Финансовое давление окружает, как обстоят дела с задолженностью компаний, занимающихся недвижимостью?

После такого сложного года, как 2023, казалось, что предприятия сферы недвижимости испытывают трудности из-за колебаний рынка, но появился весьма позитивный показатель: большинство кредитов ведущих предприятий сферы недвижимости имели тенденцию к снижению по сравнению с началом года, показывая, что в самый сложный период предприятия сферы недвижимости по-прежнему были очень активны в погашении кредитов.

Статистика HNX показывает, что в первые дни нового года десятки компаний в сфере недвижимости погасили свою задолженность по облигациям, в основном потому, что предприятия активно выкупали облигации до наступления срока погашения и выплачивали облигации держателям облигаций.

Согласно финансовому отчету за четвертый квартал 2023 года, по состоянию на 31 декабря 2023 года акционерное общество «No Va Real Estate Investment Group» ( Novaland , HoSE: NVL) зафиксировало обязательства в размере 195 874 млрд донгов, что составляет 81% от общих активов предприятия и на 8% меньше по сравнению с началом 2023 года. Из них финансовые кредиты составили 57 704 млрд донгов, что примерно на 7 000 млрд донгов меньше по сравнению с началом периода.

Структура долга Novaland в основном представлена ​​облигационными займами на сумму более 38 626 млрд донгов, и лишь более 9 400 млрд донгов приходится на банковский долг. Однако сокращение долга Novaland на тысячи миллиардов донгов — это «капля в море», поскольку компания использует слишком большое кредитное плечо, имея «огромный» объём долга, в то время как финансовое положение предприятия ухудшается.

В начале 2024 года совет директоров Novaland также объявил о выпуске 1,37 млрд акций, что, как ожидается, позволит привлечь около 13 700 млрд донгов для реструктуризации долга и погашения кредиторской задолженности.

Среди компаний, работающих в сфере недвижимости и наиболее активно занимающихся погашением долгов, следует отметить Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . В конце 2023 года эта компания также прекратит череду дней, связанных с погашением облигаций.

В 2023 году Phat Dat планирует полностью погасить все непогашенные облигации, оставив только банковскую задолженность и займы от других лиц. К концу 2023 года, выкупив все два выпуска облигаций общей номинальной стоимостью 800 миллиардов донгов, Phat Dat официально доведет количество непогашенных облигаций этого предприятия до нуля.

Соответственно, к 31 декабря 2023 года долг компании сократился на 15% до 11 490 млрд донгов, из которых прочий краткосрочный долг составил более 3 182 млрд донгов, а прочий долгосрочный долг — 4 578 млрд донгов. На долю долга пришлось более 3 104 млрд донгов от общего объема долга, что на 30% меньше, чем на начало года.

Также активно велась работа по погашению задолженности: общая сумма задолженности к погашению к концу 2023 года Корпорации городского развития Кинь Бак - АО (HoSE: KBC) снизилась на 22% по сравнению с началом года и составила 13 226 млрд донгов.

Общий финансовый долг компании составляет более 3 659 млрд донгов, что на 52% меньше, чем на начало года, и составляет 11% от капитала компании. Из них более 3 322 млрд донгов приходится на долгосрочные банковские кредиты.

В 2023 году компания Kinh Bac также активно выкупала облигации до наступления срока погашения. Ранее, в марте-апреле 2023 года, компания выкупила все 2 000 млрд донгов двух партий облигаций с кодами KBCH2124002 и KBCH2124003. К концу мая 2023 года компания продолжила выкуп облигаций с кодом KBC121020 до наступления срока погашения.

После серии вышеупомянутых сделок объём облигаций Kinh Bac в обращении сократился до 1,157 млрд донгов. Что касается облигационного лота KBC121020, в начале 2024 года KBC заявила, что подготовила капитал для «расплаты с долгами» по этим облигациям.

Кроме того, компания Kinh Bac заявила, что внедрила стратегию приоритетного использования всех финансовых ресурсов для своевременного осуществления платежей. С другой стороны, значительный рост денежного потока от деятельности индустриального парка также способствует созданию у предприятий мотивации к получению средств для погашения долгов.

Общие обязательства акционерного общества «Dat Xanh Group» (HoSE: DXG) на конец 2023 года составили 14 600 млрд донгов, что на 10% меньше, чем на конец предыдущего года. Из них 11 600 млрд донгов приходилось на краткосрочную задолженность, а почти 3 000 млрд донгов — на долгосрочную.

Структура долга компании «Dat Xanh» на конец четвёртого квартала 2023 года сократилась на 8% до 5 289 млрд донгов. При этом налоги и другие обязательства перед государством увеличились на 7% до 798 млрд донгов.

2023 год является чрезвычайно сложным для компании, о чем наглядно свидетельствует необходимость сокращения 1305 сотрудников в 2023 году с 3773 на конец 2022 года до 2468 на конец 2023 года. Количество дочерних компаний Dat Xanh также сократилось до всего лишь 84 компаний, из которых 8 дочерних компаний, работающих в секторе недвижимости, проходят процедуру ликвидации.

В отличие от вышеуказанных предприятий, Vinhomes JSC (HoSE: VHM) зафиксировала положительный рост задолженности через 1 год, а общая сумма непогашенных кредитов превысила 10 000 млрд донгов.

Обязательства Vinhomes на конец 2023 года составили 261 991 млрд донгов, увеличившись на 24% по сравнению с началом года. При этом рост наблюдался как по краткосрочным, так и по долгосрочным обязательствам, однако основная часть задолженности компании состояла из краткосрочных обязательств.

Финансовый долг компании достиг 56 682 млрд донгов. В структуру долга входят краткосрочные кредиты на сумму 14 813 млрд донгов и долгосрочные кредиты на сумму более 35 689 млрд донгов. Долг компании в основном состоит из банковских кредитов, а также из облигационных займов. На конец декабря 2023 года Vinhomes имела непогашенную задолженность в размере более 9 808 млрд донгов.

По состоянию на конец 2023 года соотношение долга к собственному капиталу Vinhomes составляло 0,31. Непогашенная задолженность составляла 12% от общего капитала компании.

Тот факт, что компании, занимающиеся недвижимостью, быстро погасили свои долги в условиях рыночных процентных ставок, демонстрирующих признаки снижения, помог самим предприятиям снизить бремя высоких процентных расходов на момент выпуска облигаций.

В отчете об инвестиционных перспективах за февраль 2024 года компания VNDirect Securities заявила, что, как ожидается, узкие места будут постепенно устраняться, тем самым помогая рынку недвижимости восстановиться, начиная со второй половины 2024 года.

«Мы считаем, что рынок жилой недвижимости прошел самый сложный период и продемонстрирует более заметное восстановление со второй половины 2024 года», — оценила аналитическая группа VNDirect .