На вышеуказанные события обратил внимание г-н Ле Сюань Дун, директор EY Parthenon - Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, на семинаре «Юридические и финансовые аспекты сделок M&A в сфере недвижимости в условиях влияния новой правовой базы» , ​​который состоялся 11 июля.

Объем рынка сократился, но стоимость выросла.

В первой половине 2024 года рынок слияний и поглощений в Юго-Восточной Азии имеет тенденцию к снижению как общей стоимости, так и количества сделок. Вьетнам не стал исключением: здесь зафиксировано небольшое снижение количества транзакций, однако стоимость транзакций выросла почти на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты отмечают, что сектор недвижимости продолжает оставаться сектором, привлекающим внимание иностранных инвесторов благодаря потенциалу стабильного долгосрочного экономического роста экономики. Фото: Тронг Тин

Говоря о рынке недвижимости, г-н Ле Сюань Дун сообщил, что количество сделок значительно сократилось в первой половине года: было совершено 8 сделок, средняя стоимость сделки достигла 179,7 млн ​​долларов США (за аналогичный период прошлого года было совершено 18 сделок, средняя стоимость сделки достигла 81,8 млн долларов США).

Г-н Дун оценил, что стоимость сделок слияний и поглощений в сфере недвижимости в первой половине года резко возросла благодаря сделке по продаже Vingroup Corporation компании Vincom Retail стоимостью 982,3 млн долларов США.

Примечательным моментом в структуре покупателей в сделках слияний и поглощений в сфере недвижимости во Вьетнаме, на который обратил внимание г-н Донг, является то, что наблюдается обратная тенденция.

По словам г-на Дуна, в 2023 году, когда отечественные предприятия столкнулись со множеством трудностей и были вынуждены сокращать свою деятельность, на рынке слияний и поглощений доминировали иностранные инвесторы, на долю которых приходилось 81,6% в структуре покупателей. Однако к первой половине 2024 года внутренние инвесторы вышли на лидирующие позиции с показателем 92,6%.

Больше разговоров с журналистами Инвестиционная электронная газета Baodautu.vn , г-н Дун сказал, что если отделить сделку по продаже Vingroup от Vincom Retail, на рынке было зафиксировано всего около 7 сделок на сумму в несколько сотен миллионов долларов США. Это очень небольшое число.

«Для внутренних инвесторов в настоящее время все еще существует много трудностей с точки зрения капитала и юридических вопросов, чтобы иметь возможность завершить и вывести проект на рынок. Поэтому внутренние инвесторы на самом деле не вернулись на рынок», - сказал г-н Дун.

Г-н Дун также прокомментировал, что во второй половине 2024 года продолжится снижение количества сделок слияния и поглощения.

По словам г-на Дуна, хотя иностранные инвесторы по-прежнему активно ищут проекты и бизнесы для слияний и поглощений, заключить сделку в этот период непросто.

«Инвесторы стали гораздо осторожнее в оценке проектов, особенно в условиях все еще сложного рынка. Кроме того, мы видим разрыв в ожидаемой оценке между продавцами и покупателями, что приводит к задержкам и невозможности заключить сделки», — сказал г-н Дун.

Структура покупателей в сделках слияний и поглощений в сфере недвижимости во Вьетнаме. Источник: EY

Оценка рынка недвижимости всегда является ярким моментом, привлекающим внимание отечественных и иностранных инвесторов, но г-жа Нгуен Трук Хиен, юрист-член Vietnam International Law Firm Limited (VILAF), считает, что все еще существует множество барьеров, особенно правовых, которые мешают продвижению сделок слияний и поглощений.

По словам г-жи Хиен, в ближайшее время многие «комплексные» изменения в правилах облегчат инвесторам процесс компенсации и расчистки земли, тем самым повышая цены на землю в соответствии с рыночными ценами, тем самым создавая выгоды для землевладельцев и помогая уменьшить трудности для инвесторов в процессе компенсации в проектах.

Закон о земле 2024 года также добавляет множество преимуществ для иностранных инвесторов, таких как получение права на землепользование в промышленных парках, промышленных кластерах, зонах высоких технологий, использование земли в связи с получением права на объекты недвижимости и расширение порядка получения права на землепользование для предприятий с иностранными инвестициями.

«Открытые правила являются предпосылкой для приветствия волны иностранных M&A на этом рынке. Однако инвесторам следует провести тщательное исследование и изучение правовой базы при рассмотрении возможности инвестирования, чтобы гарантировать, что сделка пройдет гладко», — сказала г-жа Хиен.

Зелёная недвижимость будет иметь ценность

Зарегистрированный приток прямых иностранных инвестиций во Вьетнам продолжал расти в первой половине 2024 года, достигнув более 15 млрд долларов США, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Из них прямые иностранные инвестиции, вложенные в сектор недвижимости, достигли 1,89 млрд долларов США, что составляет почти 20% от общего объема вновь зарегистрированного капитала, что в 4,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Г-н Ле Сюань Дун оценил, что сектор недвижимости продолжает привлекать внимание иностранных инвесторов, особенно инвесторов из США, Сингапура, Японии и Южной Кореи (как посредством слияний и поглощений, так и прямых иностранных инвестиций) благодаря потенциалу стабильного экономического роста в долгосрочной перспективе экономики, тенденции переноса производственных мощностей во Вьетнам, молодой структуре населения и высокому уровню урбанизации.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Хоанг Нгуен Ха Куен, управляющий юрист юридической фирмы LNT Law Firm & Members, заявила, что недавно зарегистрированные прямые иностранные инвестиции во Вьетнаме увеличились более чем на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, а активность в сфере недвижимости увеличилась в 4,7 раза за тот же период и составила почти 20% от общего объема вновь зарегистрированного капитала.

Примечательно, что инвесторы, как правило, больше интересуются жилищными проектами, промышленными парками и курортными зонами, в которых, помимо многих других форм, популярными структурами транзакций являются передача капитала в проектные компании, передача проекта или передача части проекта.

Говоря о сегментах, г-н Дун отметил, что промышленная недвижимость по-прежнему остается сегментом, привлекающим большое внимание инвесторов.

В частности, проекты промышленной недвижимости вблизи автомагистралей, пограничных переходов, морских портов, речных портов, аэропортов, а также в крупных провинциях и городах, таких как Ханой, Хынгйен, Хайзыонг, Хайфон, Бакнинь, Бакзянг (север) и Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Лонган, Бариа-Вунгтау, Тайнинь (юг)... продолжат привлекать внимание инвесторов в ближайшие годы.

Кроме того, инвесторы также стремятся приобрести проекты жилой недвижимости или крупные чистые земельные фонды в пригородных районах или провинциях-спутниках и городах, прилегающих к крупным городам, таким как Ханой и Хошимин, для инвестирования в разработку комплексных жилищных проектов, включая дома, школы, больницы, торговые центры, развлекательные зоны и т. д., чтобы обеспечить жителей всеми удобствами и встретить волну урбанизации.

В дополнение к двум вышеупомянутым сегментам г-н Дун сказал, что торговая недвижимость в центральных районах крупных городов или расположенная в сложных городских проектах, предоставляющая разнообразные услуги, такие как розничная торговля модной одеждой, товарами народного потребления, косметикой; Еда и напитки; Развлекательные услуги… с высокой заполняемостью часто привлекают большое внимание инвесторов.

В частности, такая недвижимость, как торговые центры, офисные здания, гостиницы и т. д., которая соответствует критериям устойчивого развития и имеет зеленую сертификацию, привлечет внимание крупных институциональных инвесторов и часто оценивается выше, помогая инвесторам легко получить доступ к зеленым финансовым источникам с конкурентоспособными процентными ставками для финансирования этой сделки по приобретению.