Zullen de vastgoedprijzen na 1 augustus stijgen of dalen?

Vanaf begin 2024 tot nu, zelfs vóór de drie nieuwe wetten van kracht werden, zijn de prijzen in alle segmenten van de vastgoedmarkt continu gestegen. Vooral in de twee grote steden Hanoi en Ho Chi Minh-stad hoeven mensen die op zoek zijn naar een woning slechts even te wachten voordat de prijzen dalen. Het appartementensegment heeft de sterkste prijsstijging laten zien. In Hanoi blijkt uit het vastgoedmarktrapport van Savills over het tweede kwartaal van 2024 dat de gemiddelde prijs van nieuwbouwappartementen sinds 2020 met 18% per jaar is gestegen, terwijl de prijzen van bestaande woningen met 14% per jaar zijn gestegen. De heer Huynh Thanh Khiet, adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minh-stad, verklaarde dat het appartementensegment een consistentere prijsstijging laat zien dan andere segmenten. Gedurende deze periode zijn de prijzen gemiddeld met 15-20% per jaar gestegen. Zelfs in het betaalbare segment, waar de prijs per vierkante meter in 2015 25-35 miljoen VND bedroeg, steeg deze in 2023 naar 40-60 miljoen VND. Appartementen in het middensegment kostten in 2023 50-70 miljoen VND/m², vergeleken met slechts ongeveer 35-50 miljoen VND/m² in 2015. Het topsegment kost momenteel 70-100 miljoen VND per vierkante meter. Appartementen in het stadscentrum hadden de hoogste prijzen, variërend van 80-200 miljoen VND/m² vorig jaar, terwijl die in de buitenwijken tussen de 30 en 60 miljoen VND/m² lagen.

FOTO: NGOC DUONG

Wat betreft de markt voor bouwgrond, zei mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Research Institute, dat laagbouw en bouwgrond positieve tekenen van herstel vertonen, waarbij sommige projecten behoorlijk goede verkoop- en overdrachtsresultaten laten zien. In Hanoi is er in de voorsteden ook een prijsstijging van 10-20% te zien ten opzichte van begin dit jaar. Opvallend is dat de vastgoedmarkt in Ho Chi Minh-stad, vóór de inwerkingtreding van de wet op 3 augustus, een bloeiperiode doormaakte. De aangepaste grondprijslijst van de stad, die naar verwachting vanaf 1 augustus van kracht zou worden, met verhogingen van 5 tot 50 keer, bracht de grondprijzen dichter bij de marktwaarde, maar veroorzaakte ook aanzienlijke problemen omdat tientallen groepen hierdoor werden getroffen. Gisteren diende de Ho Chi Minh City Real Estate Association een document in met het voorstel om de deadline voor de aanvraag uit te stellen om te voorkomen dat de druk op de grondgebruiksrechten voor de bevolking toeneemt. De reden voor de prijsstijgingen in de vastgoedsector is het tekort aan aanbod. Juridische obstakels maken de uitvoering van projecten moeilijk en een aantal investeerders zit vast met bedrijfsobligaties, waardoor ze hun investeringen terugschroeven. Door het lage aanbod en de hoge vraag blijven de prijzen hoog, ondanks de geringe liquiditeit. Momenteel liggen duizenden projecten stil in afwachting van een oplossing om het marktaanbod te vergroten. De drie nieuwe wetten zouden daarom moeten bijdragen aan lagere vastgoedprijzen en betaalbare huisvesting voor het publiek. In de praktijk zijn er echter geen tekenen dat dit gebeurt.

De markt bloeit, de prijzen zullen stijgen…

Volgens econoom dr. Vu Dinh Anh zal het vroegtijdig ingaan van de drie bovengenoemde wetten veel juridische beperkingen wegnemen, problemen verlichten, stilgelegde projecten helpen hervatten en de voorwaarden scheppen voor het ontstaan ​​van nieuwe projecten. "In principe zouden de vastgoedprijzen in het algemeen, en de grondprijzen in het bijzonder, moeten dalen wanneer het aanbod toeneemt en er een evenwicht is tussen vraag en aanbod. De realiteit is echter het tegenovergestelde. Dit is een natuurlijke en onvermijdelijke manifestatie van de markt die weer actief wordt; en het sluit aan bij de motivaties en de realiteit van zowel kopers als verkopers," legde hij uit.

FOTO: NGOC DUONG

Deze expert analyseerde dat de vastgoedmarkt de afgelopen twee jaar vrijwel stil heeft gelegen. Wanneer de markt weer op gang komt, zal deze weer levendig worden en een van de eerste tekenen daarvan zullen prijsstijgingen zijn. Hoewel veel projecten de mogelijkheid hebben om te worden hervat, zijn de kosten voor ontwikkelaars vanuit hun perspectief aanzienlijk gestegen gedurende de periode dat de projecten "stil lagen". Grond lag braak, projecten werden stilgelegd, maar er moesten nog steeds rente op leningen, afschrijvingskosten, enzovoort worden betaald, om nog maar te zwijgen van de schulden tussen de ontwikkelaar en de bouwbedrijven. Vanwege deze gestegen kosten zullen projecteigenaren de prijzen verhogen om dit te compenseren wanneer de projecten worden hervat. Aan de andere kant zullen kopers de prijsstijging waarschijnlijk accepteren, omdat de toegang tot kapitaal nu veel beter is en de rentetarieven zijn gedaald. Een deel van de kosten die gepaard gaan met vastgoedinvesteringen, zoals toegang tot kapitaal en rente op leningen, kan worden gecompenseerd door de prijsstijging. Dit leidt tot de huidige trend van stijgende vastgoedprijzen. Kijkend naar de langere termijn, is Dr. Vu Dinh Anh van mening dat het te vroeg is om te voorspellen of de vastgoedprijzen zullen stijgen of dalen nadat de drie wetten van kracht worden. De wetgeving bevat veel wijzigingen die de vastgoedprijzen op verschillende manieren beïnvloeden. De stijging of daling hangt af van de oorzaken van de recente schommelingen in de grondprijzen in elk segment. Zo kampt de vastgoedmarkt de laatste tijd met een beperkt aanbod. Op basis van de regelgeving in de drie nieuwe wetten is de kans op een toename van het aanbod in de nabije toekomst zeer groot. Daarmee wordt de oorzaak van de stijgende grondprijzen als gevolg van een tekort aan aanbod weggenomen, wat mogelijk een neerwaartse prijstrend teweegbrengt. Ook de mogelijkheid om onroerend goed te verkopen inclusief erfpachtrechten zal de markt dynamischer maken. Volgens dr. Anh is het echter vooral belangrijk dat, zelfs met de wetten van kracht, de mate waarin ze de markt beïnvloeden sterk afhangt van de manier waarop de decreten en regelgeving worden geconcretiseerd en geïmplementeerd. Wat betreft de regelgeving voor woningverhuur bijvoorbeeld, vereist de huidige wet dat verhuurders een rechtspersoon oprichten, maar dit zou kunnen leiden tot hogere verplichtingen voor de staatsbegroting. Veel mensen vinden dat de verplichting tot het oprichten van een rechtspersoon niet gebaseerd zou moeten zijn op het aantal of de oppervlakte van de verhuurde woningen, maar eerder op de waarde van de verhuurde panden. Deze suggesties zijn echter nog niet opgenomen in de huidige wettelijke bepalingen. "De finalisering van regelgeving die verhuurders verplicht een bedrijf op te zetten, heeft ook gevolgen voor de vastgoedmarkt, in ieder geval voor de ontwikkeling van de verhuursector. Als de huurmarkt zich ontwikkelt terwijl de vraag naar koopwoningen afneemt, zal dat de huizenprijzen beïnvloeden. Omgekeerd, als het te moeilijk wordt en de huurmarkt zich niet ontwikkelt, zal dat ook de vraag verminderen van mensen die meer huizen willen kopen om te verhuren. Dit laat zien dat de omvang van de impact op de markt grotendeels afhangt van de concretisering van regelgeving, richtlijnen in wettelijke bepalingen en zelfs regelgeving in andere wetten die verband houden met de vastgoedmarkt", aldus de heer Vu Dinh Anh.

…maar het kan niet onmiddellijk worden verhoogd.

Bij de beoordeling van de impact van de drie wetten op de vastgoedmarkt merkte masterstudent Ngo Gia Hoang (Universiteit voor Rechten van Ho Chi Minh-stad) op: De Landwet van 2024 schaft het vijfjaarlijkse kader voor grondprijzen af. Dit betekent dat lokale overheden niet langer gebonden zijn aan het vaststellen van grondprijzen die lager liggen dan het door de overheid vastgestelde kader, zoals voorheen. Hierdoor kunnen lokale overheden proactief grondprijstabellen opstellen die aansluiten bij de actuele situatie. Met name door de toepassing van marktgebaseerde methoden voor grondwaardering zullen de door de overheid vastgestelde grondprijzen gelijke tred houden met de marktontwikkelingen, waardoor de huidige situatie met twee prijzen wordt beperkt. Door de bepalingen van de Landwet van 2024 zullen de grondprijzen in lokale grondprijstabellen echter hoger liggen dan voorheen. De impact van hogere door de overheid vastgestelde grondprijzen leidt tot een toename van bepaalde financiële verplichtingen voor grondgebruikers, zoals grondgebruiksrechten, grondhuur, belasting op niet- agrarisch grondgebruik, registratiekosten, of hogere compensatie- en grondontruimingskosten. Tegelijkertijd kunnen vastgoedbedrijven te maken krijgen met hogere investeringskosten als gevolg van stijgende grondprijzen, wat leidt tot hogere prijzen voor onroerend goed dat op de markt wordt gebracht. Speculatie, die de grondprijzen in sommige gebieden opdrijft door in te spelen op de publieke angst voor mogelijke prijsstijgingen na de invoering van de wetgeving, creëert een kunstmatige zeepbel die de prijzen hoger opdrijft dan hun werkelijke waarde. De heer Nguyen Chi Hieu (plaatsvervangend hoofd van de afdeling Accountancy en Auditing aan de Universiteit voor Economie en Recht) stelt echter dat gemeenten die jaarlijks nieuwe grondprijslijsten publiceren, die de marktprijzen nauwlettend volgen, bedrijven zullen dwingen hogere kosten voor grond en huur van bedrijfsruimte te dragen. Dit zal de winst drukken en mogelijk leiden tot prijsstijgingen voor goederen en diensten, waardoor er inflatoire druk op de markt ontstaat. Plotselinge prijsstijgingen kunnen instabiliteit op de vastgoedmarkt veroorzaken; te snelle prijsstijgingen kunnen een vastgoedzeepbel creëren, met financiële en economische risico's tot gevolg. Niet alleen bedrijven, maar ook particulieren zullen een grotere financiële last ondervinden bij de aankoop van grond of een woning, met name mensen met een laag of middeninkomen. Stijgende grondprijzen maken de aankoop van een woning duurder, waardoor huisvesting voor velen, met name jongeren en jonge gezinnen, minder toegankelijk wordt. Bovendien bepaalt de Grondwet van 2024 dat ontwikkelaars die commerciële woningbouwprojecten willen realiseren, alleen grondgebruiksrechten voor woondoeleinden mogen verwerven en rechtstreeks met bewoners moeten onderhandelen over de aankoop van de grond. Ondertussen moet het ontwerpbesluit over het testen van commerciële woningbouwprojecten zonder woongrond nog worden goedgekeurd door de Nationale Vergadering. "Het aanscherpen van de regelgeving voor grondverkaveling en het afschaffen van grondprijskaders... betekent dat de investeringskosten van veel commerciële vastgoedprojecten kunnen stijgen, wat leidt tot een stijging van de huizen- en vastgoedprijzen. De vastgoedprijzen zullen echter stijgen, maar niet onmiddellijk; er zal een vertraging optreden, aangezien dit van veel factoren afhangt. Het aanbod op korte termijn zal zeker beperkt zijn, wat een noodzakelijke voorwaarde is voor een stijging van de vastgoedprijzen, terwijl de vraag naar vastgoed een onbekende en onduidelijke factor blijft", aldus de heer Hieu. Volgens hem zijn speculatieve kopers in de huidige situatie, te midden van algemene moeilijkheden, nog steeds terughoudend om veel te investeren en aarzelen ze om leningen bij banken af ​​te sluiten. Degenen met een reële behoefte geloven dat de vastgoedprijzen nog steeds hoog zijn en wachten af. Daarom zullen de vastgoedprijzen op korte termijn niet dramatisch stijgen, maar op lange termijn zullen ze zeker toenemen. De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, is van mening dat de drie bovengenoemde wetten, eenmaal van kracht, niet direct tot een stijging van de vastgoedprijzen zullen leiden. Vanwege de vertraging in de implementatie van beleid en het feit dat projecten een lange tijdlijn en processen vereisen, kan het jaren duren voordat producten op de markt komen. Het is echter duidelijk dat de door lokale overheden op basis van de Grondwet gepubliceerde grondprijslijsten realistischer zullen zijn, zoals de onlangs door Ho Chi Minh-stad bekendgemaakte lijst. De forse stijging van de ontwerp-grondprijslijst zal de inputkosten van veel sectoren van de economie beïnvloeden, met name de kosten voor grondcompensatie en -ontruiming. Dit zal een domino-effect hebben, waardoor de huizenprijzen, huurprijzen, grondleasekosten en fabriekshuur in industriële zones en in commerciële, dienstverlenende en toeristische investeringsprojecten zullen stijgen, wat mogelijk zal leiden tot een algemene prijsstijging van goederen. Dit zal ook een negatieve invloed hebben op sociale woningbouwprojecten waar bedrijven onderhandelen over de overdracht van grondgebruiksrechten om de projecten te realiseren.