Компании «режут кровь», чтобы погасить долги: успех или провал сделок трудно предсказать

Продать активы, продать проекты, чтобы заплатить долги

В последнее время многие крупные предприятия выставляют на продажу недвижимость или проекты для погашения долгов. В частности, акционерное общество Hoang Anh Gia Lai – HAGL (биржевой код: HAG) намерено продать отель HAGL в городе Плейку провинции Зялай. Группа г-на Дыка заявила, что это часть плана компании по ликвидации убыточных активов.

Отель HAGL, вероятно, последний объект недвижимости г-на Дыка, работающий с декабря 2005 года. До этого он занимался недвижимостью, гостиничным бизнесом и реализовал несколько проектов в Куинёне, Далате, Дананге (Мьянма). Но когда в HAGL произошёл инцидент, он отказался от этой деятельности.

Продажа отеля HAGL на этот раз направлена на погашение облигационного долга перед банком BIDV . Согласно консолидированному финансовому отчёту за первое полугодие 2023 года, непогашенная задолженность HAGL перед BIDV по облигациям составляет 5 271 млрд донгов, не изменившись с начала года. По состоянию на 30 июня HAGL не выплатила проценты, подлежащие уплате в установленный срок, общей суммой более 2,6 млрд донгов.

В то время как HAGL планирует продать свои объекты недвижимости, LDG Investment Joint Stock Company (биржевой код: LDG) планирует передать два проекта, включая Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central) в Дананге и жилой комплекс Lot C1 в районе Биньан города Диан провинции Биньзыонг. Это необходимо для погашения банковского долга и облигаций компании.

Продажа этих двух проектов стала неожиданным решением LDG, поскольку на недавнем годовом общем собрании акционеров 2023 года компания также хотела выпустить акции для привлечения капитала для инвестирования в проект.

LDG Grand Central — один из стратегических проектов LDG, обозначенный в 2020 году. На годовом общем собрании акционеров 2023 года совет директоров компании заявил, что проект имеет наименьшую площадь (30 га) среди стратегических проектов, но при этом отличается выгодным местоположением. Компания также рассматривала варианты подготовки капитала для реализации этого проекта, в рамках которого сотрудничество с партнерами было оценено как затруднительное.

Компания Or Hai Phat Investment Joint Stock Company также объявила о передаче капитала в проект HP Hospitality Nha Trang, инвестора коммерческой земли TM1 в жилом районе острова Тан Лап. Кроме того, столкнувшись с трудностями с денежным потоком, компания сосредоточилась на оптовой продаже продукции в рамках таких проектов, как проект Лаокай, проект высотных зданий Бакзянг и проект городского жилого района на 3-м и 4-м километрах района Хаййен города Монгкай (фаза 1) провинции Куангнинь.

Помимо вышеупомянутых продаж, в последнее время на рынке также зафиксирован ряд успешных сделок слияний и поглощений (M&A). В их числе — приобретение компанией Gamuda Land проекта у Tam Luc Real Estate Joint Stock Company в городе Тху Дук (Хошимин) и приобретение компанией Saigonres Group проекта у Duc Nhi Company Limited в районе Тан Фу (Хошимин).

В качестве примера активности на рынке сотрудничества между отечественными и зарубежными инвесторами можно привести стратегическое сотрудничество между Kim Oanh Group и Surbana Jurong Group (Сингапур) или инвестиции Marubeni Group (Япония) в Hung Thinh Group.

Заключить сделку непросто из-за многих факторов.

Г-жа Джан Хюинь, руководитель отдела исследований и S22M Savills HCMC, отметила, что отечественным предприятиям по-прежнему придётся продавать некоторые неэффективные активы. Однако вопрос о том, насколько привлекательны эти активы для иностранных инвесторов (ИИ), остаётся открытым.

По её словам, успех или провал сделки во многом зависит от ценовых переговоров между продавцом и покупателем, а также от юридических вопросов. Проекты с безупречной юридической документацией часто пользуются приоритетом у иностранных инвесторов.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Дуонг Туй Зунг, старший директор CBRE Vietnam, отметила, что на рынке жилья большинство сделок связано только с землёй. Это означает, что иностранные инвесторы заинтересованы в земельных фондах для строительства жилья в Хошимине и Ханое. Они устанавливают в первую очередь требования к чистоте земельных фондов, а затем условия реализации проекта, такие как наличие юридической документации и разумная структура развития продукта.

Большинство иностранных инвесторов, совершивших сделки M&A в последнее время, присутствуют во Вьетнаме уже несколько лет. Новые инвесторы, как правило, отдают предпочтение инвестициям в форме вложения акционерного капитала во вьетнамские предприятия для совместной реализации проектов. Однако в настоящее время сложной проблемой M&A во Вьетнаме является наличие свободных земельных фондов, то есть необходимость создания правового коридора для создания благоприятных условий для инвесторов.

Что касается внутренних инвесторов, г-жа Дунг отметила тенденцию к продаже недвижимости, поскольку рынок испытывал нехватку капитала в последние два года, и им необходимо найти новые источники финансирования, помимо банков и выпуска облигаций. Отечественные предприятия могут привлекать капитал из-за рубежа или напрямую продавать свою продукцию.

По словам представителя CBRE Vietnam, прямая продажа недвижимости — непростая задача, поскольку иностранные инвесторы всегда требуют от проекта безупречной юридической документации. Привлечь иностранных инвесторов в недвижимость, находящуюся в залоге у банков, сложно. Поэтому, несмотря на активное предложение активов местными инвесторами для продажи, успешные сделки — задача не из лёгких.

Г-н Луу Куанг Тиен, заместитель директора Института экономических, финансовых и рыночных исследований компании Dat Xanh Services, отметил, что в недавних сделках по слияниям и поглощениям с участием иностранных инвесторов основное внимание уделяется качеству, большинство из которых совершаются в форме внесения капитала и покупки акций.

Ожидается, что в будущем рынок слияний и поглощений начнет восстанавливаться, когда инфляция и процентные ставки придут в более разумное состояние, а также укрепятся такие факторы, как политическая и правовая ситуация.

«В целом, рынок слияний и поглощений во Вьетнаме по-прежнему весьма привлекателен в среднесрочной и долгосрочной перспективе, поскольку экономика по-прежнему демонстрирует большой потенциал роста. Для инвесторов это разумный период поиска выгодных сделок по выгодным ценам и на более выгодных условиях», — отметил г-н Тьен.