อุปทานที่มีจำกัดไม่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn พบว่าความต้องการอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เพิ่มขึ้นเกือบ 58% โดยเน้นไปที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ในตลาดมุ่งเน้นไปที่ช่วงราคาที่สูงกว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในทำนองเดียวกัน ข้อมูลจาก DKRA Group ยังแสดงให้เห็นอีกว่า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 นครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์เกือบ 8,000 ห้องเข้าร่วมในอุปทานใหม่ ส่งผลให้อุปทานหลักของตลาดทั้งหมดเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่นำเข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่มาจากโครงการอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยมีราคาขายสูงสุดที่บันทึกไว้เกือบ 500 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในขณะที่อุปทานมีแนวโน้มไปทางอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จมักกระจุกตัวอยู่ในโครงการอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงซึ่งมีราคาตั้งแต่ 40 - 55 ล้านดอง/ตร.ม. โครงการที่มีสภาพคล่องดี ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายเรียบร้อยแล้ว ก่อสร้างคืบหน้ารวดเร็ว และเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก ธุรกรรมในส่วนนี้ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงคิดเป็น 62% ของการบริโภคอุปทานใหม่ทั้งหมดในตลาดทั้งหมดในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567

ด้วยความต้องการที่สูงในกลุ่มนี้ ตลาดยังคงมีช่องว่างด้านอุปทาน เนื่องจากผลิตภัณฑ์ราคาไม่แพงที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีอุปทานไม่เพียงพออย่างต่อเนื่อง เพียงในนครโฮจิมินห์ โครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรก็เริ่มหายากขึ้น โดยเหลือเพียงโครงการบางส่วนที่เหลืออยู่ทางตะวันออกและตะวันตกของเมือง

ในบางโครงการที่มีราคาสูง แม้ว่านักลงทุนจะเสนอสิ่งจูงใจต่างๆ มากมาย เช่น ส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย และของขวัญที่เกี่ยวข้อง แต่ก็ยังไม่ตรงตามความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้านตัวจริง โครงการในระดับราคาที่จับต้องได้ก็ขายหมดอย่างรวดเร็วในช่วงวันแรกๆ ของการเปิดขาย โดยมียอดขายตั้งแต่ 70-90% ของตะกร้าสินค้า

ด้วยความต้องการดังกล่าว บริษัทนายหน้าหลายแห่งคาดการณ์ว่าในระยะการขายต่อไป โปรเจ็กต์ราคาไม่แพงจะเพิ่มราคาขายได้ถึง 10% ขึ้นอยู่กับพัฒนาการของตลาดโดยรวม รวมถึงพัฒนาการของอุปทานในระยะต่อไป

การคาดการณ์อุปทานในช่วงครึ่งหลังปี 2567 คุณ Trang Bui กรรมการผู้จัดการทั่วไป บริษัท Cushman & Wakefield เปิดเผยว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี อุปทานอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีน้อย โครงการต่างๆ ที่ออกมาในเวลานี้ถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมาก ราคาหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในช่วงเวลาข้างหน้า

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก การเพิ่มขึ้นของยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ถือเป็นสัญญาณบวกสำหรับการฟื้นตัวของตลาดอพาร์ตเมนต์ การดำเนินการอย่างเด็ดขาดของรัฐบาลในการออกกลไกและนโยบายต่างๆ ได้มีส่วนช่วยเร่งกระบวนการฟื้นตัวของตลาดในปี 2567 จนถึงขณะนี้อาจกล่าวได้ว่าตลาดได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว และยังมีพื้นฐานมากมายให้เติบโต สร้างรากฐานให้กับวัฏจักรการพัฒนารอบใหม่

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปีนี้ ราคาขายห้องชุดหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 3 - 8% สาเหตุคืออุปทานในระยะสั้นลดน้อยลง โดยเฉพาะในกลุ่มล่างและกลาง

กำลังรอโครงการบ้านสงเคราะห์

ด้วยราคาที่ต่ำ เหมาะกับผู้ซื้อบ้านตัวจริง โครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายแห่งในนครโฮจิมินห์จึงถูก "ขายหมด" ทันทีหลังจากเปิดขาย ดังนั้น แม้ว่าตลาดเชิงพาณิชย์ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาด้านการจัดหาได้ แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนยังคงคาดหวังการพัฒนาที่ก้าวล้ำของที่อยู่อาศัยทางสังคม

อย่างไรก็ตาม ตามรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในเมืองกำลังเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคมากมาย และขั้นตอนการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงมีความซับซ้อน ขั้นตอนเช่นบ้านพักพาณิชย์ ขั้นตอนอื่นๆอีกมากมาย; เมืองหลวง...

ปัจจุบัน กระทรวงก่อสร้างอยู่ระหว่างการสรุปร่างพระราชกฤษฎีกาซึ่งมีรายละเอียดมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม รวมถึงคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการคำนวณกรอบราคาค่าเช่าสำหรับการก่อสร้างที่พักอาศัยของพนักงานที่ลงทุนเองในเขตอุตสาหกรรม ดังนั้น กรมการก่อสร้างจะแนะนำให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกรอบราคาค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมที่สร้างโดยบุคคล หลังจากออกพระราชกฤษฎีกาข้างต้นแล้ว

ตามโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของนครโฮจิมินห์ในช่วงปี 2021-2030 และโครงการของรัฐบาลในการลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2021-2030 นครโฮจิมินห์ตั้งเป้าหมายการพัฒนาภายในปี 2030 ที่จะลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมประมาณ 69,700 - 93,000 ยูนิต โดยในช่วงปี 2021 - 2025 จะมีการสร้างยูนิตประมาณ 26,200 - 35,000 ยูนิต และในช่วงปี 2026 - 2030 จะมีการสร้างยูนิตประมาณ 43,300 - 58,000 ยูนิต

ด้านผลการดำเนินการ ใน 6 เดือนแรกของปี 2567 นครโฮจิมินห์ได้ก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้วเสร็จ 2 โครงการ ขนาด 610 ยูนิต พื้นที่รวม 50,831 ตร.ม. โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมเหงียนเซิน อำเภอบิ่ญจันห์ (อพาร์ตเมนต์ 242 ห้อง) และโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนงานเขตทานห์มีโลย เมืองทูดึ๊ก (อพาร์ตเมนต์ 368/1,040 ห้อง)

สะสมตั้งแต่ต้นปีงบประมาณ 2564 ถึงเดือนมิถุนายน 2567 นครโฮจิมินห์ได้ดำเนินโครงการแล้วเสร็จ 4 โครงการ รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 3 โครงการ และโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนงาน 1 โครงการ โดยมีขนาด 1,233 ยูนิต พื้นที่ก่อสร้างรวม 112,385 ตร.ม. นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 6 โครงการ ได้แก่ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม 5 โครงการ และโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนงาน 1 โครงการ ซึ่งมีขนาดรวม 4,386 ยูนิต

โดยเฉพาะโครงการที่พักอาศัยในตำบลวินห์ล็อคเอ อำเภอบิ่ญจันห์ (1,344 ยูนิต) โครงการพื้นที่บ้านพักสังคม - พื้นที่บ้านพักพาณิชย์ ณ ที่ดินตลาดบิ่ญฟูเก่า เขต 6 (390 ยูนิต) โครงการบ้านจัดสรร - บ้านพักสังคม อำเภอตานบินห์ จังหวัดตานบินห์ (168 ยูนิต) โครงการที่ 324 Ly Thuong Kiet เขต 10 (1,254 ยูนิต); พื้นที่อยู่อาศัย แขวงลองเตรื่อง เมืองทูดึ๊ก (558 อพาร์ตเมนต์) บ้านพักคนงาน ในเขตThanh My Loi เมืองThu Duc (672/1,040 ยูนิต)