Цены на недвижимость вырастут или снизятся после 1 августа?

Закон еще не вступил в силу, но цены выросли.

С начала 2024 года и до настоящего времени, пока три закона ещё не вступили в силу, цены на рынке недвижимости непрерывно росли. Особенно в двух крупных городах, Ханое и Хошимине, если нуждающиеся не торопятся, цены могли измениться. В частности, самый сильный рост цен был зафиксирован в сегменте квартир. В Ханое, согласно отчёту Savills о рынке недвижимости за второй квартал 2024 года, с 2020 года средняя цена квартир на первичном рынке росла на 18% в год, а на вторичном – на 14% в год. Г-н Хюинь Тхань Кхьет, заместитель директора Департамента строительства города Хошимин, сообщил, что в сегменте квартир наблюдается более устойчивый рост цен, чем в других сегментах. В течение этого периода цены непрерывно росли со средней скоростью 15–20% в год. Даже в бюджетном сегменте квадратный метр в 2015 году стоил 25–35 миллионов донгов, а к 2023 году эта цифра выросла до 40–60 миллионов донгов. Квартиры среднего ценового сегмента в 2023 году стоят 50–70 миллионов донгов за м², тогда как в 2015 году эта цифра составляла всего 35–50 миллионов донгов за м². В сегменте высокого ценового сегмента стоимость м² составляет 70–100 миллионов донгов. Дороже всего в прошлом году квартиры в центре стоили 80–200 миллионов донгов за м², а в пригородах – 30–60 миллионов донгов за м².

ФОТО: НГОЦ ДУОНГ

Что касается земельного сегмента, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Вьетнамского института исследований недвижимости, отметила, что малоэтажная застройка и другие типы земельных участков также начали подавать позитивные сигналы о восстановлении, поскольку некоторые проекты продемонстрировали хорошие результаты продаж и сделок по передаче собственности. В Ханое, в пригородной зоне, цены на землю также выросли на 10-20% по сравнению с началом года. В частности, до вступления в силу трёх законов рынок недвижимости Хошимина был в ажиотаже, когда с 1 августа ожидалось введение скорректированного прейскуранта на землю с повышением цен в 5-50 раз. Это помогло приблизить цены на землю к рыночным, но также создало множество трудностей для десятков групп населения. Вчера Ассоциация недвижимости Хошимина опубликовала документ с предложением отложить срок подачи заявок, чтобы избежать давления на население в связи с налогами на землепользование. Причина роста цен на недвижимость – дефицит предложения. Правовые проблемы затрудняют реализацию проектов, и ряд инвесторов вынуждены сокращать объёмы инвестиций в корпоративные облигации. Низкое предложение и высокий спрос приводят к тому, что, несмотря на низкую ликвидность, цены остаются высокими. В настоящее время тысячи замороженных проектов ждут своего решения, чтобы пополнить предложение на рынке. Поэтому ожидается, что принятие трёх новых законов будет способствовать снижению цен на недвижимость и облегчит доступ к жилью. Однако в реальности пока нет никаких признаков того, что это произойдёт.

Рынок горяч, цены будут расти…

По мнению экономического эксперта, доктора Ву Динь Аня, скорейшее вступление в силу трёх вышеупомянутых законов позволит преодолеть множество правовых ограничений, решить проблемы, способствовать возобновлению приостановленных проектов, а также создать условия для появления новых. «В принципе, когда предложение растёт, баланс спроса и предложения уравновешивается, цены на недвижимость в целом и на землю в частности снижаются, но в реальности происходит обратное. Это естественное и неизбежное проявление активности рынка, когда он снова начинает активизироваться; в то же время это соответствует мотивации и реалиям как покупателей, так и продавцов», — пояснил он.

ФОТО: НГОЦ ДУОНГ

Эксперт проанализировал, что за последние два года рынок недвижимости практически застыл. Когда рынок очистится, он снова станет активным, и одним из первых признаков этого станет рост цен. Более того, хотя у многих проектов есть возможность перезапуститься, с точки зрения инвестора, за время «застоя» их стоимость значительно выросла. Земля остаётся на месте, проект продолжает функционировать, но ему всё равно приходится платить проценты, амортизационные отчисления... не говоря уже о долгах между инвестором и строительными компаниями. Стоимость растёт, поэтому при перезапуске проекта владелец проекта повысит цену, чтобы компенсировать эти потери. С другой стороны, с точки зрения покупателя, существует высокая вероятность того, что он всё ещё будет мириться с ростом цен, поскольку в настоящее время доступ к капиталу гораздо лучше, чем раньше, а процентные ставки снизились. Часть расчётных затрат на инвестиции в недвижимость, связанных с доступом к капиталу и процентными ставками, может меняться в зависимости от роста цен. Это приводит к тенденции роста цен на недвижимость, что и происходит сегодня. Рассматривая долгосрочную перспективу, доктор Ву Динь Ань отметил, что невозможно определить, вырастут или снизятся цены на недвижимость после вступления в силу трёх законов. В связи с тем, что в закон внесён ряд изменений, влияющих на цены на недвижимость в самых разных направлениях. Рост или снижение цен зависят от причин колебаний цен на землю в прошлом в каждом сегменте рынка. Например, рынок недвижимости в последнее время сталкивается с проблемой ограниченного предложения. Если следовать положениям трёх новых законов, вероятность увеличения предложения в ближайшее время будет очень высокой. Таким образом, причина роста цен на землю, вызванная нехваткой предложения, будет устранена, что может привести к снижению цен. Аналогичным образом, разрешение продавать недвижимость, активы которой сформированы на землях с правами аренды, сделает рынок более динамичным. Самое главное, по словам г-на Аня, несмотря на то, что закон вступил в силу, степень его влияния на рынок во многом зависит от того, как будут сформулированы и реализованы указы и постановления. Например, что касается правил аренды жилья, действующий закон требует от арендодателя создания бизнеса, но это, вероятно, увеличит обязательства домовладельца перед государственным бюджетом. Многие полагают, что условия создания бизнеса не должны основываться на количестве домов или площади сдаваемого в аренду жилья, а должны основываться на стоимости сдаваемого в аренду жилья. Действующие подзаконные акты пока не учитывают эти предложения. «Окончательное принятие положения, требующего от арендодателей создания бизнеса, также влияет на рынок недвижимости, по крайней мере, с точки зрения возможности развития сектора арендной недвижимости. Если рынок аренды будет развиваться при снижении спроса на собственное жилье, это скажется на ценах на жилье. Если же ситуация будет слишком сложной и рынок аренды не сможет развиваться, это также снизит спрос тех, кто хочет покупать больше жилья для сдачи в аренду. При этом степень воздействия на рынок во многом зависит от конкретизации правил, рекомендаций в подзаконных актах и даже положений других законов, но имеющих отношение к рынку недвижимости», — отметил г-н Ву Динь Ань.

… но не может увеличиться немедленно

Оценивая влияние вышеуказанных трёх законов на рынок недвижимости, магистр Нго Гиа Хоанг (Юридический университет города Хошимин) прокомментировал: «Закон о земле 2024 года отменил рамку цен на землю, устанавливаемую правительством каждые 5 лет. Это означает, что населённые пункты не ограничены в установлении цен на землю, которые должны быть ниже государственных, как это было раньше, что помогает населённым пунктам проявлять инициативу в формировании прейскурантов на землю в соответствии с реальной ситуацией. В частности, благодаря применению метода оценки земли в соответствии с рыночными принципами, государственные цены на землю будут соответствовать рыночным тенденциям, ограничивая текущую ситуацию «двойной цены». Однако, с принятием положений Закона о земле 2024 года, цены на землю в местных прейскурантах вырастут по сравнению с предыдущим периодом. Влияние роста цен на государственную землю приводит к увеличению некоторых финансовых обязательств землепользователей, таких как сборы за землепользование, арендная плата за землю, налог на использование несельскохозяйственных земель, регистрационные сборы или увеличение расходов на компенсации и расчистку участка». Между тем, предприятиям, работающим в сфере недвижимости, возможно, придется увеличить инвестиционные расходы в связи с ростом стоимости земли, что приведет к росту цен на недвижимость. Также можно исключить спекулятивные факторы, которые взвинчивают цены на землю в некоторых населенных пунктах, используя опасения людей о том, что после вступления в силу вышеуказанных законов цены на недвижимость вырастут, создавая настоящий ажиотаж, который подстегнет цены на недвижимость по сравнению с их реальной стоимостью. Тем временем, магистр наук Нгуен Чи Хьеу (заместитель заведующего кафедрой бухгалтерского учета и аудита Экономического университета и права) отметил: «Местные органы власти ежегодно выпускают новые прейскуранты на землю, которые тесно связаны с рыночными ценами, поэтому предприятиям придется нести более высокие расходы на аренду земли и помещений, что скажется на прибыли и, возможно, приведет к росту цен на товары и услуги, вызывая инфляционное давление». Резкий рост цен может привести к нестабильности на рынке недвижимости, а слишком быстрый рост цен может создать пузырь на рынке недвижимости, что приведет к финансовым и экономическим рискам. Не только предприятия, но и люди, особенно с низким или средним уровнем дохода, столкнутся с большим финансовым бременем при покупке земли или жилья. Рост цен на землю приводит к удорожанию покупки жилья, снижая его доступность для многих людей, особенно для молодёжи и молодых семей. Более того, Закон о земле 2024 года предусматривает, что инвесторы, желающие реализовать проекты коммерческого жилья, могут только получить право пользования жилой землей и договориться с людьми о покупке земли. Между тем, проект Постановления о пилотировании проектов коммерческого жилья без жилых участков ещё не одобрен Национальной ассамблеей. «Ужесточение правил раздела и продажи земли, отмена рамок цен на землю... означает, что первоначальные затраты многих проектов коммерческой недвижимости могут увеличиться, что приведёт к росту цен на жильё и недвижимости. Однако цены на недвижимость вырастут, но не сразу, а с некоторой задержкой, поскольку зависят от многих факторов. Краткосрочное предложение, безусловно, будет ограничено, что является необходимым условием для роста цен на недвижимость, в то время как спрос на недвижимость остаётся неопределённым», — отметил г-н Хьеу. Однако, по его словам, в текущей ситуации, в условиях общей нехватки средств, спекулянты пока не тратят много денег и боятся брать банковские кредиты. Люди с реальным спросом считают, что цены на недвижимость всё ещё высоки, поэтому они всё ещё ждут. Таким образом, в краткосрочной перспективе цены на недвижимость не выросли резко, но в долгосрочной перспективе они обязательно вырастут. Вступление в силу трёх вышеупомянутых законов не сможет привести к немедленному росту цен на недвижимость, что также подтверждает мнение г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин. Из-за задержек в реализации политики и необходимости разработки дорожной карты для проектов процесс занимает много времени, иногда даже годы, прежде чем продукция будет выведена на рынок. Однако, как недавно объявили власти города Хошимин, прейскурант цен на землю, публикуемый местными органами власти в соответствии с положениями Земельного закона, будет ближе к реальности. Резкое повышение проекта прейскуранта цен на землю повлияет на себестоимость ресурсов во многих секторах экономики. В первую очередь, увеличится стоимость компенсации за расчистку участка, что вызовет цепную реакцию, которая приведёт к росту цен на жильё, арендной платы за жильё, арендной платы за землю, арендной платы за производственные помещения в промышленных парках и инвестиционных проектов в сфере торговли, услуг и туризма, что приведёт к возможному росту цен на товары в целом. Это отрицательно скажется на проектах социального жилья, в рамках которых предприятия соглашаются получить права землепользования для реализации проекта.