Цены продолжают «закрепляться» на высоких уровнях

По данным отчета Savills Vietnam о рынке квартир за первую половину 2023 года, на рынке квартир новое предложение увеличилось на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 125% в годовом исчислении, составив 3596 единиц. Из них на первичный рынок было продано 20 412 единиц, что на 5% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 14% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Напротив, на рынке вилл и таунхаусов в квартале не было новых проектов, все новое предложение поступило от 126 единиц из существующих проектов, что на 334% больше, чем в предыдущем квартале, но на 14% меньше, чем в предыдущем году. Первичное предложение составило 797 единиц из 14 проектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, но на 20% меньше, чем в предыдущем году.

По состоянию на второй квартал 2023 года средняя первичная цена продажи квартир на рынке Ханоя достигла 53 млн донгов/ ^м2 , что на 1% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 17% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Эта цена растет уже 18 кварталов подряд и на 73% выше, чем в первом квартале 2019 года. Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi, прокомментировала: Из-за высоких цен на землю и затрат на строительство. Кроме того, необходимость инвестирования в улучшение качества продукции, окружающей инфраструктуры и инженерных коммуникаций, а также внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке или цены вновь запускаемых проектов всегда выше общего уровня рынка квартир, выставленных на продажу.

Г-жа Хоанг Тхань Нян из района Кау Гиай сказала: «Моя семья хочет купить квартиру, чтобы наши дети жили отдельно, но цены в центре города слишком высоки, а цены на проекты в пригородах все еще высоки». Мы рассмотрели 6-7 проектов, но до сих пор не приняли решение, потому что если мы купим, нам придется занять больше денег в банке, а наш доход невелик, и сейчас самой большой проблемой является необходимость выплачивать проценты.

Между тем, цены на виллы и таунхаусы во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущими кварталами были скорректированы в сторону понижения на некоторые виды недвижимости, относящиеся к виллам и таунхаусам. Снижения цен на продукцию таунхаусов не зафиксировано. В частности, первичные цены на виллы снизились на 10% за квартал до 100 млн донгов за ^м2 непроданной земли в районе Мэ Линь, а также из-за дополнительного первичного предложения возник переизбыток предложения, в то время как спрос со стороны потребителей фактически не увеличился. Цены на квартиры в магазине снизились на 7% за квартал. Напротив, цены на смежные объекты за квартал выросли на 4%, достигнув 173 млн донгов/ ^м2 .

Комментируя неоднозначную динамику цен на малоэтажные объекты и квартиры, г-жа До Ту Ханг добавила: «Следует отметить, что снижение цен на рынке вилл и таунхаусов связано с запуском проектов вдали от центра по разумным ценам, что приводит к снижению уровня рынка. Фактически, цены на малоэтажный сегмент по-прежнему высоки, особенно в районах, прилегающих к кольцевой дороге 2 и 3 Ханоя, а также в развитых районах с планами социальной инфраструктуры, стабильной транспортной инфраструктурой и районах с высокой плотностью населения».

Рост доходов остается «расширенным» при росте цен

Долгосрочный спрос на жилье остается высоким из-за положительной чистой миграции, роста населения и высоких темпов урбанизации. Кроме того, прогнозируется, что с 2023 по 2025 год в Ханое будет на 157 000 больше домохозяйств. Однако в будущем предложение будет включать только 59 000 квартир всех типов, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов, которые, как ожидается, будут выставлены на продажу. Не хватает 70 300 домов.

Учитывая высокий спрос на жилье, возникает вопрос: могут ли люди со средним доходом позволить себе иметь дом в Ханое? В отчете Savills Vietnam также отмечается, что Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год в 2023 году. По сравнению с 2019 годом средний темп роста доходов составляет 6% в год. Между тем темп роста цен на квартиры с 2019 по первую половину 2023 года составляет 13%/год.

Г-жа Ханг прокомментировала: «Очевидно, что реальность такова, что рост дохода на душу населения в Ханое ниже, чем рост цен на квартиры. Это пример, показывающий, что людям потребуется больше времени, чтобы стать владельцем дома, если этот разрыв продолжит увеличиваться. Если эти два показателя не сблизятся, это удлинит и усложнит этот процесс для людей в целом, как для тех, кто живет в Ханое, так и для тех, кто из других провинций хочет владеть домом в Ханое для работы или для своих детей. Не говоря уже о малоэтажном жилье, когда цена высока, покупатели также будут учитывать разумность цены, а также то, соответствует ли она реальной стоимости продукта или нет. С этого момента процесс принятия решений покупателями будет медленнее и дольше».

Однако на рынке вилл и таунхаусов покупателей по-прежнему привлекают предложения с разумными ценами и продуманными проектами. Это нашло отражение в том факте, что квартальные сделки в сегменте малоэтажной недвижимости в Ханое, как правило, улучшаются после неблагоприятного первого квартала: было продано 106 единиц недвижимости, что на 20% больше по сравнению с предыдущим кварталом.

«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с продуктами, предлагаемыми по ценам около 10 млрд донгов за единицу. Согласно записям во втором квартале 2023 года в Ханое, проекты с первичной ценой менее 10 млрд донгов составили 39% транзакций, квартиры от 10 до 20 млрд донгов составили 28%, а квартиры более 30 млрд донгов — всего 13%. Данные показывают, что чем разумнее цена продукта, тем лучше уровень продаж», — прокомментировала г-жа Ханг.

Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, сказал: «Первичное предложение ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в том, что они могут выбрать вторичный рынок, где многие продукты были разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам».

В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с ценами на первичном рынке. Как правило, по данным Savills Vietnam, во втором квартале 2023 года цены на малоэтажную продукцию при вторичном поставках будут на 20% ниже цен на первичные единицы. На первичном рынке выбор невелик, тогда как на вторичном рынке выбор больше с точки зрения цены, хотя продукт уже не новый, но взамен покупатель может быть готов к использованию или может использовать его немедленно.

В частности, в последнее время Ханой содействует выделению государственных инвестиций. Это благоприятный фактор для развития экономической деятельности Ханоя в целом и других видов деятельности, включая бизнес в сфере недвижимости, в частности. Поскольку строительство кольцевой дороги 4 только началось, ожидается, что оно будет способствовать развитию пригородных районов, таких как Ме Линь, Дан Фыонг, Хоай Дык, Сок Сон, Ха Донг, Тхань Оай... Когда кольцевая дорога 4 будет открыта для движения в 2027 году, прогнозируется, что предложение жилья в районах вокруг кольцевой дороги 4 увеличится по сравнению с нынешним уровнем.