Zal het tijdperk van hoge winsten voor vastgoedbedrijven binnenkort voorbij zijn?

Op 27 juni heeft de regering decreet 71/2024 uitgevaardigd, waarin de grondprijzen worden geregeld om de inhoud van de Grondwet van 2024 concreet vorm te geven. De nieuwe regelgeving beschrijft de waardebepaling van grond in elk specifiek geval, wat het waardebepalingsproces kan versnellen – een belangrijk knelpunt bij de realisatie van vastgoedprojecten door bedrijven.

De Grondwet van 2024 bepaalt dat het gebruik van prijzen uit de grondprijslijst gangbaarder zal worden. Naar verwachting zal de huidige grondprijslijst echter nog tot eind 2025 van kracht blijven.

Deze vastgoedjurist is echter van mening dat de waardebepaling van onroerend goed onder de nieuw uitgevaardigde regelgeving geen baanbrekende veranderingen heeft ondergaan. De wet schrijft immers nog steeds de specifieke methode voor om de grondprijs te bepalen op basis van de oude regelgeving (waarbij de methode van grondwaardering door middel van aftrek is afgeschaft).

De waardebepaling van grond wordt nog steeds sterk beïnvloed door het subjectieve oordeel van de taxateur. Het taxatieproces is sterk afhankelijk van factoren zoals locatie, doel, voordelen en timing, wat leidt tot kwalitatieve aanpassingen op basis van een percentage van de waarde van vergelijkbare objecten om tot een absolute, gecorrigeerde waarde te komen.

De beoordeling en het perspectief van bevoegde autoriteiten bij het vaststellen van grondprijzen en van controle-eenheden (zoals inspecteurs, accountants of onderzoeksbureaus) kunnen sterk van elkaar verschillen, wat gemakkelijk kan leiden tot beschuldigingen van oneerlijke praktijken bij de vaststelling van grondprijzen.

Volgens de heer Tuan is in een dergelijke context de "veilige" oplossing voor de taxateur om de grondprijs hoger vast te stellen om te voorkomen dat hij ervan wordt beschuldigd budgettaire verliezen te veroorzaken. De methode voor het bepalen van grondprijzen is dus fundamenteel gebaseerd op een verouderde basis, en zelfs met aanpassingen om de realiteit te weerspiegelen, zijn er weinig significante veranderingen te verwachten.

Advocaat Tuan merkte op dat hoewel het proces voor het vaststellen van specifieke grondprijzen in vastgoedprojecten enigszins is verbeterd, het nog steeds een knelpunt kan vormen als de angst om fouten te maken en de verantwoordelijkheid te nemen onder degenen die het proces uitvoeren niet afneemt.

Nieuwe bedrijven kunnen gemakkelijk "vernietigd" worden.

De onvoorspelbaarheid van methoden voor grondwaardering kan gemakkelijk leiden tot het faillissement van nieuwe bedrijven die de markt betreden, als ze niet over voldoende financiële draagkracht en cashflow beschikken.

Hoge grondgebruiksrechten zijn een van de redenen waarom bedrijven, met name nieuwkomers op de vastgoedmarkt, in de problemen komen en zelfs grote verliezen lijden. Als ze de benodigde financiële middelen niet kunnen verkrijgen om de grondgebruiksrechten te betalen, bevinden bedrijven zich in een dilemma: het vrijwillig teruggeven van de grond aan de staat om de schuld af te lossen is geen optie, en het voortzetten van het project is ook onmogelijk vanwege een gebrek aan bouwkapitaal.

Advocaat Pham Thanh Tuan stelde dat grondgebruiksrechten een aanzienlijk deel uitmaken van de totale kostenstructuur wanneer investeerders de verkoopprijs in de vastgoedsector bepalen. De huidige methode van grondwaardering door de overheid kan het echter voor investeerders moeilijk maken om prijzen in te schatten tijdens het voorbereidingsproces van een investering; dit kan leiden tot risico's bij de verkoop, exploitatie en evaluatie van het rendement van de investering.

Om dit risico te beperken, stelde hij voor dat bedrijven zouden overwegen om via een veilingproces aan projecten deel te nemen. Dit zou ervoor zorgen dat de grondgebruiksrechten (startprijzen) duidelijk vastgelegd zijn, waardoor de onzekerheid die bedrijven momenteel ervaren bij projecten waarbij grondcompensatie en bouwrijpheid vooraf geregeld zijn en er vervolgens grondgebruiksrechten betaald moeten worden, wordt weggenomen.