Продать активы, продать проекты, чтобы заплатить долги

В последнее время многие крупные предприятия выставляют на продажу недвижимость или проекты, чтобы погасить долги. Среди них выделяется акционерная компания Hoang Anh Gia Lai - HAGL (биржевой код: HAG), желающая продать отель HAGL в городе Плейку, провинция Зялай. Группа г-на Дыка заявила, что это часть плана компании по ликвидации убыточных активов.

Отель HAGL, вероятно, является последним объектом недвижимости г-на Дыка, работающим с декабря 2005 года. Ранее руководитель занимался недвижимостью, гостиничным бизнесом и имел несколько проектов в Куинёне, Далате, Дананге и Мьянме. Но в HAGL произошел инцидент, владелец отказался от участия в этом поле.

На этот раз продажа отеля HAGL направлена ​​на погашение задолженности по облигациям в BIDV Bank. Согласно полугодовому консолидированному финансовому отчету за 2023 год, непогашенная задолженность HAGL по облигациям на BIDV составляет 5 271 млрд донгов, не изменившись с начала года. По состоянию на 30 июня HAGL не выплатила проценты по кредитам, подлежащим оплате, на общую сумму более 2,6 млрд донгов.

Если HAGL захочет продать активы в сфере недвижимости, у LDG Investment Joint Stock Company (код акций: LDG) есть политика передачи 2 проектов, включая Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Дананг и жилой комплекс Lot C1 в районе Биньан, города Диан, провинции Биньзыонг. Это необходимо для погашения банковской задолженности и облигаций компании.

Продажа этих двух проектов стала неожиданным решением LDG, поскольку на недавнем годовом общем собрании акционеров 2023 года компания также хотела выпустить акции для привлечения капитала для инвестирования в проект.

LDG Grand Central — один из стратегических проектов LDG, который был определен в 2020 году. На годовом общем собрании акционеров 2023 года совет директоров компании заявил, что проект имеет наименьшую площадь (30 гектаров) среди стратегических проектов, но при этом имеет выгодное местоположение. Компания также рассматривала варианты подготовки капитала для реализации данного проекта, при этом она оценила, что сотрудничество с партнерами затруднено.

Акционерная компания Or Hai Phat Investment также объявила о передаче капитального взноса в проект HP Hospitality Nha Trang — инвестора коммерческого участка земли TM1 в жилом районе острова Тан Лап. Кроме того, из-за трудностей с денежными потоками компания сосредоточилась на оптовой продаже продукции в рамках таких проектов, как: проект Лаокай, проект высотных зданий в Бакзянге и проект городского жилого района на 3-м и 4-м километрах в районе Хаййен, город Монгкай (фаза 1), провинция Куангнинь.

Помимо вышеуказанных продаж, в последнее время на рынке также зафиксирован ряд успешных сделок слияний и поглощений (M&A). В качестве примеров можно привести приобретение компанией Gamuda Land проекта у акционерной компании Tam Luc Real Estate в городе Тху Дук (Хошимин) или приобретение компанией Saigonres Group проекта у компании Duc Nhi Company Limited в районе Тан Фу (Хошимин).

Оживление рынка сотрудничества между отечественными и зарубежными инвесторами можно также отметить, например, стратегическое сотрудничество между Kim Oanh Group и Surbana Jurong Group (Сингапур) или инвестиции Marubeni Group (Япония) в Hung Thinh Group.

Заключить сделку непросто из-за многих факторов.

Г-жа Джанг Хюинь, руководитель отдела исследований и S22M Savills HCMC, заявила, что отечественным предприятиям все равно придется продавать некоторые неэффективные активы. Однако привлекательны ли эти активы для иностранных инвесторов (ИИ) — это уже другой вопрос.

По ее словам, успех или провал сделки во многом зависит от ценовых переговоров между продавцом и покупателем, а также юридических вопросов. Иностранные инвесторы часто отдают предпочтение проектам с чистыми юридическими документами.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Дуонг Туи Зунг, старший директор CBRE Vietnam, заявила, что на рынке жилья на продажу большинство сделок связаны только с землей. Это означает, что иностранные инвесторы заинтересованы в земельных фондах для строительства жилья в Хошимине и Ханое. Они устанавливают первое требование к чистым земельным фондам, затем условия для разработки проекта, такие как юридические документы и разумная структура разработки продукта.

Большинство иностранных инвесторов, проводивших сделки слияний и поглощений в последнее время, присутствуют во Вьетнаме уже несколько лет. Если это новые инвесторы, они, как правило, отдают приоритет инвестированию в форме взносов в акционерный капитал вьетнамских предприятий для совместной разработки проекта. Однако на сегодняшний день сложной проблемой M&A во Вьетнаме является чистый земельный фонд, или необходимость правового коридора для создания благоприятных условий для инвесторов.

Что касается внутренних инвесторов, г-жа Дунг отметила, что наблюдается тенденция к продаже активов в сфере недвижимости, поскольку в последние два года на рынке ощущалась нехватка капитала, и им необходимо найти новые источники капитала, помимо банков или выпуска облигаций. Отечественные предприятия могут привлекать иностранный капитал или продавать продукцию напрямую.

По словам представителя CBRE Vietnam, прямая продажа — непростая задача, поскольку иностранные инвесторы всегда требуют чистого юридического статуса проекта. Что касается продуктов, заложенных в банках, то привлечь иностранных инвесторов затруднительно. Поэтому, хотя отечественные инвесторы активно выставляют активы на продажу, успешные сделки — дело непростое.

Г-н Луу Куанг Тиен, заместитель директора Института экономических, финансовых и рыночных исследований Dat Xanh Services, сказал, что недавние сделки слияний и поглощений с участием иностранных инвесторов в большей степени ориентированы на качество, большинство из которых заключаются в форме внесения капитала и покупки акций.

Ожидается, что в будущем рынок слияний и поглощений начнет восстанавливаться, когда инфляция и процентные ставки придут в более разумное состояние, а также будут усилены такие факторы, как политическая и правовая ситуация.

«В целом рынок слияний и поглощений во Вьетнаме по-прежнему очень привлекателен в среднесрочной и долгосрочной перспективе, поскольку экономика по-прежнему демонстрирует большой потенциал роста. Это разумный период для инвесторов, чтобы искать сделки по хорошим ценам и на более выгодных условиях», — сказал г-н Тьен.