De dringende noodzaak om sociale woningen te bouwen - Deel 1: Obstakels aanpakken waar ze zich voordoen.

De regering heeft zich voor 2024 ten doel gesteld om landelijk 130.000 sociale huurwoningen te realiseren. Uit statistieken tot en met het eerste kwartaal van 2024 blijkt echter dat slechts 8 sociale huurwoningprojecten zijn afgerond, minder dan 30% van de doelstelling. Deze voortgang wijst erop dat de doelstelling van 130.000 sociale huurwoningen dit jaar nog ver weg is en aanzienlijke inspanningen vereist om deze te behalen.

Vanuit lokaal perspectief stelde de heer Huynh Thanh Khiet – adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minh-stad – dat het grootste probleem momenteel het gebrek aan investeringskapitaal uit de begroting is. Dit verhindert dat er voldoende middelen worden toegewezen voor de bouw van sociale woningbouwprojecten in handen van de staat, om zo volledig te kunnen voorzien in de behoeften van de begunstigden van het beleid, zoals ambtenaren, overheidsmedewerkers en werknemers in de publieke sector.

Momenteel heeft Ho Chi Minh-stad slechts 10% van het benodigde kapitaal gereserveerd voor sociale woningbouwprogramma's. De geplande begroting voor de periode tot 2025 bedraagt ​​37.700 miljard VND. De stad kan echter slechts ongeveer 3.770 miljard VND uit haar budget vrijmaken. Tegen 2030 zal de stad 86.400 miljard VND nodig hebben, maar kan slechts 8.600 miljard VND uit het budget toewijzen; de rest zal afkomstig zijn uit sociale kapitaalbronnen.

Flexibele types

Sommigen beweren dat een van de redenen waarom sociale woningbouwprogramma's niet succesvol zijn, het verkopen van huizen aan mensen is die het zich niet kunnen veroorloven om ze te kopen. De heer Nguyen Van Dinh, een juridisch expert op het gebied van vastgoed, merkte op: "Naast sociale woningbouwproducten voor koop en huurkoop, heeft ook de kwestie van sociale huurwoningen beleidsmatige ondersteuning nodig. Dit komt omdat sociale woningbouw zich primair richt op groepen met een laag inkomen."

Volgens deze expert heeft de Woningwet van 2023, die op 1 augustus inging, de regel afgeschaft die ontwikkelaars van sociale woningbouwprojecten verplichtte om 20% van de vloeroppervlakte voor verhuur te reserveren. Dit betekent dat als 100% van de appartementen verkocht kan worden, de staat het aanbod zal moeten aanvullen met alternatieve huurwoningen.

De Woningwet van 2023 bepaalt alleen dat huisvesting voor werknemers in industriële zones te huur is. Daardoor hebben lage-inkomensgroepen die geen werknemers in industriële zones zijn, zoals ongeschoolde arbeiders en freelancers in stedelijke gebieden, vrijwel geen mogelijkheid om sociale huurwoningen te bemachtigen.

De heer Trinh Quang Minh, hoofd van de Raad van Bestuur van het Projectmanagement Vakbondsinstellingen van de Vietnamese Algemene Confederatie van Arbeid, deelde deze mening en merkte op: "Het bouwen van sociale huurwoningen is erg moeilijk vanwege de langdurige procedures en de hoge verkoopprijzen in vergelijking met het inkomen van laagbetaalde werknemers. Bovendien zijn de regelgevingen niet aantrekkelijk voor investeerders, met een winstmarge van slechts 10%. Daarom zou het ontwikkelen van sociale huurwoningen een verstandigere oplossing zijn, die aansluit bij de werkelijke behoeften en het inkomen van werknemers. Bovendien is de vraag naar huurwoningen erg hoog, terwijl het aanbod schaars is en de huurprijzen op de markt erg hoog zijn."

De Vietnamese vakbond General Confederation of Labor heeft momenteel een plan voor sociale huurwoningen voorgesteld, waarbij de huurprijzen gelijk zijn aan of lager liggen dan de marktprijzen. Een goed voorbeeld hiervan is het proefproject voor sociale huurwoningen van de vakbond General Confederation of Labor in de provincie Ha Nam, dat binnen korte tijd na de lancering volledig bezet was.

De huurprijs voor dit project varieert van 1,2 tot 1,4 miljoen VND per maand, terwijl elders de huurprijs tussen de 2 en 3 miljoen VND per maand ligt. Volgens de heer Minh zijn er echter drie moeilijkheden bij de bouw van sociale huurwoningen: het aantrekken van investeringsmiddelen, de locatie van het project en de huurprijs.

Vanuit zakelijk oogpunt analyseerde de heer Le Huu Nghia, directeur van Le Thanh Construction and Trading Company, het volgende: Als er geïnvesteerd wordt in 1.000 sociale huurwoningen, elk met een kostprijs van ongeveer 500 miljoen VND, dan bedragen de totale investeringskosten 500 miljard VND. Wanneer deze woningen verhuurd worden voor 3-3,5 miljoen VND per maand, zou de investeerder met 1.000 woningen een winst behalen van 3-3,5 miljard VND per maand, oftewel 30-35 miljard VND per jaar.

Als de investeerder commercieel leent tegen rentetarieven van meer dan 10-13% per jaar, zal deze 500 miljard VND 50 miljard VND aan rente kosten, waardoor de investeerder zeker verlies zal lijden. Volgens de Woningwet van 2023 bedraagt ​​de winstmarge voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen slechts 10% van die voor sociale huurwoningen die worden verkocht. Volgens de nieuwe regelgeving ontvangt de staat geen investeringen meer in technische infrastructuur en sociale voorzieningen voor huurwoningen, waardoor geen enkele investeerder het aandurft om sociale huurwoningen te bouwen – benadrukte de heer Nghia.

Verwijderen uit beleid

Hoewel veel gemeenten moeite hebben met de uitvoering van beleid voor sociale woningbouw, heeft de stad Hai Phong opmerkelijke resultaten geboekt. Tot nu toe heeft Hai Phong het beleid goedgekeurd en investeerders geselecteerd voor 31 sociale woningbouwprojecten met in totaal 36.600 wooneenheden; van 9 projecten met in totaal ongeveer 15.000 wooneenheden is de bouw al gestart. Naar verwachting zullen er in de periode 2021-2025 zo'n 16.200 wooneenheden worden opgeleverd, waarmee de doelstelling van de overheid voor de ontwikkeling van sociale woningbouw van 15.400 wooneenheden ruimschoots wordt overtroffen.

Dit toont aan dat er nog steeds moeilijkheden bestaan, maar dat deze resoluut moeten worden aangepakt, te beginnen met beleid. Het verhaal van Hai Phong is hiervan een treffend voorbeeld. Om deze positieve resultaten te bereiken, heeft de stad Hai Phong de wettelijke voorschriften voor de vastgoed- en woningmarkt nauwlettend gevolgd. Het partijcomité van Hai Phong heeft hier dan ook veel aandacht aan besteed, de stadsraad heeft vijf resoluties aangenomen en het stadsbestuur heeft dertien besluiten uitgevaardigd om deze te implementeren.

Met name de stad Hai Phong heeft op flexibele en effectieve wijze de bestaande mechanismen en beleidsmaatregelen toegepast om het investerings- en ondernemingsklimaat te verbeteren, vooral de procedures met betrekking tot huisvesting, waaronder sociale woningbouw. ​​Dit heeft een transparant, open en klantvriendelijk ondernemingsklimaat gecreëerd, dat veel grootschalige investeringsprojecten aantrekt en effectief tegemoetkomt aan de behoefte van mensen aan koop- of huurwoningen in de sociale woningbouw.

Volgens directeur Hoang Hai zijn er weliswaar belangrijke resultaten geboekt, maar de uitvoering van sociale woningbouwprojecten stuit nog steeds op uitdagingen. Het Ministerie van Bouw richt zich momenteel op de implementatie, afronding en begeleiding van lokale overheden bij de uitvoering van de decreten, besluiten en circulaires die de uitvoering van de Woningwet 2023 en de Wet op het Vastgoed van 2023 nader toelichten en begeleiden na hun inwerkingtreding.

Tegelijkertijd dringt het Ministerie van Bouw er bij de lokale overheden op aan om, op basis van de doelstellingen van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers van industrieparken in de periode 2021-2030" en de streefwaarden in de bijlage voor de oplevering van sociale huurwoningen in 2024, snel concrete uitvoeringsplannen te ontwikkelen voor investeringen in sociale huurwoningen om ervoor te zorgen dat de gestelde doelstellingen worden bereikt.

Om de Nationale Strategie voor Woningbouwontwikkeling voor de periode 2021-2030, met een visie tot 2045, uit te voeren, heeft het Ministerie van Bouw een document gestuurd naar de Volkscomités van de provincies en centraal bestuurde steden betreffende de ontwikkeling en aanpassing van woningbouwplannen voor 2024 en de periode 2021-2025; waarin de behoeften en doelstellingen voor sociale huisvesting voor lage inkomens, huisvesting voor de strijdkrachten en huisvesting voor werknemers duidelijk worden omschreven… om te voldoen aan de Woningwet van 2023.

Daarnaast zal de Nationale Vergadering, als onderdeel van haar toezichtsprogramma voor 2024, een thematisch toezicht uitvoeren op "De uitvoering van beleid en wetgeving inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale woningbouw van 2015 tot eind 2023". Dit thematische toezicht heeft tot doel de behaalde resultaten, beperkingen en moeilijkheden te beoordelen, de oorzaken te identificeren en de verantwoordelijkheden van instanties, organisaties en individuen duidelijk te definiëren om de effectiviteit van de uitvoering van beleid en wetgeving inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale woningbouw te verbeteren. Op basis hiervan zullen oplossingen worden voorgesteld om het betreffende beleid en de wetgeving te verbeteren.

Met de gecoördineerde betrokkenheid van het gehele politieke systeem, geleid door een proactieve aanpak om obstakels aan te pakken waar ze zich ook voordoen, zal de uitvoering van het sociale huisvestingsbeleid voldoen aan de gestelde doelstellingen en maatschappelijke verwachtingen.

Les 2: Het voor werknemers gemakkelijker maken om toegang te krijgen tot hulpmiddelen.