Доходы и цены на жилье в Ханое остаются «высокими»

Цены продолжают «закрепляться» на высоких уровнях

Согласно отчёту Savills Vietnam о рынке квартир за первое полугодие 2023 года, объём нового предложения на рынке квартир увеличился на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 125% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, составив 3596 объектов. Из них на первичном рынке появилось 20 412 объектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, и на 14% больше, чем в предыдущем году.

Напротив, на рынке вилл и таунхаусов в этом квартале не было новых проектов. Всё новое предложение поступило от 126 объектов из существующих проектов, что на 334% больше, чем в предыдущем квартале, но на 14% меньше, чем в предыдущем. Первичное предложение составило 797 объектов из 14 проектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, но на 20% меньше, чем в предыдущем году.

По состоянию на второй квартал 2023 года средняя первичная цена продажи квартир на рынке Ханоя достигла 53 млн донгов за ^м² , увеличившись на 1% по сравнению с предыдущим кварталом и на 17% в годовом исчислении. Эта цена росла 18 кварталов подряд и на 73% выше, чем в первом квартале 2019 года. Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi, отметила: «В связи с высокими ценами на землю и затратами на строительство, а также необходимостью инвестирования в повышение качества продукции, улучшение прилегающей инфраструктуры и коммунальных услуг, внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке, то есть цены на вновь запускаемые проекты, всегда выше общего уровня рынка квартир, выставленных на продажу».

Г-жа Хоанг Тхань Нян из района Кау Жай рассказала: «Моя семья хочет купить квартиру, чтобы наши дети жили отдельно, но цены в центре города слишком высоки, а цены на квартиры в пригородах всё ещё высоки. Мы просмотрели 6-7 проектов, но так и не приняли решение, потому что если купим, придётся брать больше денег в банке. Хотя наш доход невелик, самой большой проблемой сейчас является необходимость выплачивать проценты».

Между тем, цены на виллы и таунхаусы во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущим кварталом были скорректированы в сторону понижения для некоторых категорий вилл и таунхаусов. Снижения цен на таунхаусы не зафиксировано. В частности, первичная цена на виллы снизилась на 10% по сравнению с предыдущим кварталом до 100 млн донгов за ^м² нераспроданной земли в районе Мэ Линь. Кроме того, дополнительное предложение первичной недвижимости привело к переизбытку предложения, в то время как потребительский спрос фактически не увеличился. Цены на шопхаусы снизились на 7% по сравнению с предыдущим кварталом. Цены на таунхаусы, напротив, выросли на 4% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 173 млн донгов за ^м² .

Комментируя неоднозначную динамику цен на малоэтажное жилье и квартиры, г-жа До Ту Ханг добавила: «Следует отметить, что снижение цен на рынке вилл и таунхаусов обусловлено запуском проектов вдали от центра по разумным ценам, что приводит к снижению уровня рынка. Более того, цены в малоэтажном сегменте по-прежнему высоки, особенно в районах, прилегающих к кольцевым дорогам Ханоя 2 и 3, а также в районах с развитой социальной инфраструктурой, стабильной транспортной инфраструктурой и высокой плотностью населения».

Рост доходов остается «растянутым» по сравнению с ростом цен

Долгосрочный спрос на жилье остается высоким благодаря положительной чистой миграции, росту населения и высоким темпам урбанизации. Кроме того, прогнозируется, что в Ханое к 2023–2025 годам появится 157 000 новых домохозяйств. Однако в будущем предложение будет включать лишь 59 000 квартир всех категорий, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов, которые, как ожидается, будут выставлены на продажу. Дефицит составляет 70 300 домов.

Столкнувшись с высоким спросом на жильё, возникает вопрос, могут ли люди со средним доходом позволить себе приобрести дом в Ханое. В отчёте Savills Vietnam также отмечается, что Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год к 2023 году. По сравнению с 2019 годом средний темп роста доходов составляет 6% в год. При этом темп роста цен на квартиры с 2019 года по первую половину 2023 года составляет 13% в год.

Г-жа Ханг прокомментировала: «Очевидно, что в реальности рост доходов на душу населения в Ханое ниже роста цен на квартиры. Это пример того, что людям потребуется больше времени, чтобы стать владельцем дома, если этот разрыв продолжит увеличиваться. Если эти два показателя не сблизятся, это усложнит и затянет процесс приобретения жилья для всех, как для жителей Ханоя, так и для жителей других провинций, желающих приобрести дом в Ханое для работы или своих детей. Не говоря уже о малоэтажном жилье, когда цена высока, покупатели также будут учитывать разумность цены и ее соответствие реальной стоимости объекта. В результате процесс принятия решения покупателями будет медленнее и дольше».

Однако на рынке вилл и таунхаусов предложения с разумными ценами и хорошо спланированными проектами по-прежнему привлекают покупателей. Это подтверждается тем, что после неудачного первого квартала количество сделок в малоэтажном секторе Ханоя улучшилось: было продано 106 объектов, что на 20% больше, чем в предыдущем квартале.

«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с ценами около 10 млрд донгов за единицу. Согласно данным Ханоя за второй квартал 2023 года, на проекты с первичной ценой менее 10 млрд донгов пришлось 39% сделок, на квартиры стоимостью от 10 до 20 млрд донгов – 28%, а на квартиры стоимостью более 30 млрд донгов – всего 13%. Данные показывают, что чем разумнее цена объекта, тем выше процент продаж», – прокомментировала г-жа Ханг.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, сказал: «Первичное предложение ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в том, что они могут выбрать вторичный рынок, где многие продукты были разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам».

В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с первичным. Как правило, малоэтажное жилье, по данным Savills Vietnam, во втором квартале 2023 года на вторичном рынке было на 20% дешевле первичного. Первичный рынок не предлагает большого выбора, в то время как вторичный рынок предлагает более широкий ценовой выбор. Несмотря на то, что жилье уже не новое, покупатели могут быть готовы к эксплуатации или сразу же начать им пользоваться.

В частности, в последнее время Ханой активно финансирует государственные инвестиции. Это благоприятный фактор для развития экономики Ханоя в целом и других направлений, включая сектор недвижимости, в частности. С началом строительства кольцевой дороги №4 ожидается, что это будет способствовать развитию пригородных районов, таких как Мелин, Данфыонг, Хоайдык, Шокшон, Хадонг, Тханьой... Ожидается, что после открытия движения по кольцевой дороге №4 в 2027 году предложение жилья в районах, прилегающих к ней, увеличится по сравнению с текущим уровнем.