Кондоминиумы по-прежнему лидируют на рынке

Наряду со стабильностью экономического роста рынок недвижимости во втором квартале 2024 года продолжил фиксировать позитивные сигналы: новое предложение и объем сделок резко увеличились — в 3 и 2,4 раза соответственно по сравнению с предыдущим кварталом.

В частности, данные исследования Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывают, что в последнем квартале предложение первичного жилья достигло примерно 27 335 наименований, при этом на продажу было выставлено около 19 747 новых объектов. На всем рынке было зафиксировано 14 400 успешных транзакций. Объем сделок резко возрос из-за улучшения качества предложения и спроса, при этом основное внимание уделялось проектам многоквартирных домов. Рыночный спрос, включая инвестиционный спрос, который увеличился примерно на 30% по сравнению с предыдущим кварталом, и реальный спрос, улучшились по мере постепенного восстановления доверия рынка.

В VARS также отметили, что до сих пор основным сегментом, лидирующим по ликвидности рынка, остаются апартаменты. Из них более 70% предложения и 75% сделок первичного рынка недвижимости во втором квартале 2024 года приходится на сегмент апартаментов. Недавно открытые проекты квартир, сегмент которых превышает 50 млн донгов/м2, сосредоточены в Ханое, и все они продемонстрировали очень хорошие показатели поглощения — до 90% после непродолжительного времени официального открытия продаж, хотя первичные цены продолжали расти.

Индекс цен на квартиры продолжает сохранять тенденцию к росту, при этом самые высокие темпы роста наблюдаются в Ханое. С середины-конца 2023 года рост цен на рынке квартир в Ханое начал увеличиваться и превзошел рост цен на рынке Хошимина. По состоянию на второй квартал 2024 года средняя цена продажи первичных квартир в Ханое приближается к 60 млн донгов/м2. По сравнению с 2019 годом цена продажи первичных квартир в Ханое выросла более чем на 58%, что более чем в два раза превышает темпы роста рынка Хошимина (27%).

Кроме того, индекс цен на квартиры в Дананге также снова начал расти, при этом темпы роста цен во втором квартале 2024 года превзошли показатели Хошимина. Однако средняя стоимость квартиры здесь все равно ниже, чем в двух особых городских районах.

VARS полагает, что первичным ценам на квартиры по-прежнему будет сложно снижаться, особенно в условиях переизбытка предложения элитных квартир. Наряду с этим растут затраты на строительство и растут качественные инвестиции в помещения и инженерные коммуникации. Инвесторы продолжат осваивать земельные фонды под коммерческую застройку в центре города и на окраинах, превращая их в жилые комплексы, удовлетворяя инвестиционные потребности и реальные жилищные потребности «богатых». Чтобы стать владельцем жилья, люди с низким и средним доходом по-прежнему будут полагаться на социальное жилье. Однако этот сегмент не будет располагаться в радиусе менее 30 км от центральной зоны.

Однако, по данным данного подразделения, в условиях, когда рынок недвижимости еще не полностью восстановился, а предложение по-прежнему ограничено, сегмент апартаментов по-прежнему будет привлекательным выбором с низким уровнем риска для инвесторов. Потому что колебания предыдущего решения — это дорогостоящие уроки для новых инвесторов, а также для «ветеранов»-инвесторов, которые предъявляют более строгие требования к покупке жилья для инвестиций, особенно при использовании финансового рычага.

Денежный поток, вероятно, изменит направление.

По данным VARS, при тщательном рассмотрении микрофакторов денежный поток постепенно «перейдет» в другие типы, учитывая такие факторы, как местоположение, потенциал развития и чистый правовой статус.

Местоположение является важнейшим фактором инвестиций в недвижимость, определяющим стоимость и потенциальный рост цены продукта. Это центрально расположенные продукты в местностях с хорошим экономическим ростом, развитием промышленности, торговли и услуг; имеет удобную транспортную систему, рядом находятся такие удобства, как школы, больницы, торговые центры и развлекательные зоны.

Кроме того, недвижимость в районах с эффективной застройкой и планированием, привлекательной политикой привлечения инвестиций и смело предлагающая синхронный трафик, будет иметь явный потенциал роста цен. Но необходимо внимательно изучить планы развития этой территории в будущем.

Наконец, важным фактором также являются объекты недвижимости с красными/розовыми книгами или сертификатами на право пользования землей. Или этот продукт разработан авторитетными инвесторами, имеет современную, синхронизированную инфраструктуру и систему коммуникаций, или продукты с высококлассной экосистемой услуг, нацеленные на элитное жилое сообщество.

В VARS полагают, что рынку недвижимости, безусловно, потребуется время, чтобы полностью «усвоить» содержание новых законов. Наряду с этим, проектам в сфере недвижимости необходимо время для устранения препятствий, поскольку закон вступил в силу на 5 месяцев раньше предыдущего решения, а также для завершения процедур, запуска и повторной реализации перед выводом нового предложения на рынок. Таким образом, в краткосрочной перспективе, помимо сегмента квартир, денежный поток постепенно будет перераспределяться в продукты, которые «готовы» к торговле и обладают выдающимися показателями.

В первую очередь, можно отметить малоэтажные проекты надежных инвесторов, с условиями передачи или уже переданные, имеющие сильные позиции на вторичном рынке. Далее нельзя не упомянуть землю — «короля инвестиционных каналов» с привлекательной доходностью. Разделенные участки земли в развитых районах, связанных с промышленностью, торговлей и услугами, с полной инфраструктурой и не слишком высокими ценами, будут по-прежнему пользоваться спросом у инвесторов.

Наиболее привлекательным типом земель, продаваемых на аукционах, являются земли в городских и жилых районах, поскольку это чистый тип, не вовлеченный в споры, судебные тяжбы, не захваченный и не сдаваемый в аренду, тем более с красными книгами и имеющейся инфраструктурой. Инвесторы могут легко построить дома на этих участках земли и сдавать их в аренду, получая ежемесячный денежный поток.

Фактически, в последнее время организация земельных аукционов в новых городских и жилых районах осуществлялась чаще на местах, чем в тот же период. В некоторых районах земельные аукционы стали оживленными из-за резкого увеличения числа заявок, при этом успешные ставки варьировались от 20% до 10 раз выше начальной цены.

В ближайшее время деньги, безусловно, продолжат «течь» в аукционные земли, когда методы организации многих аукционов начнут приносить доходы в бюджет.

«Правильные инвестиции не только помогают инвесторам сохранять активы, получать прибыль и создавать добавленную стоимость для общества, но и способствуют более здоровому и эффективному развитию рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, а не земельных участков и различных видов цен», — прокомментировали в VARS.