบ (-) ของสูตรข้างต้นควรใช้เกณฑ์เดียวเท่านั้นในการคำนวณ ซึ่งก็คือค่าเสื่อมราคาหรือค่าตัดจำหน่าย และปกติแล้ว ในการกำหนดราคาสินทรัพย์ในเวลาที่มีการประเมินมูลค่า ผู้คนจะใช้ "ค่าเสื่อมราคา"

นอกจากนี้ VVA ยังได้เสนอให้ชี้แจงบทบัญญัติในข้อ b วรรค 3 ของร่างพระราชบัญญัติฯ ซึ่งกำหนดว่า “ในกรณีที่ต้นไม้ยืนต้นยังไม่ถึงฤดูเก็บเกี่ยวในขณะที่มีการประเมินมูลค่า มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินจะถูกกำหนดโดยต้นทุนรวมที่ลงทุนในการปลูกและดูแลจนถึงเวลาประเมินมูลค่า”

“ข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นไม่ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าหน่วยงานใดมีหน้าที่กำหนดมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นหน่วยงานที่ปรึกษา ลูกค้าที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้ข้อมูลการประเมินราคา หรือหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่... ดังนั้น การใช้ข้อมูลจึงอาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายได้ง่าย” VVA แสดงความคิดเห็นและเสนอให้คณะกรรมาธิการร่างกฎหมายชี้แจงเพิ่มเติม

ทู อัน