Квартиры — это сегмент, который «задаст тон» восстановлению рынка недвижимости в ближайшее время.

Фискальная и денежно-кредитная политика обеспечивает хорошую поддержку восстановлению рынка недвижимости

Выступая на организованном Batdongsan.com.vn утром 4 октября мероприятии, посвященном анонсу «Отчета по рынку недвижимости за третий квартал 2023 года», заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань отметил, что восстановление рынка недвижимости начнется примерно со второго по четвертый квартал 2024 года.

Объясняя причину вышеуказанного заявления, эксперт сказал, что есть 3 основных показателя рынка недвижимости, которые произошли в соответствии с тенденцией, которую ранее спрогнозировал Batdongsan.com.vn.

Во-первых, что касается банковских процентных ставок, то, по данным анализа Batdongsan.com.vn, в предыдущий кризисный период прошло 1,5 года с момента снижения Госбанком потолка процентной ставки до начала восстановления рынка недвижимости.

Если в период 2008-2012 гг. рынку потребовалось 4 года, чтобы проявить признаки корректировки банковских процентных ставок, то в этот период, начиная с первого квартала 2023 г., Госбанк провел 2 корректировки в сторону снижения операционных процентных ставок, за которыми последовало снижение многих видов процентных ставок.

Во-вторых , что касается роста кредитования, то, если рассматривать ситуацию в 2012 году, рост кредитования снизился с 20% до 7%, а инфляция достигла 8%. В 2013 году рост кредитования увеличился до 12%, а инфляция составила 6%.

«Как раз в год смягчения кредитования рынок недвижимости сразу же продемонстрировал признаки разворота. В текущих рыночных условиях, с начала 2023 года, Госбанк сориентировал рост кредитования на весь 2023 год на 14-15%, по сравнению с 14% в 2022 году, это позитивный сигнал», — поделился г-н Куок Ань.

В-третьих, что касается политики в сфере недвижимости, в 2008 году ликвидность рынка недвижимости резко упала, но только в 2013 году были приняты меры по поддержке рынка, такие как пакет поддержки в размере 30 000 миллиардов долларов и обнародование пересмотренного Закона о земле.

К 2022 году рынок повторит вялый тренд, связанный с ужесточением условий кредитования, ростом процентных ставок и снижением ликвидности. Однако с конца 2022 года правительство непрерывно принимает меры по устранению трудностей на рынке недвижимости, такие как пакет поддержки в размере 120 000 миллиардов донгов, Постановление № 08 помогает снизить нагрузку на предприятия, связанную с выплатами по облигациям, Постановление № 33 способствует разгрузке рынка недвижимости, Постановление № 35 позволяет Народному комитету провинции регулировать площади, которые могут быть разделены на участки для продажи...

На основании анализа вышеприведенных показателей г-н Нгуен Куок Ань заявил, что он остался при своем мнении: «Рынок недвижимости, вероятно, восстановится примерно во втором-четвертом кварталах 2023 года».

Первым восстановится сегмент недвижимости, ориентированный на апартаменты.

Отчет Batdongsan.com.vn о рынке недвижимости за третий квартал 2023 года показывает, что квартиры — это тип недвижимости, наименее пострадавший от негативного влияния рынка в прошлом году, поскольку этот тип отвечает реальным потребностям в жилье.

В третьем квартале 2023 года интерес к квартирам продемонстрировал признаки восстановления: спрос на покупку квартир вырос на 1%, а на аренду — на 6% по сравнению с предыдущим кварталом. В частности, наиболее востребованными были квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов.

В 2023 году цены на квартиры существенно не изменятся, увеличившись лишь незначительно на 1–5% в Ханое и практически не изменившись в Хошимине.

Однако в долгосрочной перспективе, с 2015 года по настоящее время, рост цен на квартиры в Ханое и Хошимине превысил рост доходов населения. За 8 лет цены на квартиры в Хошимине и Ханое выросли на 82% и 56% соответственно, в то время как доходы городского населения увеличились всего на 39%.

Г-н Ле Бао Лонг, директор по стратегии Batdongsan.com.vn, прокомментировал: «Покупка квартиры становится всё более сложной для людей, поскольку темпы роста доходов не поспевают за темпами роста цен на жильё. В будущем первичные проекты многоквартирного жилья также будут иметь высокие цены, поскольку инвесторам приходится оптимизировать прибыль в условиях роста расходов».

Соответственно, г-н Лонг заявил, что на текущий рост цен на многоквартирные дома влияет множество прямых и косвенных причин.

Во-первых, на рынке наблюдается дисбаланс спроса и предложения, когда реальная потребность людей в жилье по-прежнему высока, но предложение квартир по-прежнему ограничено, особенно квартир в доступном ценовом диапазоне и в центре города.

Во-вторых, мировая экономика испытывает колебания, в результате чего цены на строительные материалы остаются высокими, вынуждая инвесторов повышать цены на продукцию, чтобы получить прибыль.

В-третьих, земельные фонды ограничены, а цены на землю растут, земельных фондов в центре города становится все меньше, реализация проекта требует больших затрат времени и средств.

По данным Batdongsan.com.vn, индекс цен на землю с 2018 года по настоящее время сохраняет стабильный рост по всей стране, но в 2023 году имеет тенденцию к дифференциации между отдельными регионами и территориями. После длительного периода с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года цена продажи земли на юге выросла на 71%, на севере — на 54%.

По вышеуказанным причинам г-н Лонг подтвердил, что цены на квартиры не могут быть снижены или уменьшены еще больше.

Ссылаясь на информацию из отчёта Batdongsan.com.vn, г-н Лонг также отметил психологию покупателей недвижимости: в условиях высоких цен на жильё люди переходят на аренду или ищут способы взять кредит для покупки жилья. Однако в настоящее время многие покупатели ещё не оформляют кредит на покупку, поскольку всё ещё обеспокоены процентными ставками.

Поскольку цены на квартиры постоянно растут, а спрос на покупку и аренду этого типа недвижимости всегда высок, средняя норма доходности при инвестировании в квартиры составляет до 12,5% в год (суммируя рост цен и прибыль от аренды).

Это более выгодная и стабильная прибыль, чем другие виды инвестиций, такие как акции, золото, иностранная валюта, земля и сбережения. Эти данные собраны и проанализированы сайтом Batdongsan.com.vn в сравнении с 2015 годом по настоящее время.
По данным опроса, проведенного Batdongsan.com.vn, более 27% брокеров считают, что квартиры станут тем типом недвижимости, который восстановится раньше всего, по прогнозам, в четвертом квартале 2023 года; 42% полагают, что этот тип недвижимости восстановится в течение первых 6 месяцев 2024 года.

«В целом, ожидается, что именно этот тип недвижимости станет лидером в тенденции восстановления рынка недвижимости. Рынок квартир, вероятно, восстановится раньше других типов недвижимости. Ожидается, что он упадёт в первом квартале 2024 года, а затем, самое позднее, во втором квартале 2024 года, начнёт снижаться», — добавил г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе .