Vanaf 1 augustus 2023 treedt de Wet op de Vastgoedsector in werking. Een van de belangrijkste onderdelen van deze wet betreft de regelgeving rond de bevoegdheden van investeerders in vastgoedprojecten.
Besluit nr. 96/2024, dat onlangs door de regering is uitgevaardigd en waarin de uitvoering van verschillende artikelen van de Wet op de Vastgoedsector nader wordt toegelicht, heeft hierover duidelijkheid verschaft. Met name de artikelen 5 en 6 van Besluit 96 bevatten gedetailleerde bepalingen over de kapitaalmobilisatie voor projectuitvoering en het eigen vermogen van vastgoedondernemingen.
De uitstaande schuld mag niet meer dan 4-5,67 keer het eigen vermogen bedragen.
Decreet 96 bepaalt dat de verhouding tussen uitstaande kredieten en uitstaande schulden en het eigen vermogen van vastgoedondernemingen aan drie voorwaarden moet voldoen.
Ten eerste moet aan de financiële veiligheidsratio's van de onderneming worden voldaan, conform de wettelijke voorschriften inzake kredieten en bedrijfsobligaties.
Ten tweede moeten vastgoedbedrijven, wanneer zij leningen afsluiten bij kredietinstellingen of bedrijfsobligaties uitgeven om vastgoedprojecten te realiseren die door bevoegde overheidsinstanties als investeerder zijn goedgekeurd, ervoor zorgen dat de totale uitstaande schuld bij kredietinstellingen, de uitstaande bedrijfsobligaties en het benodigde eigen vermogen voor elk project niet meer dan 100% van het totale investeringskapitaal van dat project bedragen.
Ten derde mag de totale verhouding tussen uitstaande leningen bij kredietinstellingen en uitstaande bedrijfsobligaties voor projectuitvoering niet meer bedragen dan 4 keer het eigen vermogen van de onderneming voor elk vastgoedproject met een grondoppervlakte van minder dan 20 hectare, en niet meer dan 5,67 keer het eigen vermogen voor elk vastgoedproject met een grondoppervlakte van 20 hectare of meer.
Het eigen vermogen is gebaseerd op de resultaten van de gecontroleerde jaarrekening of de resultaten van het gecontroleerde verslag over de eigenvermogensposten voor het jaar.
Indien de onderneming op het moment van de regelgeving geen gecontroleerde jaarrekening of gecontroleerd eigenvermogensverslag heeft, worden de gecontroleerde jaarrekening of het gecontroleerde eigenvermogensverslag van het direct voorafgaande jaar gebruikt.
Voor bedrijven die minder dan 12 maanden bestaan en actief zijn, wordt het eigen vermogen bepaald op basis van het ingebrachte maatschappelijk kapitaal zoals wettelijk is vastgelegd.
Een woonwijk in Hanoi (Foto: Tran Khang).
Het aantal late betalingen op bedrijfsobligaties blijft toenemen.
In een recent analyseverslag concludeerde VnDirect Securities dat de vastgoedmarkt weliswaar het dieptepunt heeft bereikt, maar nog steeds traag is. Te midden van de aanhoudende problemen kampen veel emittenten, met name vastgoedbedrijven, met liquiditeitsproblemen, wat leidt tot vertragingen bij het nakomen van hun obligatieverplichtingen.
Op 15 juli stonden er volgens de HNX-mededeling ongeveer 80 bedrijven op de lijst van bedrijven die achterstallig waren met de betaling van rente of aflossing op bedrijfsobligaties.
Het totale bedrag aan hoofdschuld dat in de eerste zes maanden van het jaar achterstallig was, en de waarde van obligaties met een looptijd in dezelfde zes maanden waarvan de termijn werd verlengd, bedroeg circa 43.500 miljard VND. Dit vertegenwoordigt 43,5% van de totale waarde van de in de eerste helft van het jaar vervallende schulden, en 62% van de totale waarde van de vervallende schulden wanneer de banksector wordt uitgesloten.
Deze afdeling schat de totale uitstaande particuliere obligatieschuld van deze 80 bedrijven op ongeveer 190.000 miljard VND, wat neerkomt op ongeveer 18,7% van de totale uitstaande particuliere bedrijfsobligatieschuld op de markt. Het merendeel van deze uitgegeven obligaties is afkomstig van bedrijven in de vastgoedsector.
Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm
