Рынок недвижимости является чувствительным сектором к денежно-кредитной политике, политике процентных ставок и политике денежных потоков в экономике. (Источник: Кристал Бэй)

Жестко контролировать поток капитала в размере 2,5 млн. млрд. донгов в недвижимость

Банковская отрасль ставит перед собой цель увеличить рост кредитования на 16%, что эквивалентно 2,5 млн донгов, которые будут влиты в экономику для создания импульса экономического развития и достижения роста ВВП на уровне 8% в 2025 году. Однако, по мнению экспертов, необходимо четко определить приоритетные сектора, чтобы избежать риска возникновения финансовых пузырей, особенно в секторе недвижимости.

Если огромные суммы денег будут выкачаны ненадлежащим образом, особенно в приоритетных областях в производственном секторе, это приведет к повторному возникновению ситуации инфляции, пузырей активов и роста безнадежных долгов...

Рынок недвижимости является чувствительным сектором к денежно-кредитной политике, политике процентных ставок и политике денежных потоков в экономике. В настоящее время общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость достигает 3,15 млн. млрд. донгов, что составляет около 20% от общей суммы непогашенной задолженности экономики.

В условиях, когда стоимость недвижимости в Ханое и Хошимине достигла высокого порога, значительно превышающего доступность большинства людей, нуждающихся в жилье в крупных городах, необходимо распределять и строго контролировать движение денежных потоков, избегая ситуации, когда денежные средства перетекают в высокоспекулятивные места. Урок заключается в том, что многие циклы привели к появлению большого пузыря. По мнению экспертов, это произошло из-за того, что рост кредитования происходил слишком легко, что приводило к увеличению коэффициентов плохих долгов.

Доктор Чан Ду Лич, член Национального консультативного совета по денежно-кредитной политике, заявил, что экономический рост в этом году во многом зависит от кредитных потоков. Огромный объем капитала в размере 2,5 млн. млрд. донгов, если его «влить» в экономику, создаст мощный стимул для совокупного спроса.

Однако эксперт предупредил: «Если значительная часть вышеуказанного капитала будет направлена ​​не в производство и бизнес, а в акции или недвижимость, риск возникновения финансового пузыря, подобного тому, что уже случалось, очень высок».

По словам доктора Ле Зуй Биня, директора Economica Vietnam, развитие рынка недвижимости является необходимым фактором экономического роста. Однако существует риск, что приток капитала в спекулятивную недвижимость пойдет вразрез с целью поддержки людей, желающих приобрести жилье.

Чтобы этого не произошло, эксперты утверждают, что необходимы радикальные меры по реструктуризации рынка недвижимости. В частности, политика должна быть сосредоточена на разработке продуктов в сфере недвижимости для реальных жилищных нужд, а не продуктов, обслуживающих спекулятивные сделки.

Продолжающийся активный рост банковского кредитования в этом году является позитивным сигналом для экономики, но он сопровождается предупреждением о риске возникновения финансового пузыря, особенно когда этот капитал перетекает в недвижимость.

Правительству и Государственному банку необходимо найти решения, которые позволят направить кредитные потоки в реальные жилищные проекты, удовлетворяя реальные потребности людей и не допуская спекуляций на рынке недвижимости, влияющих на стабильность экономики.

С точки зрения управляющего агентства заместитель управляющего Государственного банка Дао Минь Ту сообщил, что для того, чтобы банковское кредитование активно поддерживало экономический рост, банковская отрасль сосредоточит капитал на приоритетных направлениях: инвестиции, производство и бизнес, экспорт и т. д. В частности, банки сосредоточатся на потребительском кредитовании, таком как покупка социального жилья.

Иностранцы все чаще покупают дома во Вьетнаме.

В последние годы тенденция увеличения числа иностранцев, владеющих жильем во Вьетнаме в целом и в Ханое в частности, продолжает расти. В частности, с тех пор, как Закон о жилье 2023 года официально вступит в силу 1 августа 2024 года, иностранцам стало проще владеть жильем во Вьетнаме.

По данным Министерства строительства, с 2015 года по конец третьего квартала 2023 года более 3000 иностранцев купили жилье во Вьетнаме, в основном квартиры в коммерческих жилищных проектах, сосредоточенных в крупных провинциях и городах. Из них на Ханой приходится более половины — 1765 единиц — всего около 0,53% от общего объема жилья в стране в период 2018–2022 гг.

По состоянию на первую половину 2024 года иностранцы купили более 1000 квартир в Ханое. В последнем квартале 2024 года Департамент строительства Ханоя также разрешил реализацию еще 7 многоквартирных проектов, из которых около 3000 квартир будут проданы иностранцам. Проекты, расположенные в городских районах, также быстро распродали более 60% квартир, разрешенных к продаже иностранцам, по ценам на 10% выше, чем для вьетнамцев.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), сказал, что Закон о жилье 2023 года, который вступит в силу 1 августа 2024 года и который содержит положения, создающие благоприятные условия для владения жильем иностранцами, значительно усилил тенденцию покупки иностранцами домов в Ханое — одном из самых динамичных рынков недвижимости в стране.

По словам председателя VARS, тенденция к росту числа иностранных владельцев жилья во Вьетнаме в целом и в Ханое в частности продолжится. Это позитивный сигнал для рынка недвижимости, способствующий поглощению сравнительно большого объема высококачественных, люксовых товаров, все еще имеющихся «в наличии» на рынке. Однако эта тенденция также создает множество проблем для инвесторов в удовлетворении потребностей этой потенциальной группы клиентов.

Чтобы воспользоваться возможностями этой группы спроса, инвесторам необходимо исследовать рынок, чтобы определить, из какой страны происходит целевая группа клиентов и какова их платежеспособность? А затем реализовать соответствующие проекты, отвечающие потребностям и вкусам иностранных клиентов.

Ба Риа - Вунгтау выпускает ряд политик в поддержку социального жилья

27 марта Народный совет провинции Бариа-Вунгтау VII созыва (2021–2026 годы) провел свою 27-ю сессию и принял резолюции, регулирующие политику поддержки проектов социального жилья и жилья для вооруженных сил в этом районе.

Соответственно, провинция выделит бюджет в размере не более 10 млрд донгов на каждый проект для инвестирования в строительство систем технической инфраструктуры в рамках проекта, включая выравнивание, транспортные системы, освещение, очистку сточных вод, общественную санитарию и т. д.

Из них уровень финансирования поддержки проектов в районе Кондао составляет 80%; Города Вунгтау, Фумай и Бариа составляют 50%, а остальные районы — 40%.

Кроме того, данные проекты получают 100% поддержку по сборам и платежам при прохождении проектом административных процедур в компетентном органе по оценке; Оценка экологической лицензии в соответствии с требованиями местных органов власти и сбор за оценку отчета об оценке воздействия на окружающую среду.

Данная политика направлена ​​на достижение цели строительства около 22 000 единиц социального жилья к 2030 году в Бариа-Вунгтау и расширение возможностей привлечения инвестиций в проекты социального жилья.

Народный комитет провинции Бариа-Вунгтау сообщил, что, как ожидается, в период с 2027 по 2030 год в этом районе будет реализовано около 11 проектов, получающих инфраструктурную поддержку, с бюджетом около 71,6 млрд донгов.

Только в 2025 году в поселке будет реализовано около 15 проектов жилищного строительства общей площадью 54,3 га с размещением 12 366 квартир. В период до 2030 года продолжить поддержку и содействие реализации жилищных проектов в пределах 20% земельного фонда 7 проектов коммерческого жилья масштабом 9 886 единиц.

Процедуры выдачи разрешений на изменение целевого назначения земель

Как регламентируется порядок согласования изменения целевого назначения земель?

Изменение целевого назначения земли происходит, когда землепользователю разрешается изменить одно целевое назначение земли на другое в соответствии с положениями Закона о земле. Статья 227 Закона о земле 2024 года определяет порядок выдачи разрешений на изменение целевого назначения земель.

Соответственно, случаи изменения целевого назначения земель должны быть разрешены уполномоченными государственными органами в порядке, установленном настоящим Законом, и осуществляются в следующем порядке и процедурах:

1. Землепользователи подают заявления об изменении целевого назначения земель в соответствии с нормативными актами.

2. Уполномоченный орган по землеустройству проверяет условия изменения целевого назначения земель. В случае несоответствия досье установленным нормам поручить землепользователю дополнить досье и повторно подать его в компетентный орган по управлению земельными ресурсами.

3. Компетентный орган по управлению земельными ресурсами имеет следующие обязанности:

а) В случае применения цен на землю в прейскуранте для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю компетентный орган по управлению земельными ресурсами должен подготовить досье и представить его в Народный комитет компетентного уровня для выдачи решения, разрешающего изменение целевого назначения земли, отвода земли и аренды земли;

б) В случае установления конкретных цен на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю компетентный орган по управлению земельными ресурсами составляет досье и представляет его в Народный комитет компетентного уровня для вынесения решения, разрешающего изменение целевого назначения земли, отвода земли и аренды земли; Организовать определение цены на землю, представить в компетентный орган на утверждение цену на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю.

4. Землепользователи уплачивают плату за пользование землей и арендную плату за землю в соответствии с положениями закона; В случае снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю орган по взиманию платы за пользование землей и арендной платы за землю обязан снизить для землепользователя плату за пользование землей и арендную плату за землю.

5. Компетентный орган по управлению земельными ресурсами заключает договоры аренды земли в случаях, когда государство арендует землю; Передать дело в организацию по регистрации прав на землю или в филиал организации по регистрации прав на землю для проведения регистрации, выдачи свидетельства о праве пользования землей и права собственности на объекты, закрепленные на земле, актуализации и корректировки земельной базы, кадастрового учета и выдачи землепользователю свидетельства о праве пользования землей и права собственности на объекты, закрепленные на земле.

6. В случае получения права собственности на земельный участок и изменения целевого назначения использования земельного участка процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок и процедура изменения целевого назначения использования земельного участка осуществляются одновременно с процедурой изменения целевого назначения использования земельного участка в соответствии с положениями настоящей статьи.

Таким образом, порядок разрешения изменения целевого назначения земельного участка устанавливается выше.