ความเสื่อมถอยในทุกด้าน

เคยเป็นหนึ่งในกลุ่มที่ถูก "นักลงทุน" ไล่ล่าและสร้างกำไรมหาศาล ปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯรีสอร์ทกำลังเผชิญความยากลำบากมากมาย โดยในปี 2566 กลุ่มนี้จะ “ถดถอย”

นาย Pham Lam ประธานคณะกรรมการบริหารของ DKRA Vietnam เปิดเผยว่าในปี 2023 อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทมีการบันทึกว่าอุปทานและการบริโภคลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022

รายงานของ DKRA ระบุว่าในกลุ่มรีสอร์ทวิลล่า ตลาดมีการบันทึกหน่วยอุปทานหลักจำนวน 2,542 หน่วยจาก 67 โครงการในปี 2566 ลดลง 58% เมื่อเทียบกับปีก่อน

อัตราการดูดซึมอยู่ที่ 21% (เทียบเท่า 526 หน่วย) ลดลงเพียง 13% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากภาคกลาง คิดเป็น 36% ของอุปทานทั้งหมด และ 86% ของการบริโภคขั้นต้นทั้งหมดในตลาด

ราคาขายขั้นต้นไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันและยังคงอยู่ในระดับสูงอยู่ระหว่าง 6,000 - 155,700 ล้านดอง/หน่วย แม้ว่าจะมีการนำนโยบายการขายต่างๆ มาใช้มากมาย เช่น การกำหนดหรือแบ่งปันผลกำไร การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะปลอดการชำระต้นเงิน แรงจูงใจในการชำระเงินอย่างรวดเร็ว ฯลฯ เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง แต่ก็ไม่ได้ผลเท่าที่คาดไว้

ขณะเดียวกัน กลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ มีอุปทานขั้นต้นในปี 2566 จาก 34 โครงการ คิดเป็นประมาณ 3,271 ยูนิต ลดลง 62% เมื่อเทียบกับปี 2565

ความต้องการของตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว โดยมีการบริโภคอยู่ที่ประมาณ 366 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 6 เมื่อเทียบกับปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์ พัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ และมีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อหน่วย

ขณะที่กลุ่มคอนโดเทลปี 2566 มีหน่วยเปิดขาย 5,937 ยูนิต จาก 45 โครงการ (รวมโครงการใหม่ 4 โครงการ) อัตราการดูดซึมจากแหล่งจ่ายหลักอยู่ที่ 20% (1,164 หน่วย)

ตามที่ Nguoi Dua Tin กล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ได้รับการพัฒนาในจังหวัดเช่น Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Ba Ria-Vung Tau, Binh Thuan... และไปไกลถึง Phu Quoc, จังหวัด Kien Giang

ในพื้นที่ดังกล่าวข้างต้น “ผู้ยิ่งใหญ่” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ธุรกิจการบริการ และที่พักต่างๆ เพื่อกระตุ้นความต้องการในการจับจ่ายและพักผ่อนของผู้คน

อย่างไรก็ตามสภาพคล่องทางการตลาดอยู่ในระดับต่ำ โดยธุรกรรมส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ซึ่งพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง และมูลค่าผลิตภัณฑ์ต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อหน่วย ราคาหลักไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับปีที่แล้วและยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง

ตามประกาศล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2023) ในปี 2023 ทั้งประเทศจะได้รับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว-รีสอร์ทใหม่ประมาณ 3,165 รายการ ลดลงมากกว่า 80% เมื่อเทียบกับปี 2022

ตลาดรวมทำสถิติซื้อขายสำเร็จ 726 รายการสินค้าอสังหาฯ ท่องเที่ยวและรีสอร์ทในปี 2566 ปริมาณซื้อขายยังไม่ฟื้นตัวดังคาด เพราะบางโครงการที่นักลงทุนสนใจหลายรายติดปัญหากฎหมาย ไม่สามารถเปิดตัวได้

แม้ว่าสินค้าคงคลังส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูง แต่ก็จะต้องแข่งขันโดยตรงกับสินค้าเพื่อลดการขาดทุนจากนักลงทุนที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้

การฟื้นตัวต้องใช้เวลานาน

จากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ทำให้ตลาดอสังหาฯ รีสอร์ท ถือว่าอยู่ใน “ช่วงขาลง”

นอกเหนือจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว แหล่งสินเชื่อและเงินทุนหมุนเวียนในการหมุนเวียนเข้าสู่โครงการรีสอร์ทยังถูกจำกัด ทำให้ส่วนนี้ดูมืดมน กลุ่มนี้จะสังเกตเห็นได้เฉพาะเมื่อท้องถิ่นต่างๆ มุ่งเน้นที่การดึงดูดและกระตุ้นการท่องเที่ยว

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS กล่าวว่า จากภาพที่น่าหดหู่ใจ ตลาดรีสอร์ทกลับได้รับแสงสว่างอย่างไม่คาดคิดในช่วงปลายปี 2566 การปรากฏของสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวได้กระตุ้นให้นักลงทุนเร่งดำเนินการและจัดหาสินค้าเข้าสู่ตลาด

VARS กล่าวว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 โครงการคอนโดเทลในฟูก๊วก (จังหวัดเกียนซาง) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร มีการทำธุรกรรม 200 รายการจากทั้งหมด 400 ยูนิตที่เปิดขายภายในเวลาเพียงกว่า 1 เดือน โดยลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน

เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ปริมาณธุรกรรมนี้ไม่มากนัก แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยากลำบาก โดยเฉพาะในพื้นที่ฟูก๊วก การบรรลุอัตราการดูดซึมเกิน 50% ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก

นาย Pham Lam ประธานคณะกรรมการบริษัท DKRA คาดการณ์ว่าในปี 2024 อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะยังคงไม่มีสัญญาณเชิงบวกมากนัก อุปสงค์ของตลาดโดยรวมยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องจนถึงสิ้นปี

ทั้งนี้ อุปทานใหม่จะยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ว่าคอนโดเทลจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยจะอยู่ที่ประมาณ 800 – 1,000 ยูนิต

ขณะเดียวกัน คาดการณ์ว่าอุปทานวิลล่ารีสอร์ทและทาวน์เฮาส์/ตึกแถวรีสอร์ทจะเทียบเท่ากับปี 2566 โดยผันผวนที่วิลล่ารีสอร์ท 250 - 300 หลัง และทาวน์เฮาส์/ตึกแถวรีสอร์ท 200 - 300 หลัง ตามลำดับ

ระดับราคาเริ่มต้นยังคงอยู่ที่เดิมและไม่น่าจะมีความผันผวนชัดเจนในปีหน้า เพื่อความอยู่รอด ธุรกิจและนักลงทุนจะต้องเปิดตัวนโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ช่วงปลอดการชำระเงินต้น ข้อผูกพันสัญญาเช่า ฯลฯ ซึ่งจะยังคงใช้กันอย่างแพร่หลายในปี 2024

นาย Pham Anh Khoi - PhD - ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ไม่ใช่แค่เพียงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตเท่านั้น

“หากมองย้อนกลับไปในปีที่ตลาดและเศรษฐกิจผันผวนมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท กลุ่มนี้กำลังถูกศึกษาโดยหน่วยงานของรัฐ โดยมีนโยบายที่จะออกกฎระเบียบที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาตลาด เช่น ในปี 2566 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 (การออกใบรับรองสำหรับคอนโดเทลและออฟฟิศเทล)... ถือเป็นการเคลื่อนไหวเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการรีสอร์ทในอนาคต ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและชัดเจนมากขึ้น” นายคอยกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญบางคนยังเชื่อว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะพบว่ายากที่จะฟื้นตัวกลับไปสู่ยุคทอง อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่าน “ช่วงสะดุด” แล้ว นักลงทุนจะต้องมีความแม่นยำในเรื่องกฎหมาย ความโปร่งใสในการขาย และผลกำไร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคที่ดี เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อ จากนั้นตลาดนี้จะค่อยๆ ฟื้นตัวในที่สุด