ราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

กฎหมายเปลี่ยนแปลง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยจะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ ในนครโฮจิมินห์ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (DONRE) ของนครโฮจิมินห์ยังได้เสนอร่างกฎหมายปรับปรุงรายการราคาที่ดินทั่วนครอีกด้วย

นอกจากกระแสความคิดเห็นที่หวังว่ากฎหมายนี้จะช่วยให้ตลาดโปร่งใส เป็นธรรมในการคำนวณราคาที่ดิน และแก้ไขปัญหาให้กับประชาชนที่ถูกเวนคืนที่ดินแล้ว ยังมีความกังวลอีกมากว่าการปรับขึ้นของการคำนวณราคาที่ดินไม่ใช่ปัจจัยหลักที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และไม่กระทบต่อประชาชนและผู้ซื้อบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดกรอบราคาที่ดินให้ยกเลิก และรายการราคาที่ดินจะต้องปรับปรุงทุกปี แทนที่จะเป็นทุก 5 ปีเหมือนแต่ก่อน ด้วยเหตุนี้ รัฐบาล จึงได้กระจายอำนาจและเพิ่มความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในการกำหนดรายการราคาที่ดินให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้ดำเนินการ ขณะเดียวกัน จะยกเลิกวิธีการหักลดหย่อนภาษีที่ดิน และกำหนดราคาที่ดินตาม 4 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน

นายเล ดินห์ ลาง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซ่งหลง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ได้เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันว่า “กฎหมายในปัจจุบันมีความครบถ้วนสมบูรณ์และใกล้เคียงกับความเป็นจริงของตลาดมาก โดยกฎหมายที่ดินมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินพร้อมวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้การประเมินราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและยั่งยืน”

“อย่างไรก็ตาม ด้วยวิธีการคำนวณแบบใหม่ ต้นทุนการพัฒนาโครงการธุรกิจจะเพิ่มขึ้นไม่มากก็น้อย เมื่อราคาตลาดสูงขึ้น นักลงทุนจะถูกบังคับให้ขายโครงการในราคาที่สูง และไม่สามารถลดราคาลงได้” คุณแลงกล่าว

ขณะเดียวกัน คุณเดา ฮุย (นักลงทุน) ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนด้านราคามากขึ้นเรื่อยๆ แม้ว่านี่จะเป็นลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่ราคาจะค่อยๆ สูงขึ้นเรื่อยๆ ก็ตาม อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์ หากมีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ย่อมจะต้องเผชิญกับความกังวลอย่างมากจากภาคธุรกิจและผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยระยะยาว

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกคำนวณอย่างยุติธรรมสำหรับธุรกิจเสมอ

เกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ หลายความเห็นระบุว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อราคาที่ดินสูง หมายถึง ปัจจัยนำเข้าสูง ผลผลิตสูง จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อ ส่งผลให้ราคาขายของสินค้าสูงขึ้นมาก

นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า “การปรับรายการราคาที่ดินไม่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะพิจารณาจากวิธีส่วนเกิน”

ดังนั้น ผลการคำนวณมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินตามวิธีส่วนเกิน ไม่ว่าจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน ก็ไม่ต้องปรับตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 158 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (โดยใช้ผลการคำนวณมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินตามวิธีส่วนเกิน)

ผู้แทน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ทุกโครงการอยู่ภายใต้บัญชีราคาตลาด ณ เวลาที่คำนวณ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์จะเชิญหน่วยงานประเมินราคามาประเมินจำนวนเงินที่ธุรกิจต้องจ่าย ณ เวลาชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ดังนั้น การออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จึงไม่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ข้อมูลจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า ราคาที่ดิน เพื่อการเกษตร ในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับก่อนหน้า ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินมีความสอดคล้องกันมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถหักลดหย่อนภาษีได้อย่างโปร่งใส เปิดเผย เป็นธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้นเมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ในทางกลับกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นราคาขายจึงขึ้นอยู่กับตลาด

ตามกฎระเบียบใหม่หลังกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ราคาที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะยังคงคำนวณโดยใช้วิธีส่วนเกิน ซึ่งเป็นวิธีหลักที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2557 ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีอัตราการใช้สิทธิ์สูงถึง 90%

การเลือกปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าราคาที่ดินจะถูกกำหนดราคาใกล้เคียงกับตลาดในลักษณะที่มั่นคง หลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่ดินกะทันหันหรือ “ไข้เสมือนจริง” ที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความปลอดภัยของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป และตลาดทุนโดยเฉพาะ

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเกษตรกรรมในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังสูงขึ้นกว่าเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินมีความกลมกลืนมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้การหักลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้น เมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

คุณ Ngo Quang Phuc กรรมการผู้จัดการบริษัท Phu Dong Real Estate Joint Stock Company ได้แบ่งปันกับ คุณ Nguoi Dua Tin เกี่ยวกับวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบัน โดยกล่าวว่า "วิธีการคำนวณราคาที่ดินแบบใหม่นี้จะมีผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตไม่มากก็น้อย เมื่อต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการพัฒนาโครงการ... เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่อยู่อาศัยก็ผันผวนเช่นกัน

แนวทางแก้ไขที่ดีที่สุดในการจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ คือ รัฐบาลควรสนับสนุนให้ธุรกิจต่างๆ ดำเนินการลดขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ เพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม... เพื่อเพิ่มอุปทาน ซึ่งจะทำให้ราคามีเสถียรภาพ