Ifølge prognoser fra Byggedepartementet vil boligbehovet fortsette å øke i perioden 2021–2030, spesielt i byområder. Den nåværende befolkningsandelen i byområder er omtrent 40 % og forventes å øke til rundt 45 % innen 2030. Gitt den nåværende befolkningsveksten og boligbehovet, må det bygges omtrent 70 millioner kvadratmeter byboliger hvert år.
Spesielt potensialet og rommet for utvikling av sosialboliger i Vietnam er fortsatt betydelig. I realiteten er imidlertid ikke politikken helt attraktiv ennå, så de fleste eiendomsmeglere er fortsatt likegyldige til dette segmentet. Folk og bedrifter håper at en rekke nye retningslinjer vil bli vedtatt for å fjerne prosedyremessige og økonomiske hindringer, og dermed fremme utviklingen av sosialboliger.
Herr Nguyen Hoang Nam – daglig leder i G-Home:
For tiden, hvis en utbygger ønsker å bygge sosiale boliger, må de sette av 20 % av enhetene til utleie og har først lov til å selge dem etter 5 år. Utvikling av sosiale boliger innebærer nå svært høye kostnader, mens leieprisene ikke kan være høye på grunn av eksisterende prisgrenser.
Alle salgs- og leiepriser for sosialboliger er offentlig tilgjengelige på portalen til Byggeavdelingen i de områdene der prosjektene ligger. Estimerte leiepriser for sosialboliger i Hanoi og Ho Chi Minh-byen er rundt 100 000 VND/m2/måned. I andre provinser og byer er intervallet omtrent 30 000–50 000 VND/m2/måned.
Videre må leietakere oppfylle mange betingelser for å leie sosialboliger; noen ganger må de leie i minst ett år. I tillegg sier forskriftene at når noen har nytt godt av sosialboliger, er de ikke kvalifisert for det en gang til. Derfor, hvis en leietaker offisielt leier i bare én måned, vil de ikke lenger være kvalifisert til å kjøpe sosialboliger i fremtiden.
Mange land rundt om i verden har implementert forretningsmodellen med å bygge utleieboliger med hell og i stor grad fordi de langsiktige kapitalkostnadene er lave. Bedrifter trenger bare å låne til renter på rundt 3 %, noe som gjør investeringer enkle, og de kan fortsatt generere profitt når de begynner å leie ut.
I Vietnam må bedrifter for tiden ha tilgang til kapital med renter på rundt 12–15 %, og de må alltid sørge for tilleggsavgifter, noe som driver opp implementeringskostnadene. Med dagens finansieringsmekanisme er det ingen midler tilgjengelig for å støtte bedrifter når renten og innsatskostnadene er så høye.
Samtidig er profittmarginen for bedrifter bare 10 %, med et gjennomsnitt på bare 2 % fortjeneste per år. Dette gjør det vanskelig å tiltrekke seg bedrifter til å investere i bygging av sosiale boliger.
Fru Duong Thuy Dung – seniordirektør i CBRE Vietnam:
Før 2021 var investeringskostnaden per kvadratmeter for bygging av sosiale boliger basert på den samme investeringskostnaden per kvadratmeter som for bygging av næringsboliger, slik det er fastsatt av Byggedepartementet. 13. juli 2022 utstedte imidlertid Byggedepartementet beslutning nr. 610/QD-BXD som kunngjorde investeringskostnaden per kvadratmeter for byggeprosjekter og den sammensatte byggeprisen for strukturelle komponenter for 2021.
Derfor har Byggedepartementet utstedt et rammeverk for investeringskostnader for bygging av sosiale boligprosjekter i form av leilighetsbygg. En gjennomgang viser at investeringskostnaden for sosiale boligprosjekter er omtrent 25 % lavere enn for kommersielle leilighetsbygg.
Derfor vil sosiale boligprosjekter som implementeres fra og med 2021 referere til og anvende investeringskostnadssatsene som er fastsatt av Byggedepartementet når de utvikler prisplaner. Følgelig er investeringskostnaden for bygging av sosiale boliger lavere enn for næringsboliger. Hvis man ønsker å sikre god kvalitet og bygge modellområder for sosiale boliger, må imidlertid investeringskostnaden økes.
For tiden står ikke bare sosialboliger, men alle eiendomsutviklingsprosjekter i Vietnam overfor høye utviklingskostnader. Utfordringen er derfor hvordan man kan sikre at utviklere unngår tap og oppnår lønnsomhet i sin forretningsdrift.
Selv om etterspørselen etter boliger fortsatt er svært høy, spesielt i det rimelige segmentet eller særlig innen sosialboliger, bør bedrifter overvåke markedet nøye, gripe mulighetene og tilby produkter som ikke er for dyre. Videre viser erfaring fra noen land at i stedet for å tilby leiligheter til salgs, lar utbyggere folk leie i 1–3 år, med en klausul i leieavtalen som tillater kjøp. Dette gir de som trenger det mer tid til å samle penger og ta sine egne valg.
Herr Le Hoang Chau – styreleder i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen:
I henhold til dekret nr. 100/2015/ND-CP har investorer i sosiale boligprosjekter lov til å øke byggetettheten eller arealbrukskoeffisienten opp til maksimalt 1,5 ganger standarden. I det siste utkastet til dekret om utvikling og forvaltning av sosiale boliger har imidlertid Byggedepartementet fjernet denne forskriften.
Utkastet til dekret om utvikling og forvaltning av sosiale boliger må gjeninnføre bestemmelsen som tillater investorer i sosiale boligprosjekter å øke bygningstettheten eller arealbrukskoeffisienten med opptil 1,5 ganger sammenlignet med de foreskrevne byggestandardene og forskriftene. Dette er for å sikre gjennomførbarhet og oppmuntre investorer til å forhandle om bruksrettigheter til areal, eller å erverve eksisterende bruksrettigheter til areal, for å implementere sosiale boligprosjekter.
Dette er også en av de politiske mekanismene for å tiltrekke seg investorer. Det bør være tillatt for investorer i sosiale boligprosjekter å justere bygningstettheten eller arealbrukskoeffisienten opptil maksimalt 1,5 ganger gjeldende byggestandarder og forskrifter utstedt av kompetente myndigheter, i tilfeller der tomten eller området kun har en reguleringsplan i skala 1/2000, eller der investoren allerede har bruksrettigheter til arealet for å gjennomføre det sosiale boligprosjektet.
Fordi uten denne politiske mekanismen ville investorer valgt å bruke tomten de allerede eier til å implementere kommersielle boligprosjekter, som er enklere og mer effektive, i stedet for å gjennomføre sosiale boligprosjekter som er bundet av en rekke forskrifter.
Videre, selv om staten foreløpig ikke har tomter tilgjengelig for utvikling av sosiale boliger, er det viktig å oppmuntre investorer til å uavhengig forhandle om bruksrettigheter til areal eller å erverve bruksrettigheter til eksisterende land for å gjennomføre sosiale boligprosjekter.
Ifølge VNA
[annonse_2]
Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
