Vil eiendomsprisene øke eller synke etter 1. august?

Fra begynnelsen av 2024 og frem til nå, selv før de tre lovene trådte i kraft, har prisene i alle segmenter av eiendomsmarkedet kontinuerlig "klatret". Spesielt i de to store byene Hanoi og Ho Chi Minh-byen trenger de med boligbehov bare å vente litt før prisene kan endres. Blant dem har leilighetssegmentet registrert den sterkeste prisøkningen. I Hanoi viser Savills' eiendomsmarkedsrapport for andre kvartal 2024 at gjennomsnittsprisen på primære leiligheter har økt med 18 % per år siden 2020, mens sekundærprisene har økt med 14 % per år. Huynh Thanh Khiet, visedirektør for Ho Chi Minh-byens byggeavdeling, uttalte at leilighetssegmentet opplever mer jevne prisøkninger sammenlignet med andre segmenter. I løpet av denne perioden har prisene kontinuerlig økt med en gjennomsnittlig rate på 15–20 % per år. Selv i det rimelige segmentet, hvor kvadratmeterprisen var 25–35 millioner VND i 2015, steg den til 40–60 millioner VND i 2023. Leiligheter i mellomklassen ble priset til 50–70 millioner VND/m² i 2023, sammenlignet med bare rundt 35–50 millioner VND/m² i 2015. High-end-segmentet koster for tiden 70–100 millioner VND per kvadratmeter. Leiligheter i sentrum hadde de høyeste prisene, og varierte fra 80–200 millioner VND/m² i fjor, mens de i forstedene varierte fra 30–60 millioner VND/m².

FOTO: NGOC DUONG

Når det gjelder tomtesegmentet, sa Pham Thi Mien, assisterende direktør for Vietnam Real Estate Research Institute, at eiendommer i lavblokker og tomter begynner å vise positive tegn til bedring, med noen prosjekter som registrerer ganske gode resultater for salg og overføringstransaksjoner. I Hanoi opplever forstadsområdene også en økning i tomtepriser på 10–20 % sammenlignet med begynnelsen av året. Det er verdt å merke seg at eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen opplevde en boom før loven trer i kraft 3. august da byens justerte tomteprisliste, som forventes å gjelde fra 1. august, med økninger fra 5 til 50 ganger, brakte tomteprisene nærmere markedsverdi, men også forårsaket betydelige vanskeligheter da det påvirket dusinvis av grupper. I går sendte Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening inn et dokument som foreslår å utsette søknadsfristen for å unngå å legge press på bruksavgifter for folket. Årsaken til økningen i eiendomsprisene er knapphet på tilbud. Juridiske hindringer gjør det vanskelig å implementere prosjekter, og en rekke investorer sitter fast med selskapsobligasjoner, noe som får dem til å skalere ned. Med lavt tilbud og høy etterspørsel holder prisene seg høye til tross for lav likviditet. For tiden venter tusenvis av stansede prosjekter på en løsning for å øke tilbudet i markedet. Derfor forventes de tre nye lovene å bidra til å senke eiendomsprisene og gjøre boliger mer tilgjengelige for publikum. Det er imidlertid ingen tegn til at dette skjer i virkeligheten.

Markedet blomstrer, prisene vil stige…

Ifølge økonom Dr. Vu Dinh Anh vil tidlig ikrafttredelse av de tre nevnte lovene overvinne mange juridiske begrensninger, lindre vanskeligheter, bidra til å gjenoppta stoppede prosjekter og skape forutsetninger for fremveksten av nye prosjekter. «I prinsippet, i henhold til markedsprinsipper, når tilbudet øker og balansen mellom tilbud og etterspørsel oppnås, bør eiendomsprisene generelt, og tomteprisene spesielt, kjøles ned. Realiteten er imidlertid den motsatte. Dette er en naturlig og uunngåelig manifestasjon av markedet når det begynner å bli aktivt igjen; og det samsvarer med motivasjonene og realitetene til både kjøpere og selgere», forklarte han.

FOTO: NGOC DUONG

Denne eksperten analyserte at eiendomsmarkedet har vært nærmest frossent de siste to årene. Når markedet starter opp igjen, vil det bli levende igjen, og et av de første tegnene vil være prisøkninger. Dessuten, selv om mange prosjekter har mulighet til å starte opp igjen, økte kostnadene betydelig fra utviklerens perspektiv i perioden prosjektene var "stoppet". Tomter ble stående uvirksomme, prosjekter ble stoppet opp, men de måtte fortsatt betale lånerenter, avskrivningskostnader osv., for ikke å nevne gjeld mellom utvikleren og byggefirmaene. På grunn av disse økte kostnadene vil prosjekteierne øke prisene for å kompensere når prosjektene starter opp igjen. På den annen side vil kjøpere sannsynligvis akseptere prisøkningen fordi tilgangen til kapital er mye bedre nå, og rentene har sunket. En del av kostnadene knyttet til eiendomsinvesteringer, som tilgang til kapital og lånerenter, kan oppveies av prisøkningen. Dette fører til den nåværende trenden med stigende eiendomspriser. Ser man på lengre sikt, mener Dr. Vu Dinh Anh det er for tidlig å forutsi om eiendomsprisene vil øke eller synke etter at de tre lovene trer i kraft. Lovene inneholder mange endringer som påvirker eiendomsprisene på ulike måter. Økningen eller nedgangen avhenger av årsakene til de siste svingningene i landprisene i hvert segment. For eksempel har eiendomsmarkedet nylig vært plaget av begrenset tilbud. Basert på forskriftene i de tre nye lovene er sannsynligheten for økt tilbud i nær fremtid svært høy. Dermed vil årsaken til stigende landpriser på grunn av mangel på tilbud bli løst, noe som potensielt kan skape en nedadgående pristrend. På samme måte vil det å tillate salg av fast eiendom på land med tilhørende leierettigheter gjøre markedet mer dynamisk. Viktigst av alt, ifølge Dr. Anh, selv med gjeldende lover, avhenger omfanget av deres innvirkning på markedet sterkt av hvordan dekreter og forskrifter konkretiseres og implementeres. For eksempel, når det gjelder forskrifter om utleie av boliger, krever gjeldende lov at utleiere etablerer en forretningsenhet, men dette kan føre til økte forpliktelser overfor statsbudsjettet for utleier. Mange meninger antyder at kravet om å etablere en forretningsenhet ikke bør være basert på antall eller areal av utleide boliger, men snarere på verdien av de utleide eiendommene. Imidlertid er disse forslagene ennå ikke innlemmet i nåværende delrettslige dokumenter. «Ferdigstillelsen av forskrifter som krever at utleiere etablerer virksomheter, påvirker også eiendomsmarkedet, i hvert fall med tanke på hvorvidt utleiesektoren kan utvikle seg. Hvis leiemarkedet utvikler seg når etterspørselen etter boligkjøp synker, vil det påvirke boligprisene. Omvendt, hvis det blir for vanskelig og leiemarkedet ikke utvikler seg, vil det også redusere etterspørselen fra de som ønsker å kjøpe flere boliger for å leie ut. Dette viser at omfanget av virkningen på markedet i stor grad avhenger av konkretiseringen av forskrifter, retningslinjer i delrettslige dokumenter og til og med forskrifter i andre lover knyttet til eiendomsmarkedet», kommenterte Vu Dinh Anh.

...men den kan ikke økes umiddelbart.

Masterstudent Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law) vurderte virkningen av de tre lovene på eiendomsmarkedet og kommenterte: Jordloven fra 2024 har avskaffet rammeverket for jordpriser som utstedes av regjeringen hvert femte år, noe som betyr at lokaliteter ikke lenger er begrenset til å sette jordpriser lavere enn regjeringens rammeverk som før, slik at lokaliteter proaktivt kan bygge jordpristabeller som er passende for den faktiske situasjonen. Spesielt ved bruk av markedsbaserte jordverdivurderingsmetoder vil statsbestemte jordpriser holde tritt med markedsutviklingen, noe som begrenser den nåværende "topris"-situasjonen. Med bestemmelsene i jordloven fra 2024 vil imidlertid jordprisene i lokale jordpristabeller øke sammenlignet med forrige periode. Virkningen av økte statsbestemte jordpriser fører til en økning i noen økonomiske forpliktelser for jordbrukere, for eksempel arealbruksavgifter, landleie, ikke- jordbruksbasert arealbruksskatt, tinglysingsavgifter eller økte kompensasjons- og ryddingskostnader. Samtidig kan eiendomsbedrifter møte økte investeringskostnader etter hvert som jordprisene stiger, noe som fører til høyere priser på eiendommer som legges ut på markedet. Spekulasjon, som driver opp tomteprisene i enkelte områder, og utnytter offentlig angst for potensialet for prisøkninger etter at lovene trer i kraft, skaper en kunstig boble som presser prisene høyere enn den faktiske verdien. Nguyen Chi Hieu (nestleder for regnskaps- og revisjonsavdelingen ved Universitetet for økonomi og jus) argumenterer imidlertid for at områder som utsteder nye tomteprislister årlig, og følger markedsprisene tett, vil tvinge bedrifter til å bære høyere leiekostnader for tomter og lokaler, noe som påvirker fortjenesten og potensielt fører til prisøkninger på varer og tjenester, noe som legger inflasjonspress på markedet. Plutselige prisøkninger kan forårsake ustabilitet i eiendomsmarkedet; for raske prisøkninger kan skape en eiendomsboble, noe som fører til finansielle og økonomiske risikoer. Ikke bare bedrifter, men også enkeltpersoner vil møte en større økonomisk byrde når de ønsker å kjøpe tomt eller bolig, spesielt de med lav eller middels inntekt. Stigende tomtepriser gjør kostnadene ved å kjøpe bolig dyrere, noe som reduserer tilgjengeligheten til boliger for mange, spesielt unge mennesker eller nye familier. Videre bestemmer jordloven fra 2024 at utbyggere som ønsker å implementere kommersielle boligprosjekter kun har lov til å erverve bruksrettigheter til boligformål og må forhandle direkte med beboerne for å kjøpe tomten. I mellomtiden har utkastet til resolusjon om pilotprosjekter for kommersielle boligprosjekter uten boligtomt ennå ikke blitt godkjent av nasjonalforsamlingen. «Deretter betyr innstramming av forskrifter om oppdeling av tomter og avskaffelse av rammeverk for tomtepriser ... at innsatskostnadene for mange kommersielle eiendomsprosjekter kan øke, noe som fører til en økning i bolig- og eiendomspriser. Eiendomsprisene vil imidlertid øke, men ikke umiddelbart; det vil være en forsinkelse da det avhenger av mange faktorer. Kortsiktig tilbud vil absolutt være begrenset, noe som er en nødvendig forutsetning for at eiendomsprisene skal stige, mens etterspørselen etter eiendom fortsatt er en ukjent og uklar faktor», sa Hieu. I følge ham er imidlertid spekulative kjøpere i den nåværende situasjonen, midt i generelle vanskeligheter, fortsatt nølende med å investere mye og motvillige til å låne fra banker. De med reelle behov tror at eiendomsprisene fortsatt er høye og venter. Derfor vil ikke eiendomsprisene øke dramatisk på kort sikt, men på lang sikt vil de absolutt øke. Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, mener at de tre nevnte lovene, når de først er trådt i kraft, ikke kan føre til at eiendomsprisene stiger umiddelbart. På grunn av tidsforsinkelsen i implementeringen av politikk og det faktum at prosjekter krever en lang tidslinje og prosesser, kan det ta år å bringe produkter ut på markedet. Det er imidlertid tydelig at landprislister utstedt av lokaliteter i henhold til landloven vil være mer realistiske, slik som den som nylig ble annonsert av Ho Chi Minh-byen. Den kraftige økningen i utkastet til landprisliste vil påvirke innsatskostnadene i mange sektorer av økonomien, først og fremst kostnadene for landkompensasjon og rydding, noe som vil ha en ringvirkning, økende boligpriser, leiepriser, landleasekostnader og fabrikkleiekostnader i industrisoner og i kommersielle, tjenesteytende og turismeinvesteringsprosjekter, noe som potensielt kan føre til en økning i prisene på varer generelt. Dette vil også ha en negativ innvirkning på sosiale boligprosjekter der bedrifter forhandler om overføring av bruksrettigheter til land for å implementere prosjektene.