Инвестору предъявлено обвинение в присвоении капитала.

Хотя проект не был одобрен для инвестирования, инвестор провел консультации и подписал договоры задатка с покупателями квартир, собрал миллиарды донгов и постоянно обещал сдать квартиры, но до сих пор этого не сделал.

Получен депозит, но реализация проекта задержана

В петиции, отправленной в газету Nguoi Lao Dong, г-н Бид Биджал Мотичанд (гражданин Индии) и Дарьянани Аджай Лачман (гражданин Великобритании) сообщили, что инвестиционно-строительная акционерная компания Phuc Khang (Phuc Khang, головной офис в районе 3, г. Хошимин) незаконно присвоила деньги и предоставила ложную информацию относительно проекта Rome By Diamond Lotus (№ 50 Mai Chi Tho Avenue, An Phu Ward, г. Тху Дук).

Согласно петиции, 28 ноября 2018 года г-н Бид Биджал Мотичанд и Фук Кханг подписали договор задатка № 81/2018/HDDC/PK, чтобы гарантировать подписание договора купли-продажи квартиры № A16.CASA 1.2 проекта Rome by Diamond Lotus общей стоимостью 5,4 млрд донгов после того, как проект будет соответствовать условиям купли-продажи, установленным законом.

В приложении к договору задатка Фук Кханг обязался уведомить покупателя о подписании договора купли-продажи квартиры 1 декабря 2019 года и уведомить о передаче квартиры 1 мая 2021 года. По просьбе Фук Кханг г-н Бид Биджал Мотичанд выплатил в общей сложности 1,84 млрд донгов, что составляет 34% от стоимости квартиры.

Однако с октября 2019 года по июль 2022 года компания Phuc Khang постоянно отправляла документы об изменении сроков реализации проекта, сроков подписания договора купли-продажи и сроков сдачи квартиры. Понимая, что сделка не может быть продолжена, г-н Бид Биджиал Мотичанд отправил этой компании множество электронных писем с требованием вернуть деньги, однако до сих пор компания Phuc Khang этого не сделала.

Аналогичным образом, в конце 2018 года г-жа Дарьянани Аджай Лахман также подписала с компанией Phuc Khang договор задатка, обеспечивающий заключение договора купли-продажи квартиры № C16.CASA 1.3 общей стоимостью 5,3 млрд донгов. С момента подписания договора до октября 2019 года г-жа Дарьянани выплатила более 2 млрд донгов, что составляет 38% от стоимости квартиры. Согласно документу № 7-2022, компания Phuc Khang заявила, что ведёт взаимодействие с властями для реализации проекта.

Понимая, что компания Phuc Khang не сможет выполнить свои обязательства, с июля 2022 года по июнь 2023 года г-жа Дарьянани отправила несколько электронных писем с требованием вернуть компании Phuc Khang более 2 миллиардов донгов. Однако компания до сих пор этого не сделала.

Согласно рабочему протоколу от 22 августа 2023 года между юридической фирмой TNTP International Law Firm & Associates (уполномоченным представителем двух вышеуказанных клиентов) и инвестиционно-строительной акционерной компанией Phuc Khang, данное предприятие подтвердило следующее содержание: «Ожидается, что юридические вопросы по проекту Rome by Diamond Lotus будут в основном решены к 2025 году, и будут предприняты дальнейшие шаги (утверждение инвестиционной политики, разрешение на строительство и т. д.)».

Недавно Фук Кханг связался с двумя вышеупомянутыми клиентами, чтобы отправить отчёт о расторжении договора. В нём компания согласилась вернуть уплаченную сумму, но с условием, что клиенты должны будут передать компании «все оригиналы договоров, приложения, чертежи, счета-фактуры, квитанции и сопутствующие документы (если таковые имеются)». Понимая необоснованность требования, эти два клиента отказались.

В беседе с репортёром газеты Nguoi Lao Dong г-жа Нгуен Нгок Хыонг, директор по маркетингу компании Phuc Khang, подтвердила, что юридическая документация проекта Rome By Diamond Lotus полностью оформлена, поэтому компания только что получила деньги от клиентов. «Пусть Phuc Khang и клиенты работают вместе, и мы решим эту проблему», — сказала г-жа Хыонг.

После этого мы продолжили связываться и отправлять электронные письма г-же Нгуен Нгок Хыонг, но до сих пор не получили конкретного ответа по вопросам, связанным с проектом и транзакциями с клиентами.

Тем временем, как сообщил утром 18 декабря репортер газеты «Нгуой Лао Донг», проект «Рим бай Даймонд Лотус» был огорожен снаружи, брезент вокруг него выцвел и вот-вот порвался. Внутри был лишь пустой участок, кран и какая-то техника, но никто не работал и не строил.

Незаконный контракт?

Анализируя законность проекта Rome By Diamond Lotus и сделку между Фук Кхангом и заказчиком, юрист Труонг Ван Туан из юридической конторы Trang Sai Gon Law Office заявил, что договор задатка является гарантией подписания договора купли-продажи.

Если проект не был одобрен уполномоченным органом по инвестиционной политике, но инвестор заключил с покупателями договор задатка еще в ноябре 2018 года и обязался уведомить о подписании договора купли-продажи квартиры 1 декабря 2019 года, то это можно считать незаконным, поскольку нет никаких гарантий, что данный проект будет одобрен.

Кроме того, предоставление инвестором недостоверной информации создало у покупателей неверное представление о сущности предмета (проекта) и содержании сделки, что привело к совершению сделки по задатку, противоречащей гражданскому законодательству. Следовательно, на основании статьи 127 Гражданского кодекса 2015 года, в редакции 2017 года, указанная сделка по задатку является недействительной.

Кроме того, с октября 2019 года по июль 2022 года инвестором непрерывно направлялись документы об изменении сроков реализации проекта, сроков уведомления о подписании договора купли-продажи и сроков передачи квартиры, что является нарушением обязательств по договору задатка.

В данном случае инвестор нарушил Закон «О риелторской деятельности» 2014 года, поскольку совершил запрещенное деяние, предусмотренное пунктом 1 статьи 8, при осуществлении риелторской деятельности без соблюдения условий, установленных настоящим Законом.

Правовые последствия недействительности гражданско-правовых сделок предусмотрены пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года. Соответственно, в случае отказа залогополучателя от заключения или исполнения договора (нарушения договорных обязательств) он обязан возвратить залогодержателю и денежную сумму, эквивалентную стоимости залога, если иное не согласовано сторонами.

Юрист в сфере недвижимости также отметил, что для заключения договора задатка между покупателем и инвестором проект должен полностью соответствовать положениям статьи 55 Закона о риелторской деятельности 2014 года. «Ситуация, когда проекты не имеют полной юридической документации, но всё равно получают задатки от покупателей, довольно распространена. Инвесторы обычно используют дочернюю компанию или торговую площадку недвижимости для заключения договора задатка с покупателями», — сказал этот юрист.