De Landwet van 2024 maakt het voor particulieren die niet direct betrokken zijn bij de landbouwproductie mogelijk om rijstvelden te verwerven via overdracht. Dit biedt een kans voor financieel draagkrachtige investeerders, maar dit "deel van de taart" is niet gemakkelijk te bemachtigen.
Voorheen konden alleen degenen die direct betrokken waren bij de landbouwproductie het recht verwerven om rijstvelden te gebruiken. Volgens de nieuwe regelgeving kunnen echter ook personen die niet direct betrokken zijn bij de landbouwproductie, maar wel over de juiste voorwaarden en mogelijkheden beschikken om rijst te verbouwen, het recht verwerven om de grond te gebruiken voor investeringen in de productie.
Tijdens een recent seminar over vastgoed verklaarde de heer Le Van Binh, adjunct-directeur van de afdeling Grondzaken ( Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ), dat deze sector een sterke ontwikkeling zal doormaken zodra de Grondwet van 2024 van kracht wordt.
In feite was de markt voor landbouwgrond in de periode 2020-2022 behoorlijk oververhit. Veel bedrijven en particulieren kochten landbouwgrond op met het doel deze om te zetten in percelen voor de verkoop, wat destijds een ware hausse veroorzaakte.
Hoewel de markt naar verwachting levendiger zal worden, trekken de segmenten landbouw- en bosgrond in werkelijkheid alleen de aandacht van grote, georganiseerde investeerders zoals bedrijven. Dit komt doordat de nieuwe regelgeving alleen gunstige voorwaarden schept voor boeren en geschikt is voor bedrijven die in de agrarische sector investeren. Voor kleinschalige investeerders zal de praktijk van het kopen van landbouwgrond, wachten op bestemmingswijziging en vervolgens het opsplitsen en verkopen van percelen echter zeer moeilijk uitvoerbaar zijn.
Mevrouw Ha Kien, makelaar en investeerder in diverse grondsegmenten in Hanoi, Hoa Binh en Thai Nguyen, gaf aan dat de agrarische grondmarkt "rustig" blijft omdat de belastingen en conversiekosten voor landbouw- en bosgrond vrij hoog zijn. Hierdoor investeren kleine investeerders niet in dit segment. Grote investeerders daarentegen, die tientallen hectares rijstvelden en bosgrond willen kopen met de bedoeling deze later te herbestemmen tot dienstverlenend gebied, toeristisch terrein , commerciële ruimten of woningbouwprojecten, lijken wel enthousiast om deel te nemen aan de markt.
De directeur van een vastgoedbedrijf in Hanoi deelde mee dat zijn bedrijf van plan is om op zoek te gaan naar grootschalige bos- en landbouwgrond in de provincies Hoa Binh en Thai Nguyen, en zelfs verder te kijken dan dat, naar het centrale hoogland, om daar land te kopen.
Wat betreft de omzetting van landbouwgrond merkte de heer Le Van Binh op dat dit volgens plan moet gebeuren en dat de doelstelling van meer dan 3 miljoen hectare rijstteeltgrond moet worden gehaald om de nationale voedselzekerheid te waarborgen. Daarom moeten vastgoedinvesteerders voorzichtig zijn en de wettelijke voorschriften goed begrijpen om ineffectieve investeringen te voorkomen, zoals aankopen tegen hoge prijzen die vervolgens moeilijk te verkopen zijn.
Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed liet de markt voor bouwgrond in de eerste zes maanden van 2024 een verbetering zien, zowel bij geveilde als bij verkavelde percelen. Voor projectgrond en landbouw-/bosbouwgrond zijn er echter nog geen tekenen van herstel; de liquiditeit blijft laag en transacties verlopen traag. Zelfs veel investeerders met landbouwgrond ondervinden momenteel moeilijkheden bij de verkoop.
Volgens de directeur van een makelaarskantoor bedraagt de winstmarge op investeringen in dit segment ongeveer 25-30% per jaar, en als het kan worden omgezet in woongrond, kan dit oplopen tot 35-40% per jaar. Het potentiële waardestijgingspotentieel over een periode van tien jaar is dat landbouwgrond 3 tot 5 keer, of zelfs meer, in waarde zou kunnen stijgen. Echter, gebaseerd op de verwachte grondprijzen, zouden de kosten voor de aanvraag tot omzetting van landbouwgrond naar woongrond negen keer zo hoog worden als de huidige kosten.
Stel bijvoorbeeld dat een investeerder een bestemmingswijziging wil aanvragen en een landbouwperceel van 1.000 m² in Dong Anh (Hanoi) wil opsplitsen. De huidige grondgebruiksbelasting bedraagt dan 6,6 miljard VND. Volgens de nieuwe conceptprijslijst loopt dit bedrag echter op tot 61,8 miljard VND. De grondgebruiksbelasting voor een perceel van slechts 100 m² komt daarmee neer op meer dan 6 miljard VND. Met deze prijs is het voor mensen die bestaande woongrond kopen goedkoper dan de belasting die ze zouden moeten betalen bij de omzetting van landbouwgrond.
Bovendien bepaalt de Grondwet van 2024 dat landbouwgrond die 12 tot 24 maanden ongebruikt of braak ligt, onderworpen is aan administratieve sancties en in beslag kan worden genomen. Investeerders die momenteel landbouwgrond bezitten, zullen daarom dringend de procedures moeten afronden om deze om te zetten naar woongrond of de bestemming ervan te wijzigen, als ze niet alles willen verliezen.
"Als je land koopt om te profiteren van investeringstrends en -planning, maar het regionale plan wordt opgeschort, uitgesteld of aangepast, kunnen investeerders in het ergste geval hun land niet meer kunnen verkopen. Bovendien brengt de aankoop van landbouwgrond, met name percelen die niet kunnen worden omgezet, het risico van faillissement met zich mee als er gebruik wordt gemaakt van financiële hefboomwerking," aldus een investeerder over de risico's van het bezit van landbouwgrond in de huidige tijd.
Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
