Ожидается, что три новых закона помогут устранить «узкие места» рынка. Два сегмента «яркие» для инвестиций. Условия покупки социального жилья.

В краткосрочной перспективе ожидается, что рынок недвижимости Вьетнама останется стабильным, с устойчивым ростом промышленного и жилого сектора в районах с высокой степенью урбанизации. (Фото: Линь Ан)

Основные моменты рынка

По данным Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, в августе 2024 года рынок недвижимости Вьетнама продолжал сталкиваться со многими проблемами и возможностями, что было обусловлено колебаниями в мировой экономике и внутренней регуляторной политике.

Соответственно, сегмент жилья по-прежнему остаётся перспективным на рынке, особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин. Однако доступ к финансированию по-прежнему остаётся серьёзным препятствием для многих покупателей жилья, что приводит к снижению числа сделок с недвижимостью.

Промышленная недвижимость продолжает активно расти, особенно в условиях увеличения притока прямых иностранных инвестиций во Вьетнам.

В частности, новые промышленные парки в таких местах, как Бакнинь , Биньзыонг и Лонган, привлекают внимание иностранных инвесторов, в основном в секторах производства и логистики.

Эксперты по недвижимости полагают, что в краткосрочной перспективе рынок недвижимости Вьетнама, как ожидается, останется стабильным, с активным развитием промышленной и жилой недвижимости в районах с высокой степенью урбанизации.

Однако следует отметить, что такие факторы, как инфляция, денежно-кредитная политика и мировая экономическая ситуация, могут оказать существенное влияние на динамику рынка в ближайшие месяцы.

Ожидания от 3 новых законов

По словам Нандана , сигналы восстановления экономики Вьетнама становятся все более явными, поскольку правительство нацелено на достижение целевого показателя роста ВВП в 7% за весь год, что открывает большие надежды на восстановление и развитие инвестиционных каналов, включая рынок недвижимости.

В первой половине 2024 года рынок недвижимости получил позитивные сигналы роста во многих сегментах, особенно в сегменте квартир, где наблюдается восстановление как предложения, так и ликвидности. Число покупателей, решивших «вложить деньги» в недвижимость для инвестиций и для жизни, значительно выросло как на первичном, так и на вторичном рынке. Это способствовало небольшому повышению уровня освоения многих проектов.

Сегмент промышленной недвижимости начинает оживать, приветствуя четвертую волну прямых иностранных инвестиций (ПИИ) во Вьетнам; сегмент апартаментов также оживает благодаря новому росту цен и улучшению ликвидности; земельные участки также начинают демонстрировать признаки восстановления по мере увеличения количества транзакций и передач.

В частности, разрешение Национальной ассамблеи на вступление в силу с 1 августа 2024 года трёх законов, связанных с рынком недвижимости, включая Закон о земле, Закон о жилье и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, на 5 месяцев раньше срока, создаёт ожидания более позитивного восстановления рынка недвижимости во второй половине 2024 года. Основой для этого является обнародование новых (изменённых) законов, которые преодолели предыдущие ограничения и проблемы благодаря множеству инновационных и прогрессивных правил, которые можно применять немедленно, без необходимости в подробных руководящих документах.

Цель законодателей – унифицировать институциональное регулирование землепользования, избежать дублирования и противоречий в законодательстве, сделать инвестиционную деятельность и использование земельных ресурсов более прозрачными и прозрачными, а также расширить практические возможности. Таким образом, после официального вступления в силу законы создадут новый правовой коридор, устранив большинство «узких мест» на рынке, поскольку 70–80% существующих проблем обусловлены именно законодательством.

Для обеспечения эффективности процесса реализации соответствующие указы также ускоряются, обеспечивая качественное содержание и внимательно следя за рынком. Конечно, для «впитывания» закона потребуется ещё достаточно времени, но прогнозируется, что рынок недвижимости продолжит устойчивое восстановление с постепенным улучшением результатов, и к концу года процесс восстановления рынка будет иметь явный прогресс.

По этим причинам «светлая дверь» открывается, когда недвижимость становится каналом, который инвесторы рассматривают для выбора наряду с другими популярными каналами инвестирования, такими как акции, иностранная валюта, золото, депозиты... Когда рынок недвижимости снова «разогреется», он начнет приносить доход, способствовать экономическому развитию за счет позитивного воздействия и распространится на многие другие отрасли и сектора экономики.

Прейскурант цен на землю будет действовать до конца 2025 года.

Прейскурант цен на землю, выпущенный Провинциальным народным комитетом в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года (старый прейскурант цен на землю), будет действовать до 31 декабря 2025 года.

Вышеуказанная информация была изложена Министерством финансов в документе о реализации положений Закона о земле 2024 года, который только что был направлен в министерства, ведомства министерского уровня, правительственные агентства, другие центральные ведомства и народные комитеты провинций и городов центрально-административного подчинения.

Что касается вопроса перехода к применению прейскуранта цен на землю, Министерство финансов заявило, что прейскурант цен на землю, выпущенный провинциальным Народным комитетом в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года, будет продолжать применяться до 31 декабря 2025 года.

«При необходимости провинциальный Народный комитет принимает решение о корректировке прейскуранта цен на землю в соответствии с положениями настоящего закона с учетом фактической ситуации с ценами на землю в данной местности», — говорится в документе Министерства финансов.

Согласно Закону о земле 2024 года, вступающему в силу с 1 августа, с 2026 года прейскуранты на землю будут публиковаться провинциальными народными комитетами один раз в год, чтобы соответствовать рынку, а не каждые 5 лет, как по старым правилам.

В конце прошлого месяца Хошимин опубликовал проект скорректированного прейскуранта цен на землю. Цены в скорректированном прейскуранте значительно выше прежних: во многих местах они выросли в 10–30 раз, а в некоторых местах — даже в 51 раз.

По словам руководителя Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, корректировка необходима в связи с некоторыми недостатками действующего прейскуранта цен на землю на 2020 год. Прейскурант корректируется с учетом реальной ситуации и цен на землю в регионе.

Однако город пока не применил этот скорректированный прейскурант цен на землю из-за необходимости тщательного рассмотрения всех факторов.

Ранее жители Хошимина также спешили завершить земельные процедуры, поскольку опасались роста скорректированных цен на землю, что повлияет на случаи подачи заявок на сертификаты и изменения целей использования земли.

В последние дни рассмотрение многих дел о переводе земель в недвижимое имущество в городе Хошимин было приостановлено из-за проблем с расчетом налогов, пока налоговые органы ждут инструкций.

Перспектива проекта социального жилья в городе Зуйтьен, Ханам. (Источник: VGP)

Каковы условия покупки социального жилья?

В соответствии с положениями статей 29 и 30 Постановления Правительства № 100/2024/ND-CP от 26 июля 2024 года, в котором подробно изложены положения Закона о жилье, касающиеся развития и управления социальным жильем (вступает в силу с 1 августа 2024 года), для пользования политикой поддержки социального жилья необходимо соблюдение следующих жилищных и доходных условий:

Жилья нет, или средняя площадь жилья на душу населения составляет менее 15 м2.

«Статья 29. Жилищные условия

1. Случай отсутствия собственного жилья определяется, если субъект, указанный в пункте 1 статьи 77 Жилищного закона, и его супруг (при наличии) не указаны в Свидетельстве о праве пользования землей и владении имуществом, прикрепленным к земле, на территории области или города республиканского подчинения, где расположен объект социального жилья, на момент подачи заявления о приобретении или аренде с выкупом социального жилья.

В течение 7 дней со дня получения запроса на подтверждение имени в Свидетельстве о правах пользования землей и права собственности на имущество, прикрепленное к земле, Отделение/филиал районного отделения регистрации земель областного или городского подчинения, на территории которого расположен проект социального жилья, осуществляет подтверждение в случае, указанном в настоящем пункте.

2. В случае, если субъект, указанный в пункте 1 статьи 77 Жилищного закона, имеет в собственности жилой дом, но средняя площадь жилого помещения на одного человека составляет менее 15 м2, средняя площадь жилого помещения на одного человека, указанная в настоящем пункте, определяется с учетом: заявителя, супруга(и), отца, матери (при наличии) и детей (при наличии), зарегистрированных в качестве постоянно проживающих в данном доме.

Народный комитет коммуны в течение 7 дней со дня получения заявления о подтверждении средней площади жилья на душу населения осуществляет подтверждение в случае, указанном в настоящем пункте.

Доход не более 15 миллионов донгов в месяц

«Статья 30. Условия дохода

1. Для субъектов, указанных в пунктах 5, 6 и 8 статьи 76 Жилищного закона, должны быть выполнены следующие условия по доходам:

а) Если заявитель не состоит в браке, фактический ежемесячный доход не должен превышать 15 миллионов донгов, рассчитанных в соответствии с Табелем заработной платы, утвержденным агентством, подразделением или предприятием, где работает заявитель.

В случае, если заявитель состоит в законном браке, общий ежемесячный доход заявителя и его/ее супруга/супруги должен составлять не более 30 миллионов донгов, рассчитанный в соответствии с Табелем заработной платы, утвержденным агентством, подразделением или предприятием, где работает заявитель.

б) Срок определения условий дохода в течение 1 последовательного года, исчисляемый с момента подачи субъектом, указанным в настоящем пункте, обоснованного заявления инвестору о регистрации для покупки или аренды с правом выкупа социального жилья.

2. В случае, если субъект, указанный в пункте 5 статьи 76 Закона о жилье, не имеет трудового договора, если он/она не состоит в браке, фактический ежемесячный доход не должен превышать 15 миллионов донгов; если он/она состоит в браке в соответствии с положениями закона, заявитель и его/ее супруг(а) должны иметь общий фактический ежемесячный доход, не превышающий 30 миллионов донгов. В течение 7 дней с даты получения запроса на подтверждение Народный комитет на уровне коммуны должен подтвердить состояние дохода за 1 последовательный год с момента подачи субъектом, указанным в настоящем пункте, действительного заявления инвестору на регистрацию для покупки или аренды с выкупом социального жилья.

3. Для субъектов, указанных в пункте 2, пункте 3 и пункте 4 статьи 76 Закона о жилье, это должны быть бедные или близкие к бедности домохозяйства в соответствии с установленными Правительством стандартами бедности.

4. Для субъектов, указанных в пункте 7 статьи 76 Жилищного закона, применяются условия дохода, указанные в статье 67 настоящего Указа.