Министерство строительства усилит управление деятельностью предприятий, инвесторов, торговых площадок, брокеров и т. д. в сфере недвижимости, стремясь передать торговую деятельность через площадки под государственное управление. (Фото: Линь Ан)

Спекуляция нереально завышает цены на жилье

На очередной пресс-конференции Министерства строительства по итогам третьего квартала 2024 года, состоявшейся 17 октября, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) г-н Выонг Дуй Дунг сообщил, что министерство предложило изучить и внести поправки в налоговую политику, связанную с деятельностью в сфере недвижимости, с целью ограничения спекуляций и краткосрочных купли-продажи с целью получения прибыли, и это предложение было одобрено Министерством финансов.

Предложение обложить налогом тех, кто владеет и пользуется несколькими домами и земельными участками, с целью ограничения спекуляций и краткосрочных купли-продажи с целью получения прибыли было внесено в контексте непрерывного резкого роста цен на недвижимость и жилье с начала года.

Министерство строительства, основываясь на статистических данных опросов и отчетов по нескольким крупным провинциям и городам, таким как Ханой и Хошимин, заявило, что цены на квартиры выросли в среднем на 5–6,5% во втором квартале и на 25% в годовом исчислении в зависимости от района.

Г-н Дунг сообщил, что недавно Министерство строительства опубликовало отчет, в котором анализируется структура цен на жилье, колебания цен на жилье и предлагаются решения по стабилизации рынка. Анализ цен на жилье показывает, что колебания цен имеют множество различных причин. Включая колебания затрат на производство, особенно затрат на землепользование, затрат на рабочую силу...

Примечательно, что в третьем квартале, хотя предложение недвижимости и улучшилось после вступления законов в силу, оно все еще оставалось ограниченным. Это показывает, что ограниченное предложение по-прежнему является одной из причин колебаний цен на жилье в последнее время.

Кроме того, по словам представителя Министерства строительства, спекулянты и брокеры также оказывают влияние на ценовое стимулирование и инфляцию, вызывая сбои в информационном обеспечении рынка и подталкивая цены на жилье вверх.

Рассматривая реальность постоянного роста цен на недвижимость в Ханое, заместитель министра строительства Нгуен Вьет Хунг заявил, что существуют также причины, связанные со спекуляциями и психологией рынка.

«Спекуляция может привести к нереально высокому росту цен на жилье. Особенно в сочетании с психологией покупки домов в ожидании роста цен. Это причина, по которой цены на жилье в Ханое в последнее время резко выросли», — подчеркнул заместитель министра.

Предлагая решения для стабилизации здорового развития рынка недвижимости, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости сообщил, что Министерство строительства предложило много решений. В частности, министерство предложило изучить и внести поправки в налоговую политику, связанную с деятельностью в сфере недвижимости, с целью ограничения спекуляций и краткосрочных купли-продажи с целью получения прибыли.

«Это предложение также согласовано Министерством финансов и соответствующими министерствами. Однако также необходимо всесторонне оценить влияние этой политики на затронутые субъекты. Необходимо провести тщательное и всестороннее исследование, чтобы полностью оценить влияние на субъектов со стороны предприятий, людей, продавцов, покупателей... Решение состоит в том, чтобы ограничить спекулятивное поведение и инфляцию цен, но оно должно соответствовать международной практике и конкретным условиям Вьетнама, чтобы избежать негативного воздействия на общий рынок и повлиять на транзакции людей и предприятий», — сказал г-н Зунг.

Кроме того, в министерстве отметили, что приведение прейскурантов на землю населенных пунктов в соответствие с положениями Закона о земле 2024 года позволит избежать негативного воздействия на рынок и обеспечить права инвесторов и граждан.

Кроме того, министерство также заявило, что усилит управление деятельностью предприятий, инвесторов, торговых площадок, брокеров и т. д. в сфере недвижимости, стремясь передать торговую деятельность через торговые площадки под государственное управление, чтобы сделать деятельность в сфере недвижимости публичной и прозрачной.

Заместитель министра Нгуен Вьет Хунг, продолжая эту тему, подчеркнул необходимость дополнительных решений для стабилизации психологии покупателей. Г-н Вьет сказал: «Для достижения цели стабилизации рынка недвижимости для устойчивого развития рынка необходим комплекс решений, которые должны быть реализованы синхронно в земельной, жилищной, фискальной и инвестиционной политике».

Перспективы рынка на четвертый квартал 2024 года

Председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама г-н Нгуен Ван Динь заявил, что на самом деле субъекты рынка недвижимости активно ускоряют доступ к новой правовой системе, поскольку три закона: Закон о риэлторском бизнесе 2023 года, Закон о жилье 2023 года и Закон о земле 2024 года вступили в силу с 1 августа 2024 года. Благодаря этому положения нового закона постепенно понимаются более точно, что является важной предпосылкой для поэтапного применения на практике. Поэтому в последнем квартале 2024 года инвесторы и компании сферы услуг в сфере недвижимости нажмут на кнопку ускорения, что, скорее всего, принесет еще более впечатляющие результаты.

Также г-н Динь заявил, что в четвертом квартале 2024 года на рынке недвижимости будет наблюдаться широкомасштабное восстановление в отдельных сегментах. Кондоминиумы, в основном апартаменты класса люкс, продолжат лидировать на рынке.

Новое предложение квартир на рынке обеспечивают пригороды Ханоя и Хошимина. В Ханое сегмент вилл и таунхаусов станет более оживленным благодаря привлекательности северного мегаполиса. Кроме того, в сегменте земли инвесторы на Севере и Юге продолжают «собирать» землю с чистым юридическим статусом в районах, которые еще не выросли в цене.

Что касается социального жилья, председатель Ассоциации брокеров по недвижимости отметил, что в четвертом квартале 2024 года на рынке недвижимости будет зафиксирован быстрый рост «согласованного» спроса, когда официально «вступят в силу» правила, призванные облегчить трудности для покупателей жилья. Поставки улучшились по всем направлениям.

Однако в двух особых городских районах предложение социального жилья по-прежнему сталкивается с трудностями. Дефицит социального жилья останется сложной и проблемной реальностью на двух крупнейших рынках страны с точки зрения спроса на жилье.

При этом яркой звездой рынка недвижимости останется промышленная недвижимость. Цены на аренду земель под заводы и промышленные предприятия продолжат расти. Этот сегмент продолжит процветать благодаря притоку прямых иностранных инвестиций, обусловленному эффективными торговыми обязательствами и дипломатической деятельностью, а также потребностями в расширении отечественного и зарубежного бизнеса. Особенно возрастает потребность в складах и логистике по мере роста электронной коммерции.

В Хошимине ожидают, что самая высокая цена на землю превысит 687 миллионов донгов/м2

16 октября Совет по оценке стоимости земли города Хошимин сообщил об оценке проекта решения о внесении изменений и дополнений в решение Народного комитета города, регулирующее прейскурант цен на землю.

В отчете указано, что Совет по оценке стоимости земли города согласился с предложением Департамента природных ресурсов и окружающей среды, изложенным в отчете № 10487, мнением рабочей группы совета и проектом решения о внесении изменений и дополнений в Решение 02/2020.

В то же время Совет поручил Департаменту природных ресурсов и окружающей среды города завершить подготовку всех документов и процедур на основе правовых норм и представить их Народному комитету Хошимина для рассмотрения и принятия решения.

Совет по оценке также заявил, что в предыдущих представлениях Департамент природных ресурсов и окружающей среды использовал данные о ценах на сельскохозяйственные земли для расчета компенсации в городе, чтобы предложить цены на сельскохозяйственные земли, которые не в полной мере отражали цену чистой сельскохозяйственной земли для возделывания и производственной деятельности.

Теперь в отчете № 10487 Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды составил прейскурант цен на сельскохозяйственные земли на основе цены на сельскохозяйственные земли, установленной в Решении 02/2020, умноженной на коэффициент корректировки цены на землю (коэффициент К) в соответствии с Решением № 56/2023, чтобы обеспечить надлежащую стабильность сельскохозяйственной производственной деятельности.

Совет оценил, что это не влияет на случай приобретения земли государством, поскольку в таком случае лицо, чья земля приобретается, будет иметь конкретную цену земли, определяемую в соответствии с рыночной ценой, для расчета компенсации.

В то же время Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды разработал прейскурант цен на сельскохозяйственные земли в зоне высокотехнологичного сельского хозяйства с целью сохранения текущей ставки сбора на должном уровне.

Что касается земель под жилую застройку, Департамент природных ресурсов и окружающей среды собирает информацию о ценах на землю из базы данных цен и рыночных цен на землю, а затем на основе фактической социально-экономической ситуации в городе предлагает прейскурант цен на земельные участки под жилую застройку, подходящий для каждого района и города Тхудык.

В то же время цены были пересмотрены и сбалансированы для мест, граничащих с районами, городом Тху Дук, а также участками дорог и маршрутами в том же районе.

Из них самые высокие цены на землю зафиксированы на улицах Нгуен Хюэ, Ле Лой и Донг Кхой в районе 1, где максимальная цена достигает 687,2 млн донгов/м2. Этот уровень был скорректирован в сторону понижения, тогда как предыдущий проект был максимальным и составлял 810 млн донгов/м2.

Право граждан на доступ к информации о земле в соответствии с Законом о земле 2024 года

Статья 24 Закона о земле 2024 года (вступает в силу с августа 2024 года) закрепляет право граждан на доступ к информации о земле.

В частности, следующим образом:

1. Граждане имеют доступ к следующей информации о земле:

а) Планирование землепользования, планы и планы, связанные с землепользованием, были приняты и утверждены компетентными государственными органами;

б) Результаты земельной статистики и инвентаризации;

в) Отвод и аренда земли;

г) Объявлен прейскурант цен на землю;

г) План компенсации, поддержки и переселения в случае, если государство возвращает землю, одобрен компетентными органами;

д) результаты проверки, рассмотрения и разрешения земельных споров; Результаты рассмотрения жалоб и заявлений по земельным вопросам, результаты рассмотрения нарушений земельного законодательства;

ж) Административные процедуры на земле;

з) Правовые документы на землю;

и) иная информация о земле, установленная законом.

2. Доступ к информации о земле осуществляется в соответствии с положениями настоящего Закона, закона о доступе к информации и другими соответствующими правовыми нормами.

Таким образом, люди имеют право на доступ к информации о земле, как предписано выше.