Предприятия предлагают заниженные по сравнению с фактическими затратами затраты при оценке земли.

Закон о регулировании деятельности в сфере недвижимости, вступивший в силу 1 августа, предусматривает, что для реализации проекта инвестор должен иметь минимальный капитал в размере 15% или 20% от общей стоимости строительных инвестиций. Оставшаяся сумма должна быть привлечена инвестором за счет банковских кредитов и от клиентов.

Что касается процесса оплаты при покупке и лизинге с правом выкупа будущей недвижимости, закон предусматривает, что застройщики могут привлекать капитал только после завершения фундамента (для многоквартирных домов), а первоначальный взнос за будущее жилье не может превышать 30% от стоимости контракта. Таким образом, соотношение суммы кредита к стоимости залога в банках для проектов в сфере недвижимости составляет от 50 до 70% от общей стоимости инвестиций в строительство.

По данным предприятий Хошимина, если процентная ставка по среднесрочному кредиту составляет 12% годовых, процентные расходы составят 6-9% от общей суммы инвестиций в строительство. Между тем, недавно изданный Указ № 71 об оценке земли предполагает, что процентные расходы и прибыль инвестора рассчитываются как 15%, умноженные на общую сумму инвестиций в строительство, операционные расходы и стоимость прав пользования землей.

По словам одного из руководителей предприятий, в Декрете № 71 указано, что как процентные расходы, так и прибыль «начисляются» по ставке 15%. Это означает, что если процентные расходы рассчитываются как 6-9%, то прибыль инвестора составит приблизительно 6-9% от общих затрат на строительство и приобретение земли.

«Очевидно, что рентабельность ниже прогнозируемой прибыли от строительства социального жилья. Если бы рентабельность инвестора была выше, процентные расходы снизились бы, что было бы намного ниже фактического уровня, учитывая, что многие предприятия в настоящее время берут кредиты на проекты в сфере недвижимости под процентные ставки 10-14% годовых», — сказал этот человек.

Необходимы единые правила.

По мнению экспертов, хотя в приложении к указу приводятся цифры лишь в иллюстративных целях и не применимы на практике, показатель в 15% все же вызывает обеспокоенность среди сообщества разработчиков проектов.

Один из застройщиков нескольких проектов в сфере недвижимости на юге страны (пожелавший остаться анонимным) заявил, что при введении указа в действие правоохранительные органы будут руководствоваться процентными показателями, приведенными в приложении к указу, которые сравнивают процентные издержки и прибыль инвесторов.

Поэтому, когда в прилагаемом приложении был указан коэффициент в 15%, местные власти и консультационные подразделения по оценке земли проявили нерешительность и поддались влиянию этой цифры, не сумев установить другой коэффициент, более соответствующий рыночным условиям.

Между тем, крупная оценочная фирма в Хошимине заявила, что, несмотря на наличие постановления и примеров гипотетических ставок, оценочные фирмы надеются, что Министерство природных ресурсов и окружающей среды издаст официальные правила по этим ставкам для обеспечения их единообразного применения, а также приведения их в соответствие с фактической деятельностью предприятий.

Согласно данному разделу, точный расчет процентной ставки и прибыли инвестора при определении цен на землю, а также других разумных издержек, позволит решить давнюю проблему оценки земли.

По данным предприятий, прибыль инвестора обычно составляет 15-20% от общих затрат на строительство и землю, в то время как процентные расходы составляют 6-9% от общих затрат на строительство. Таким образом, процентные расходы и прибыль инвестора вместе составляют 21-29% от общих затрат на строительство и землю.