Прибыль инвестора должна рассчитываться на основе платы за пользование землей

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды просит предоставить комментарии по проекту постановления правительства о ценах на землю (проект), регулирующего реализацию Закона о земле 2024 года, содержащего множество важных положений, связанных с оценкой и анализом стоимости земли.

Проект указа, как предполагается, активно учитывает замечания экспертов, профессиональных общественных организаций, таких как VCCI, и профессиональных ассоциаций, таких как Вьетнамская ассоциация оценки, по вопросам оценки земли и связанным с ней вопросам.

После оглашения проекта указа, в целях его комплексной доработки, Ассоциация оценки Вьетнама недавно опубликовала письменный комментарий, в котором подчеркивается необходимость правильного и полного расчета прибыли для инвесторов.

Подпунктом «в» пункта 3 статьи 8 Проекта установлено: «Прибыль инвестора (включая стоимость собственного капитала и стоимость кредита) рассчитывается как процент от стоимости инвестиций в строительство, указанной в подпункте «а» настоящего пункта».

VVA считает, что вышеуказанное положение является необоснованным, поскольку оно не позволяет правильно и в полной мере рассчитать прибыль всего проекта по методу остатка для инвесторов. По мнению VVA, прибыль инвестора должна рассчитываться на основе общей стоимости, которую инвестор должен потратить для завершения проекта до момента продажи продукта с целью получения дохода.

Соответственно, общая стоимость включает в себя все расходы, указанные в пунктах а и б пункта 3, в частности, «плату за пользование землей», которая представляет собой первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен уплатить для выполнения финансовых обязательств перед государством.

VVA считает, что прибыль инвесторов должна рассчитываться на основе платы за пользование землей.

Объясняя аргумент о том, что прибыль инвесторов должна рассчитываться на основе платы за пользование землей, VVA заявила, что прибыль инвесторов, предусмотренная в Проекте, представляет собой только прибыль от развития недвижимости (инвестиции в развитие земель), а не прибыль от общих инвестиционных затрат, включая плату за пользование землей и инвестиционные затраты на развитие недвижимости.

Поэтому VVA считает, что если для формирования стоимости актива учитывать только прибыль от стоимости инвестиционного этапа в общей стоимости всех инвестиционных этапов, то это не соответствует принципу ценообразования при применении оценки по затратному методу в сочетании с методом добавленной стоимости для оценки активов.

Кроме того, если мы не рассчитываем прибыль для инвесторов на стоимость уплачиваемых сборов за пользование землей, мы отрицаем принцип «Временной стоимости денег» из-за альтернативных издержек, инфляции, риска и принцип «Будущей стоимости денег», когда люди с деньгами вкладывают средства в любую сферу бизнеса.

Что касается положения «В общие расходы на освоение земельных участков и земельных площадей, указанных в настоящем пункте, не включаются расходы на компенсацию, поддержку и переселение в соответствии с планом, утвержденным уполномоченными органами», то, по мнению VVA, оно также требует рассмотрения и уточнения.

В частности, по мнению VVA, вышеуказанное содержание необходимо урегулировать в направлении: «Если данная стоимость вычитается государством из компенсации инвестору и расходов на расчистку участка в счет финансовых обязательств перед государством в соответствии с планом, утвержденным компетентным органом, то она не будет включена в общую стоимость разработки».

Обеспечить правильный и полный расчет стоимости имущества, прикрепленного к земле

В пункте а) пункта 3 статьи 6 проекта формулы определения текущей стоимости активов, закрепленных за землей, VVA предлагает рассмотреть возможность использования как «стоимости амортизации», так и «амортизации».

Поясняя вышеприведенную рекомендацию, по мнению VVA, хотя амортизация и амортизация активов связаны друг с другом, амортизация приводит к амортизации, но по сути они различны.

Износ — объективное явление, естественная характеристика активов, их стоимость будет постепенно снижаться с течением времени использования. Между тем, амортизация является субъективной мерой управляющего, направленной на восстановление амортизированной стоимости актива.

«Согласно международной практике и действующим нормам во Вьетнаме, метод амортизации и метод начисления амортизации различаются. Поэтому это может привести к разным результатам, и если две консультационные единицы определят цену одного и того же земельного участка, одна единица рассчитывает по амортизации, другая единица рассчитывает по амортизации... результаты расчета цены земли будут разными», — прокомментировал VVA.

Таким образом, согласно VVA, отрицательная (-) сторона приведенной выше формулы должна использовать только один критерий расчета: либо износ, либо амортизация, и обычно для определения цены актива на момент оценки люди используют «амортизацию».

Кроме того, VVA также предложила уточнить положение пункта b) статьи 3 Проекта, в котором говорится, что «в случае, если на момент оценки многолетние деревья еще не достигли срока сбора урожая, текущая стоимость имущества, прикрепленного к земле, определяется по общей сумме затрат, вложенных в их посадку и уход за ними до момента оценки».

«Вышеуказанное положение четко не определяет ответственность того, какое подразделение должно определять текущую стоимость имущества, прикрепленного к земле, будь то консультационное подразделение, клиент, чье имущество оценивается и предоставляет данные, или компетентный орган... Поэтому при использовании данных легко могут возникнуть правовые проблемы», — прокомментировало VVA и предложило Редакционному комитету внести дополнительные разъяснения.

Чт Ан