Рынку недвижимости Вьетнама необходимо срочно увеличить совокупный спрос и создать предложение.

В последнее время правительство приняло ряд действенных мер для поддержки восстановления и прорыва рынка недвижимости. В частности, в Постановлении №33 правительство предложило ряд конкретных и детальных мер по «спасению» рынка. На самом деле, рынок также получил некоторые позитивные сигналы, но прорыва не произошло.

Выступая перед журналистами газеты Journalist and Public Opinion, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сказал: «За первые 7 месяцев 2023 года рынок недвижимости продолжал сталкиваться со многими трудностями.

+ Как вы оцениваете рынок недвижимости с начала 2023 года по настоящее время?

Несмотря на то, что рынок недвижимости демонстрирует признаки улучшения после принятых правительством мер по преодолению трудностей, в целом за последние 7 месяцев рынок по-прежнему сталкивался с многочисленными трудностями, низкой ликвидностью и крайне ограниченным предложением.

Основными причинами являются нерешенные юридические вопросы и ограниченный доступ к капиталу, некоторые инциденты во второй половине 2022 года, повлиявшие на доверие инвесторов, и в целом нерешенность некоторых фундаментальных проблем рынка, таких как юридические вопросы, дефицит предложения, дисбаланс спроса и предложения...

Фактически, Вьетнам не в полной мере раскрыл весь потенциал и сильные стороны рынка недвижимости. Промышленная, туристическая и развлекательная недвижимость сосредоточена лишь в некоторых регионах, не создавая движущей силы и широкого притяжения во всех регионах страны.

Многие сегменты инвестиционного рынка по-прежнему сталкиваются с серьёзными барьерами и препятствиями. Потенциальные земельные ресурсы используются не в полной мере. Рынок недвижимости в индустриальных парках, экономических зонах, экспортно-производственных зонах и зонах высоких технологий по-прежнему развивается осторожно и заторможено, с низким уровнем заполняемости.

Спрос на жилье для всех социальных слоев очень велик, особенно на жилье для людей с низким и средним доходом, но уровень реагирования ограничен.

+ Можете ли вы более четко проанализировать трудности рынка в текущий период?

- В настоящее время существуют 3 основные трудности и препятствия, которые мешают развитию рынка недвижимости.

Во-первых, трудности, связанные с политикой и законами, такие как трудности, связанные с земельным законодательством, трудности, связанные с законодательством о планировании, и некоторые трудности, связанные с инвестиционным законодательством.

Например, что касается планирования, некоторые проекты с подробными планами в масштабе 1/500 были одобрены, но не соответствуют планам зонирования и общим планам и в настоящее время пересматриваются, корректируются и обновляются в соответствии с нормативными актами.

Или многие проекты сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за правил, касающихся методов оценки земли; во многих случаях планирование землепользования было объявлено, но на районном уровне не существует ежегодного плана землепользования...

Во-вторых, это трудности с движением капитала. В частности, доступ к кредитам для компаний, занимающихся недвижимостью, по-прежнему затруднен, главным образом из-за трёх факторов: высоких процентных ставок, легальности проекта и уверенности в ликвидности рынка. Фактически, реальная процентная ставка составляет около 11–12% годовых.

Недавнее снижение процентных ставок на 0,5–2% — это значительный шаг правительства и банковской системы. Этот шаг оказывает положительное влияние на экономику и сектор недвижимости.

Однако сокращение срока проекта на 1 год может помочь предприятиям сэкономить до 12–15% капитальных затрат на проценты. Не говоря уже об экономии на заработной плате, машинах и оборудовании и т. д. за весь год.

Строгие правила контроля рисков при кредитовании недвижимости помогают сделать рынок более здоровым, приблизить его к реальным потребностям и избежать ценовых пузырей.

Однако в настоящее время финансовые возможности большинства предприятий сферы недвижимости ограничены, собственный капитал невелик, а их деятельность в основном зависит от банковского кредитного капитала, что приводит к трудностям в получении доступа к кредитному капиталу.

Процентная ставка по кредитам в рамках пакета в 120 000 млрд донгов на социальное жилье слишком высока (8,7% для предприятий, 8,2% в год для покупателей жилья), что создает трудности для инвесторов и покупателей жилья.

В-третьих, трудности с совокупным спросом и доверием рынка. Видно, что совокупный спрос резко упал в большинстве сегментов, особенно в сегментах элитного жилья, элитной туристической и курортной недвижимости, а также земли. Уровень доверия рынка резко снизился.

По данным предварительного опроса, проведенного Ассоциацией недвижимости Вьетнама, две трети предприятий по развитию проектов за последний год практически не вели деятельность по разработке новых проектов.

Между тем, брокерские компании, специализирующиеся на недвижимости, сократили около 50–70% персонала. Инвесторы, большинство из которых, в последнее время не вкладывались в рынок недвижимости.

+ Итак, какие рекомендации вы можете дать, чтобы помочь рынку недвижимости прорваться?

— Сейчас важнейшей задачей является увеличение совокупного спроса и создание ключевого источника предложения для вьетнамского рынка недвижимости. Наибольший спрос на вьетнамском рынке недвижимости в настоящее время приходится на сегмент доступного коммерческого жилья. Поэтому для увеличения совокупного спроса необходимо быстро, активно и разнообразно развивать этот сегмент.

Однако Правительству в ближайшее время необходимо эффективно реализовать решения по поддержке рынка недвижимости в соответствии с Программой социально-экономического восстановления и развития на 2023 год и на период 2023-2025 годов.

Кроме того, в срочном порядке завершить обзор юридических процедур для проектов в сфере недвижимости, которые отстают от графика/приостановлены, и тщательно разобраться с ними в 2022 и 2023 годах, чтобы создать условия для повторной реализации проектов, обеспечив поставку товаров на рынок.

Я также надеюсь, что государство освободит от необходимости выдавать разрешения на строительство для инвестиционных проектов на территориях с утвержденной детальной планировкой 1/500 в соответствии с подпунктом «h» пункта 1 статьи 2 постановления Правительства от 6 июня 2014 года № 43/NQ-CP о ряде ключевых задач по реформированию административных процедур при формировании и реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков для улучшения условий предпринимательской деятельности.

Что касается кредитного капитала, я думаю, что коммерческим банкам также необходимо увеличить поддержку процентных ставок/комиссий по операциям с недвижимостью с электронными платежами и безналичными расчетами.

Кроме того, я предлагаю установить следующую процентную ставку по кредитам для рынка недвижимости в период 2023–2025 годов: для сегмента коммерческого жилья, подходящего для получения дохода, рекомендуется ставка ниже 7% годовых.

Сегмент социального жилья: для бизнеса рекомендуемая ставка составляет менее 6% в год; для покупателей жилья — менее 4,5% в год. Для туристической и курортной недвижимости рекомендуемая ставка составляет менее 9% в год. Наконец, для элитной жилой недвижимости и других сегментов рекомендуемая ставка составляет 9–10% в год.

Ориентировать и поощрять тенденцию выпуска облигаций для населения вместо их частной эмиссии; продолжать строго пресекать нарушения, связанные с корпоративными облигациями, аннулированием депозитов и декларированием «двойной цены» при передаче недвижимости, чтобы усилить сдерживание и гарантировать права инвесторов, сократить потери бюджета; совершенствовать правовую базу для защиты инвесторов в корпоративные облигации и фондовые сертификаты.

Наконец, я рекомендую содействовать выдаче вторичным инвесторам свидетельств о праве собственности на туристическую и курортную недвижимость с целью скорейшего высвобождения десятков миллиардов долларов США ресурсов и стимулирования развития туристической и курортной недвижимости на основании Указа № 10/2023/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд статей указов, регулирующих реализацию Закона о земле.

+ Большое спасибо!

Вьет Ву (Исполнение)