อสังหาฯ รีสอร์ทยังอยู่ในช่วง “ตัดขาดทุน”

สภาพคล่องยังไม่ดีขึ้น

จากการสำรวจล่าสุดของ Batdongsan.com.vn พบว่าสถานการณ์ "การตัดขาดทุน" ยังคงเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดเทลและอพาร์ตเมนต์โรงแรม แม้ว่าจะไม่มีการขายครั้งใหญ่เหมือนในช่วงการระบาดของโควิด-19 หรือช่วงที่ตลาด "ซบเซา" ในช่วงต้นปี 2566 แต่ข่าว "การตัดขาดทุน" ที่ถูกเผยแพร่สู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงภาวะลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้

โฆษณาการขายเหล่านี้มาจากโครงการต่างๆ มากมาย ตั้งแต่จังหวัด Quang Ninh ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่ทางภาคเหนือ ไปจนถึงจังหวัด Quang Binh , Da Nang, Kien Giang, Vung Tau... โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับประเภทของวิลล่ารีสอร์ท จะสังเกตได้ว่าในบางโครงการ ราคา "ลดขาดทุน" ลดลงจาก 3,000-9,000 ล้านดองต่อยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดคึกคัก

สำหรับคอนโดเทล ดูเหมือนว่านักลงทุนหลายคนจะเบื่อหน่ายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เพราะยังคงมีปัญหามากมาย เช่น ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ผลกำไรที่ไม่น่าพอใจ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งความขัดแย้งเกี่ยวกับวิธีการดำเนินงานและการบริหารจัดการของนักลงทุน โดยทั่วไปแล้ว ราคาขายขาดทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะอยู่ระหว่าง 15-30% ขึ้นอยู่กับโครงการและพื้นที่

รายงานล่าสุดของ DKRA Vietnam แสดงให้เห็นว่านักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่ทั่วประเทศยังคงประสบปัญหาการขาดสภาพคล่องอย่างต่อเนื่อง ในเดือนสิงหาคม 2566 กลุ่มรีสอร์ททาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ขายได้เพียง 3 ยูนิต รีสอร์ทวิลล่าขายได้เพียง 9 ยูนิต และคอนโดเทลขายได้ 17 ยูนิต

สถานการณ์เช่นนี้ทำให้สินค้าคงคลังในตลาดพุ่งสูงขึ้น ณ เดือนมิถุนายน สินค้าคงคลังคอนโดเทลพุ่งสูงขึ้นกว่า 42,000 ยูนิต ขณะที่อาคารพาณิชย์ริมชายหาดและวิลล่ารีสอร์ทรวมกันอยู่ที่ประมาณ 30,000 ยูนิต

ในสถานการณ์เช่นนี้ นักลงทุนโครงการยังคงใช้นโยบายสิทธิพิเศษต่างๆ มากมาย ส่วนลดการชำระเงินที่รวดเร็ว การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้น ภาระผูกพันการเช่าซื้อคืน... เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ในบางโครงการ จะมีการลดราคาวิลล่ารีสอร์ทลง 40-50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินอย่างรวดเร็ว

สาเหตุและสาเหตุของตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่หยุดชะงักได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจน รวมถึงประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง ผลกำไรของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทจึงลดลงอย่างมาก ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากไม่ต้องการให้ความสนใจในตลาดนี้อีกต่อไป

อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไม่ฟื้นตัวในระยะสั้น

จากการวิจัยของ Savills พบว่ากิจกรรมทางธุรกิจเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ เช่น โรงแรมในหลายประเทศทั่วโลกกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปจนกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด ยกเว้นในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก

ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สิงคโปร์เป็นผู้นำในการฟื้นตัว โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของอัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ADR) ขณะที่ประเทศไทยก็ฟื้นตัวได้ดีเช่นกัน ขณะเดียวกัน กิจกรรมทางธุรกิจในตลาดเวียดนามยังต่ำกว่าระดับก่อนเกิดการระบาด ซึ่งสะท้อนให้เห็นทั้งอัตราการเข้าพักและ ADR

คุณเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการโรงแรมซาวิลส์ กล่าวว่า “ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดรีสอร์ทในเวียดนามสามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ ระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว แต่ละกลุ่มมีผลกระทบที่แตกต่างกันต่อการฟื้นตัวของตลาด ในระยะสั้น การที่นักท่องเที่ยวชาวจีน ซึ่งคิดเป็น 32% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมดที่เดินทางมาเยือนเวียดนามในปี 2562 ขาดหายไป ได้สร้างความท้าทายมากมายให้กับธุรกิจรีสอร์ท นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายของเที่ยวบินระยะไกลก็แพงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของบางตลาด เช่น ตลาดนักท่องเที่ยวยุโรป เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวยุโรปที่เดินทางมาเยือนเวียดนามยังคงต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการระบาดประมาณ 38%”

ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2566 ตลาดนักท่องเที่ยวชาวเอเชียที่เดินทางมาเยือนเวียดนามลดลง 32% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนการระบาดใหญ่ ปัจจุบันเกาหลีใต้เป็นตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม แต่จำนวนนักท่องเที่ยวโดยรวมยังคงต่ำกว่าปี 2562

ส่วนตลาดที่มีประชากรหนาแน่นอย่างจีนนั้น จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าเวียดนามมีเพียง 950,000 คนเท่านั้น คิดเป็น 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ส่วนตลาดนักท่องเที่ยวสหรัฐฯ และออสเตรเลียลดลงประมาณ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวรวม 900,000 คน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวจากสหรัฐฯ และออสเตรเลีย

นอกจากอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้าแล้ว สถานการณ์อุปทานส่วนเกินยังส่งผลกระทบต่อความสามารถในการฟื้นตัวและพัฒนาอีกด้วย สถิติจากโรงแรมซาวิลส์แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2559 มีห้องพักระดับกลางถึงระดับสูงเข้าสู่ตลาดที่พักเฉลี่ยประมาณ 15,000 ห้องต่อปี ส่งผลให้อุปทานห้องพักเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในเวลาเพียงหกปี

นักท่องเที่ยวภายในประเทศยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการท่องเที่ยวในเวียดนาม ในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2566 อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามต้อนรับนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 86 ล้านคน เพิ่มขึ้น 7.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คาดว่าจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในระยะกลางและระยะยาว

สำหรับประเด็นอีกประเด็นหนึ่งเกี่ยวกับอุปทานในตลาด ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าอุตสาหกรรมรีสอร์ทของเวียดนามมีศักยภาพสูง อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโมเดลที่จะสามารถดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ นักลงทุนบางรายรีบเร่งเข้าสู่ตลาดโดยไม่ได้ประเมินสภาวะตลาดในประเทศอย่างละเอียดถี่ถ้วน แม้จะสมมติว่าโมเดลธุรกิจโรงแรมทุกโมเดลเหมือนกันก็ตาม

ส่งผลให้การวางแผนและดำเนินโครงการไม่ถูกต้อง ส่งผลให้ความสามารถในการดำเนินงานของโครงการถูกจำกัดหลังจากเสร็จสิ้นโครงการ ขณะเดียวกัน โรงแรมบางรุ่นสามารถดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากกว่า ขึ้นอยู่กับสภาพตลาด