สภาพคล่องยังไม่ดีขึ้น

ตามการสำรวจล่าสุดของ Batdongsan.com.vn สถานการณ์ของ "การตัดขาดทุน" ยังคงเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดเทล - อพาร์ทเมนต์โรงแรม แม้ว่าจะไม่มีการขายแบบจำนวนมากอีกต่อไปเหมือนในช่วงการระบาดของโควิด-19 หรือช่วงตลาด “หยุดชะงัก” ในช่วงต้นปี 2566 แต่ข่าวการ “ตัดขาดทุน” ที่ถูกผลักดันเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นลบของตลาดนี้

โฆษณาขายเหล่านี้มาจากโครงการต่างๆ มากมาย ตั้งแต่จังหวัดกวางนิญซึ่งมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่ทางภาคเหนือ ไปจนถึงจังหวัดกวางบิ่ญ ดานัง เกียนซาง หวุงเต่า... โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับประเภทของวิลล่ารีสอร์ท จะสังเกตได้ว่าในบางโครงการ ราคา "ตัดขาดทุน" ลดลงจาก 3,000-9,000 ล้านดองต่อยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดคึกคัก

ในส่วนของคอนโดเทลดูเหมือนว่านักลงทุนหลายคนจะเบื่อหน่ายกับอสังหาฯประเภทนี้แล้ว เพราะยังมีปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข กำไรที่ไม่น่าพอใจ และโดยเฉพาะความไม่ลงรอยกันเกี่ยวกับวิธีการดำเนินงานและการบริหารจัดการของผู้ลงทุน สำหรับประเภทนี้ ราคาตัดขาดทุนมักจะอยู่ประมาณ 15-30% ขึ้นอยู่กับโครงการและพื้นที่

รายงานล่าสุดของ DKRA Vietnam แสดงให้เห็นด้วยว่านักลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทส่วนใหญ่ทั่วประเทศยังคงขาดสภาพคล่องอย่างต่อเนื่อง ในเดือนสิงหาคม 2566 กลุ่มรีสอร์ททาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ขายได้เพียง 3 ยูนิต วิลล่ารีสอร์ทขายได้เพียง 9 ยูนิต และคอนโดเทลขายได้ 17 ยูนิต

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ปริมาณสินค้าคงคลังในตลาดเพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนมิถุนายน สินค้าคงคลังของคอนโดเทลพุ่งสูงขึ้นเป็นมากกว่า 42,000 ยูนิต ในขณะที่อาคารพาณิชย์ริมชายหาดและวิลล่ารีสอร์ทรวมกันมีประมาณ 30,000 ยูนิต

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว นักลงทุนในโครงการยังคงใช้มาตรการที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มากมาย ส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะผ่อนผันเงินต้น ข้อผูกมัดการเช่าซื้อกลับ... เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ในโครงการส่วนตัวบางแห่งราคาวิลล่ารีสอร์ทจะลดลง 40-50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินเร็ว

มีการระบุสาเหตุและการมีอยู่ของตลาดอสังหาฯรีสอร์ทที่ถูกแช่แข็งไว้อย่างชัดเจน รวมถึงประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวด้วย ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวที่น้อยลง ทำให้ผลกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากไม่ต้องการให้ความสนใจในตลาดนี้อีกต่อไป

อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไม่ฟื้นตัวในระยะสั้น

ตามการวิจัยของ Savills พบว่ากิจกรรมทางธุรกิจเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ เช่น โรงแรมในประเทศส่วนใหญ่ทั่วโลกกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปไปสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด ยกเว้นในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สิงคโปร์เป็นผู้นำในการฟื้นตัว โดยขับเคลื่อนโดยการเติบโตของอัตราห้องพักเฉลี่ย (ADR) ประเทศไทยยังมีอัตราการฟื้นตัวที่ดีเช่นกัน ในขณะเดียวกัน กิจกรรมทางธุรกิจในตลาดเวียดนามก็ต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด ดังจะเห็นได้จากทั้งอัตราการเข้าพักห้องและอัตราห้องเฉลี่ย

นายเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการโรงแรมซาวิลส์ กล่าวว่า “ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดรีสอร์ทในเวียดนามสามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ ระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว โดยแต่ละกลุ่มมีผลกระทบที่แตกต่างกันต่อการฟื้นตัวของตลาด ในระยะสั้น การที่นักท่องเที่ยวชาวจีนไม่มาเวียดนาม ซึ่งคิดเป็น 32% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมดที่เดินทางมาเวียดนามในปี 2562 ส่งผลให้ธุรกิจรีสอร์ทต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายของเที่ยวบินระยะไกลยังแพงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดบางแห่ง เช่น ตลาดนักท่องเที่ยวยุโรป เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวยุโรปที่เดินทางมาเวียดนามยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดประมาณ 38%”

ตามตัวเลข ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดนักท่องเที่ยวชาวเอเชียที่เดินทางมาเยือนเวียดนามก็ลดลง 32% เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด ปัจจุบันเกาหลีใต้เป็นตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม แต่จำนวนนักท่องเที่ยวโดยรวมยังต่ำกว่าในปี 2019

ส่วนตลาดที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวหนาแน่นอย่างจีนนั้น จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเวียดนามมีเพียง 950,000 รายเท่านั้น คิดเป็น 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ส่วนตลาดนักท่องเที่ยวจากอเมริกาและออสเตรเลียนั้นลดลงประมาณ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดอยู่ที่ 900,000 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวจากอเมริกาและออสเตรเลีย

พร้อมกันกับอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้า สถานการณ์อุปทานส่วนเกินยังส่งผลต่อความสามารถในการฟื้นตัวและพัฒนาอีกด้วย สถิติจากโรงแรม Savills แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2559 มีห้องพักประมาณ 15,000 ห้องในกลุ่มระดับกลางถึงระดับไฮเอนด์เข้าสู่ตลาดที่พักทุกปี ด้วยเหตุนี้อุปทานห้องพักจึงเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในเวลาเพียงหกปี

นักท่องเที่ยวภายในประเทศยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักที่สนับสนุนกิจกรรมการท่องเที่ยวในเวียดนาม ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2023 อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามต้อนรับนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 86 ล้านคน เพิ่มขึ้น 7.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คาดว่าจะเป็นปัจจัยกระตุ้นการเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในระยะกลางและยาว

สำหรับประเด็นอีกประเด็นหนึ่งเกี่ยวกับการจัดหาตลาด ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าอุตสาหกรรมรีสอร์ทของเวียดนามถือว่ามีศักยภาพมาก อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโมเดลที่จะสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ นักลงทุนบางรายรีบเร่งเข้าสู่ตลาดโดยไม่ได้ประเมินสภาวะตลาดในพื้นที่อย่างถี่ถ้วน แม้จะคิดว่ารูปแบบธุรกิจโรงแรมทั้งหมดเหมือนกันก็ตาม

ส่งผลให้การวางแผนและดำเนินการโครงการไม่ดำเนินไปอย่างเหมาะสม ส่งผลให้ความสามารถในการดำเนินงานของโครงการหลังจากเสร็จสิ้นถูกจำกัด ในขณะเดียวกัน ขึ้นอยู่กับความเป็นจริงของตลาด โมเดลโรงแรมบางรุ่นอาจทำงานได้ดีกว่า