«Огненная сковорода» земельного аукциона Тхань Оай по цене 100 миллионов донгов/м2: появились убытки

Имеются случаи сокращения потерь на сумму от 50 до 100 миллионов донгов.

Утром 10 августа состоялся аукцион 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхан, коммуны Тхань Као (Тхань Оай, Ханой ). Известно, что на аукцион выставляются земельные участки площадью от 60 до 85 м2 с начальной ценой от 8,6 млн до 12,5 млн донгов/м2.

Примечательно, что по итогам аукциона угловой лот с наивысшей победной ценой составил почти 100,5 млн донгов/м², что в 8 раз превышает стартовую цену. Выигрышные цены на обычные лоты составили 63–80 млн донгов/м², что в 5–6,4 раза превышает стартовую цену.

Примечательно, что сразу после аукциона многие победители торгов сразу же предложили продать лот с разницей в цене от 300 до 500 миллионов донгов за лот. Например, лот LK01-4 площадью 85 м², победившая цена которого составила 7,2 миллиарда донгов (84,7 миллиона донгов за м²), предлагается за разницу в 500 миллионов донгов. Аналогично, лот LK02-8 площадью 85 м², победившая цена которого составила 7,03 миллиарда донгов (83 миллиона донгов за м²), также предлагается за разницу в 500 миллионов донгов.

Напротив, некоторые уже снизили цену продажи до 100–200 миллионов донгов за лот, даже продав его с убытком по сравнению с выигрышной ценой. Например, лот LK04-2 площадью почти 61 м² с выигрышной ценой более 4,24 млрд донгов (почти 70 млн донгов за м²), но сейчас он выставлен на продажу за 4,1 млрд донгов, что составляет убыток в 140 млн донгов по сравнению с выигрышной ценой.

Г-н Тхань Тунг, инвестор в Тхань Оай, рассказал, что утром 10 августа он подал заявки на четыре земельных участка на аукционе, но не выиграл ни один из них. Результаты также убедили его в правильности прогноза, поскольку цены на землю у продавцов в округе колебались от 30 до 40 миллионов донгов за квадратный метр. Между тем, инфраструктура в этом районе не менялась уже много лет.

Объясняя причину высокой цены, г-н Тун отметил, что начальная цена и задаток были очень низкими, всего около 100–200 миллионов донгов. Поэтому многие инвесторы приходили на аукцион с мыслью «выиграй всё или ничего не потеряешь». Если бы им удалось быстро перепродать недвижимость за 100–200 миллионов донгов, они бы сразу её продали. Если бы продать не удалось, они согласились бы отказаться от задатка за небольшую сумму.

«Я думаю, что будет немало людей, которым придётся отказаться от своих депозитов. Потому что сейчас есть те, кто продаёт с небольшим убытком в 50–100 миллионов донгов», — подчеркнул он.

По данным опроса, проведенного репортерами Dan Tri , история цен на землю в коммуне Тхань Као (Тхань Оай) на новостных сайтах о недвижимости имеет тенденцию к росту.

В частности, в четвертом квартале 2023 года цена продажи земельных участков колебалась в пределах от 14 до 23 млн донгов за м²; в первом квартале 2024 года – от 14 до 32 млн донгов за м²; во втором квартале 2024 года – от 18 до 39 млн донгов за м². Победившая цена на недавнем аукционе составила 100 млн донгов за м², что инвесторы посчитали необычно высоким по сравнению с предложенной рыночной ценой. Поэтому победителю будет очень сложно быстро передать землю.

Почему победившая цена составляет 100 миллионов донгов/м2?

В беседе с репортером Dan Tri г-н Нгуен Конг Куанг, директор Центра развития земельного фонда района Тхань Оай, сказал, что было подано около 4600 документов на аукцион, но только 4201 документ от 1545 человек соответствовали требованиям.

Что касается вопроса о том, что победная цена значительно превышает рыночную, г-н Куанг подтвердил, что победная цена была основана на рыночном спросе и предложении, и в этом нет ничего необычного. Что касается начальной цены, г-н Куанг отметил, что предыдущие правила определения цен на землю позволяли нанимать консультантов. Начальная цена указанного земельного участка, по мнению консультанта, составляла от 40 до 45 миллионов донгов за квадратный метр.

Однако Постановление № 12 изменило порядок расчёта начальной цены. Согласно Постановлению, начальная цена определяется путём умножения местного коэффициента К (коэффициента корректировки цены на землю) на цену, указанную в прейскуранте. Прейскурант цен на землю в данном регионе низкий, поэтому и начальная цена также низкая: от 8,5 до 12,6 млн/м².

Г-н Куанг отметил, что новое положение приводит к низкой начальной цене на земельных аукционах. Однако низкая начальная цена и небольшой размер залога (около 200 миллионов донгов) также привлекают множество участников, сокращая время определения начальной цены по сравнению с предыдущим положением, которое занимало несколько месяцев.