Как новый прейскурант цен на землю в Хошимине повлияет на сферу недвижимости?

Законы меняются

С 1 августа 2024 года вступят в силу Закон о земле, Закон о торговле недвижимостью и Закон о жилье. Кроме того, в Хошимине Департамент природных ресурсов и окружающей среды (DONRE) города Хошимин также предложил опубликовать проект закона о корректировке прейскурантов на землю по всему городу.

Помимо ряда мнений с надеждой, что закон поможет рынку стать прозрачным, приблизиться к справедливости в расчете стоимости земли и решить проблемы людей, чьи земли были возвращены, по-прежнему существует много опасений, что повышение стоимости земли не является основным фактором, влияющим на бизнес в сфере недвижимости и затрагивающим людей и покупателей жилья.

В частности, статья 159 Закона о земле 2024 года предусматривает отмену системы цен на землю, а прейскурант цен на землю будет обновляться ежегодно, а не каждые пять лет, как раньше. Соответственно, правительство децентрализовало и расширило полномочия провинциального Народного комитета, установив, что определение прейскуранта цен на землю будет осуществляться провинциальным Народным комитетом; одновременно с этим будет отменен метод «вычета», и вместо этого цены на землю будут определяться четырьмя методами: методом сравнения, методом дохода, методом превышения цены и методом корректировки цены на землю.

Рассказывая журналистам о современных методах ценообразования на землю, г-н Ле Динь Лан, директор Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, прокомментировал: «Действующее законодательство весьма полно и приближено к рыночным реалиям. В Законе о земле содержатся положения об оценке земли с новыми методами, которые помогают приблизить оценку земли к реальности, обеспечивая прозрачность и устойчивость».

«Однако при новом методе расчёта стоимость разработки бизнес-проекта в той или иной степени увеличится. При росте рыночных цен инвесторы будут вынуждены продать проект по высокой цене и не смогут её снизить», — поделился г-н Лэнг.

Между тем, г-н Дао Хуэй (инвестор) также отметил, что цены на рынке недвижимости всё больше подвержены колебаниям. Хотя это характерно для рынка недвижимости Вьетнама, который со временем накапливает и растёт. Однако, когда вступают в силу новые законы, особенно в Хошимине, и публикуется новый прейскурант на землю, это, безусловно, вызовет множество опасений со стороны бизнеса и тех, кто нуждается в долгосрочном владении жильём.

Плата за пользование землей всегда рассчитывается справедливо для предприятий.

Что касается проекта прейскуранта на землю в Хошимине, многие считают, что новый прейскурант окажет серьёзное влияние на сектор недвижимости. Высокие цены на землю, а это значит, что требуется много ресурсов и производительности, напрямую влияют на покупателей. В результате цена продажи продукции будет очень высокой.

Г-н Нгуен Тоан Тханг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, сообщил: «Корректировка Прейскуранта цен на землю не повлияет на деятельность предприятий в сфере недвижимости, поскольку плата за использование земли для проектов в сфере недвижимости определяется методом превышения стоимости».

Таким образом, результат определения стоимости права пользования землей по методу добавленной стоимости, независимо от того, выше или ниже цены на землю в Прейскуранте цен на землю, не подлежит корректировке в соответствии с ценой на землю в Прейскуранте цен на землю, как это предусмотрено пунктом 8 статьи 158 Закона о земле 2024 года (с использованием результата, определенного по методу добавленной стоимости).

Представитель Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин заявил, что все проекты коммерческой жилой недвижимости подчиняются рыночному прейскуранту на момент расчета. Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин пригласит оценочные организации для оценки суммы, которую предприятия должны уплатить при уплате налога на землепользование. Таким образом, выпуск нового прейскуранта на землю не повлияет на деятельность компаний, занимающихся недвижимостью.

Также, согласно информации Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, цена сельскохозяйственных земель в скорректированном прейскуранте выросла по сравнению с предыдущим периодом, что делает разницу в арендной плате за землю более гармоничной, чем в реальности, что способствует более прозрачным, публичным, справедливым и обоснованным вычетам для компаний, занимающихся недвижимостью, при выполнении финансовых обязательств. С другой стороны, цены на недвижимость подчиняются закону спроса и предложения, поэтому цена продажи будет определяться рынком.

Согласно новым правилам, которые вступят в силу после вступления в силу Закона о земле 2024 года, цены на землю для проектов коммерческого жилья по-прежнему будут рассчитываться с использованием метода добавочной стоимости, который является основным методом, применяемым с 2014 года для расчета платы за землепользование для проектов в сфере недвижимости, со степенью применения до 90%.

Выбор этих факторов гарантирует, что цены на землю будут стабильными и близкими к рыночным, что позволит избежать внезапных скачков цен на землю или «виртуальной лихорадки», которые представляют риск для безопасности рынка недвижимости в целом и рынка капитала в частности.

Кроме того, цена на сельскохозяйственные земли в скорректированном прейскуранте цен на землю выше, чем раньше, что делает разрыв в арендной плате за землю более гармоничным, чем в реальности, что приводит к более прозрачным, публичным, справедливым и обоснованным вычетам для предприятий сферы недвижимости при выполнении финансовых обязательств.

Рассказывая Нгуой Дуа Тину о текущем методе расчета стоимости земли, г-н Нго Куанг Фук, генеральный директор акционерной компании Phu Dong Real Estate, сказал: «Новый метод расчета стоимости земли в большей или меньшей степени повлияет на рост цен на недвижимость в ближайшем будущем, когда стоимость земли, стоимость строительства, стоимость разработки проекта... будут постоянно расти, а цены на жилье также будут колебаться.

Лучшим решением по ограничению роста цен на недвижимость является поддержка бизнеса со стороны государства в сокращении юридических процедур для проектов, увеличении предложения доступного жилья, социального жилья... в целях увеличения предложения и, тем самым, стабилизации цен.