Vil æraen med høy profitt for eiendomsbedrifter snart være over?

Den 27. juni utstedte regjeringen dekret 71/2024 som regulerer tomtepriser for å konkretisere innholdet i jordloven fra 2024. De nye forskriftene beskriver verdsettelse av tomter for hvert enkelt tilfelle, noe som kan fremskynde verdsettelsesprosessen – en stor flaskehals i gjennomføringen av eiendomsprosjekter av bedrifter i dag.

Jordloven fra 2024 fastsetter at bruken av priser fra jordpristabellen vil bli mer utbredt. Det forventes imidlertid at den nåværende jordpristabellen fortsatt vil bli brukt frem til slutten av 2025.

Denne eiendomsjuristen vurderer imidlertid at verdsettelsen eller takseringen av fast eiendom under de nylig utstedte forskriftene ikke har sett noen "gjennombruddsendringer". Følgelig fastsetter loven fortsatt den spesifikke metoden for å bestemme tomtepriser basert på tidligere forskrifter (avskaffelse av tomteverdisettingsmetoden ved bruk av fradrag).

Verdsettelse av tomt påvirkes fortsatt sterkt av takstmannens subjektive vurdering. Vurderingsprosessen avhenger i stor grad av faktorer som beliggenhet, formål, fordeler og tidspunkt, noe som fører til kvalitative justeringer basert på en prosentandel av verdien av sammenlignbare eiendommer for å komme frem til en absolutt justert verdi.

Vurderingen og perspektivet til kompetente myndigheter når de fastsetter tomtepriser, og enheter etter revisjon (som inspektører, revisorer eller etterforskningsbyråer) kan variere når de sammenlignes og kontrasteres, noe som lett kan føre til anklager om tap i fastsettelsen av tomtepriser.

Ifølge Tuan er den «sikre» løsningen for verdsettelsesparten i en slik sammenheng å sette tomteprisen høyere for å unngå å bli beskyldt for å forårsake budsjettap. Dermed er metoden for å bestemme tomtepriser fundamentalt basert på et gammelt grunnlag, og selv med justeringer for å gjenspeile virkeligheten er det vanskelig å forvente betydelige endringer.

Advokat Tuan kommenterte at selv om prosessen med å fastsette spesifikke tomtepriser i eiendomsprosjekter har blitt bedre til en viss grad, kan det fortsatt være en «flaskehals» hvis frykten for å gjøre feil og ta ansvar blant de som implementerer prosessen ikke forbedres.

Nye bedrifter blir lett «ødelagt».

Uforutsigbarheten i verdsettelsesmetoder for tomter kan lett føre til kollaps for nye bedrifter som kommer inn i markedet hvis de mangler sterk finansiell kapasitet og kontantstrøm.

Høye bruksavgifter for arealer er en av grunnene til at bedrifter, spesielt de som er nye i eiendomsmarkedet, står overfor vanskeligheter og til og med store tap. Hvis de ikke kan sikre den nødvendige finansieringen til å betale bruksavgiftene, står bedriftene i et dilemma: frivillig tilbakelevering av eiendommen til staten for å nedbetale gjelden er ikke et alternativ, og det er også umulig å fortsette prosjektet på grunn av mangel på byggekapital.

Advokat Pham Thanh Tuan uttalte at bruksavgifter for eiendom utgjør en betydelig del av den totale kostnadsstrukturen når investorer fastsetter salgsprisen i eiendomssektoren. Imidlertid kan den nåværende metoden for verdsettelse av eiendom fra myndighetene lett gjøre det vanskelig for investorer å estimere priser under investeringsforberedelsesprosessen; dette kan føre til risikoer ved salg, utnyttelse og evaluering av investeringseffektivitet.

For å redusere denne risikoen foreslo han at bedrifter vurderer å delta i prosjekter gjennom en auksjonsprosess. Dette ville sikre at arealbruksavgifter (startpriser) er tydelig definert, og dermed eliminere den «ukjente» faktoren som bedrifter i dag står overfor i prosjekter der arealkompensasjon og rydding gjøres på forhånd, noe som fører til betaling av arealbruksavgifter.