В сегменте сельскохозяйственных земель сохраняется спокойная обстановка.

На недавнем семинаре по вопросам недвижимости г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента земельных ресурсов ( Министерство природных ресурсов и окружающей среды ), заявил, что после вступления в силу Закона о земле 2024 года этот сегмент переживет бурное развитие.

Фактически, в период 2020-2022 годов рынок сельскохозяйственных земель был довольно оживленным. Многие предприятия и частные лица скупали сельскохозяйственные земли с целью преобразования их в участки для продажи, что вызвало бум в то время.

Хотя ожидается, что рынок станет более динамичным, в действительности сегменты сельскохозяйственных и лесных земель привлекают внимание только крупных, организованных инвесторов, таких как предприятия. Это связано с тем, что новые правила создают благоприятные условия только для фермеров и подходят для предприятий, инвестирующих в сельскохозяйственный сектор. Однако для мелких инвесторов практика покупки сельскохозяйственных земель, ожидания изменения целевого назначения, а затем разделения и продажи участков будет очень сложной в реализации.

Г-жа Ха Киен, брокер по недвижимости и инвестор в различные сегменты земельных участков в Ханое, Хоабине и Тхай Нгуене, рассказала, что сегмент сельскохозяйственных земель остается «тихим», поскольку налоги и сборы за перепрофилирование сельскохозяйственных и лесных земель довольно высоки, поэтому мелкие инвесторы не вкладывают средства в этот сегмент. Вместо этого крупные инвесторы, нуждающиеся в инвестициях в десятки гектаров рисовых полей и лесных угодий с намерением в дальнейшем перепрофилировать их под земли для нужд сферы услуг, туризма , коммерции или жилищного строительства, проявляют большой интерес к участию в этом бизнесе.

Руководитель одной из компаний по недвижимости в Ханое рассказал, что его компания планирует «охотиться» за крупными лесными и сельскохозяйственными угодьями в провинциях Хоабинь и Тхайнгуен, а также «отправиться дальше» в Центральное нагорье в поисках земли для покупки.

Что касается преобразования сельскохозяйственных земель, г-н Ле Ван Бинь отметил, что это должно осуществляться в соответствии с планом и с соблюдением целевого показателя по подсадке риса более 3 миллионов гектаров для обеспечения национальной продовольственной безопасности. Поэтому инвесторам в недвижимость необходимо проявлять осторожность и понимать законодательные нормы, чтобы избежать неэффективных инвестиций, когда покупка по завышенным ценам приводит к трудностям с реализацией сделки.

Согласно данным Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, в первые шесть месяцев 2024 года наблюдалось улучшение ситуации в сегменте земельных участков, в частности, продаж на аукционах и разделения земельных участков. Однако в сегменте проектной земли и сельскохозяйственных/лесных угодий признаков восстановления по-прежнему нет; ликвидность остается низкой, а сделки совершаются медленно. Даже многие инвесторы, владеющие сельскохозяйственными землями, испытывают трудности с их продажей в настоящее время.

По словам директора агентства недвижимости, рентабельность инвестиций в этом сегменте составляет приблизительно 25-30% в год, а если землю можно перевести под жилую застройку, то она может достичь 35-40% в год. Потенциал роста цен за десятилетие таков, что стоимость сельскохозяйственных земель может увеличиться в 3-5 раз, а то и больше. Однако, исходя из прогнозируемого прейскуранта цен на землю, стоимость оформления заявки на перевод сельскохозяйственных земель в жилые увеличится в девять раз по сравнению с текущей стоимостью.

Например, если инвестор хочет подать заявку на изменение целевого назначения земли и разделить сельскохозяйственный участок площадью 1000 м2 в Донг Ань (Ханой), текущая плата за целевое использование земли составляет 6,6 миллиарда донгов. Однако, если рассчитать по новому проекту прейскуранта, эта сумма увеличится до 61,8 миллиарда донгов. Таким образом, только плата за целевое использование участка площадью 100 м2 составит более 6 миллиардов донгов. При такой цене покупка существующих жилых земельных участков обойдется дешевле, чем налог, который им пришлось бы заплатить при переводе земли в сельскохозяйственное использование.

Кроме того, Закон о земле 2024 года предусматривает, что сельскохозяйственные земли, оставленные под паром или неиспользуемые непрерывно в течение 12-24 месяцев, будут подлежать административным санкциям и могут быть конфискованы. Поэтому инвесторам, владеющим сельскохозяйственными землями, необходимо срочно завершить процедуры по их перепрофилированию под жилую застройку или изменению целевого назначения, если они не хотят потерять все.

«Если вы покупаете землю, чтобы извлечь выгоду из инвестиционных тенденций и планирования, но региональный план приостанавливается, задерживается или корректируется, инвесторы могут столкнуться с наихудшим сценарием — невозможностью продать землю. Кроме того, покупка сельскохозяйственных земель, особенно участков, которые нельзя перепрофилировать, сопряжена с риском банкротства, если используется финансовый рычаг», — так один инвестор обсуждал риски владения сельскохозяйственными землями сегодня.