De mensen zijn bezorgd en onrustig.
Naar verwachting zal Ho Chi Minh-stad vanaf 1 augustus een nieuwe lijst met grondprijzen publiceren, waarbij de prijzen, afhankelijk van het gebied, met een factor 5 tot 20-30 zullen stijgen ten opzichte van de huidige lijst. De grootste prijsstijgingen worden verwacht in voorstedelijke districten zoals Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon en Nha Be.
Verwachte grondprijzen voor enkele straten in District 1.
Mevrouw Nguyen Thi Huyen (district Binh Thanh) was verbijsterd door het nieuws dat Ho Chi Minh-stad een concept van een nieuwe grondprijslijst heeft opgesteld, die begin augustus zal worden gepubliceerd en van kracht zal worden. Ze hoorde er pas een paar dagen geleden via vrienden over. De familie van mevrouw Huyen heeft samen met een vriend een stuk grond in Cu Chi gekocht; een klein deel van de grond is bestemd voor bebouwing, de rest voor akkerbouwgewassen. Haar familie is van plan om een groter deel van de grond om te zetten naar woonbebouwing en de eigendomsakte vervolgens te splitsen.
Mevrouw Huyen maakt zich zorgen over de onverwachte en forse stijging van de grondprijzen in Cu Chi, omdat ze geen financiële voorbereidingen heeft getroffen. Op basis van de nieuwe grondprijzen zou ze honderden miljoenen dong kunnen verliezen als ze haar grond wil omzetten naar woongebied.
Net als mevrouw Huyen maakt mevrouw Tran Thi Anh (district Hoc Mon) zich zorgen over de nieuwe grondprijzen, die vele malen hoger liggen dan de huidige prijzen. Haar familie woont op een stuk grond dat ze van hun voorouders hebben geërfd en waarvan de bestemming niet is gewijzigd of het perceel is opgesplitst. Zij en haar man wonen al lange tijd bij haar ouders en hebben door geldgebrek de procedures voor het opsplitsen van de grond, het verkrijgen van een eigendomsbewijs of het wijzigen van de bestemming niet kunnen afronden. Mevrouw Anh vreest dat haar familie grote problemen zal ondervinden met de financiën en de opsplitsing van de grond als de gemeente plotseling de nieuwe grondprijzen invoert.
Mevrouw Anh gaf bovendien aan dat ze de invoering van de nieuwe grondprijslijst nog even wilde uitstellen, zodat mensen zich erin kunnen verdiepen en de juiste berekeningen kunnen maken.
Mevrouw Anh en mevrouw Huyen behoren tot degenen die direct getroffen worden door de nieuwe grondprijslijst. Volgens het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad zal de nieuwe grondprijslijst twaalf groepen mensen treffen. De minst getroffen groep zijn degenen die herhuisvestingsgrond toegewezen krijgen; de aangepaste grondprijslijst zal ervoor zorgen dat de specifieke grondprijzen overeenkomen met de marktprijzen.
De overige 11 groepen zullen direct worden getroffen. Van deze groepen worden huishoudens en individuen die gebruiksrechten op de grond hebben gekregen en het doel van het grondgebruik hebben gewijzigd, het zwaarst getroffen.
In veel straten in het centrum van Ho Chi Minh-stad zijn de grondprijzen ongeveer vervijfvoudigd ten opzichte van de huidige prijslijst (Illustratieve afbeelding: Hai Long).
Het ministerie verklaarde echter dat grondgebruikszaken die vóór 15 oktober 1993 stabiel waren, zijn vrijgesteld van grondgebruiksrechten. Indien het grondoppervlak de toegestane limiet overschrijdt, worden de rechten geheven volgens de grondprijslijst van 2005.
Voor andere vormen van grondgebruik wordt het passende tarief vastgesteld op basis van de oorsprong en het tijdstip van het grondgebruik. In het ontwerpbesluit over grondgebruiksrechten en erfpachtrechten, dat door de regering zal worden uitgevaardigd, zal het tarief worden gebaseerd op tijdstippen variërend van 10% tot 50% van de geprojecteerde aangepaste grondprijslijst. Daarnaast zullen grondgebruikers die behoren tot gezinnen die in aanmerking komen voor beleidsondersteuning, oorlogsveteranen en arme huishoudens worden vrijgesteld van of korting krijgen op grondgebruiksrechten overeenkomstig de regeringsregelingen.
Zal de nieuwe grondprijslijst leiden tot een stijging van de huizenprijzen?
De heer Vo Hong Thang, directeur Consulting Services en Project Development bij DKRA Group, zei dat de concept-grondprijslijst 5 tot 30 keer hoger ligt dan het huidige grondprijskader, maar dat de huidige prijs dicht bij 70% van de marktprijs ligt. Veel mensen denken ten onrechte dat de grondprijslijst de belasting weergeeft die men moet betalen bij het omzetten van grondgebruik naar woongebied, maar dat is niet correct.
De belasting zal aanpassingsfactoren en een berekeningsmethode kennen, dus we moeten wachten op verdere besluiten en circulaires van overheidsinstanties voordat we de kosten die mensen moeten betalen voor het wijzigen van de bestemming van grond nauwkeurig kunnen berekenen, aldus de heer Thang.
Al met al schatte de heer Thang in dat de nieuwe grondprijslijst twee groepen treft. Voor de burgers heeft de nieuwe grondprijslijst gevolgen voor de belasting op de omzetting van grondgebruik, maar de verhoging bedraagt slechts 0,5 tot 1 keer, afhankelijk van het gebied.
Voor bedrijven betekent de nieuwe grondprijslijst hogere kosten voor grondontginning en compensatie, omdat deze steeds dichter bij de marktprijzen komen te liggen. Verhoogde grondgebruiksrechten en bijbehorende belastingen en heffingen zullen ook bijdragen aan de stijgende verkoopprijzen van onroerend goed, die naar verwachting in de toekomst verder zullen toenemen.
Vanuit een positief perspectief stelde hij echter dat de nieuwe grondprijslijst de effectiviteit van de aanstaande Grondwet van 2024 weerspiegelt, waardoor de juridische implementatietijd voor projecten wordt verkort en juridische obstakels worden weggenomen. Vooral op het gebied van grondontginning en compensatie zal het, wanneer de prijzen dichter bij de marktprijzen liggen, voor bedrijven gemakkelijker zijn om tot overeenstemming te komen met bewoners.
Ten tweede is de kwestie van de grondgebruiksrechten opgelost. Zelfs als de grondgebruiksrechten stijgen, zal dit de juridische implementatietijd van projecten verkorten en zullen bedrijven financiële kosten besparen.
De heer Thang verwacht dat de drie nieuwe wetten de juridische procedures voor projecten zullen stroomlijnen, de vergunningstermijnen zullen verkorten en bedrijven zullen helpen besparen op financiële en administratieve kosten. Besparingen op deze twee soorten kosten zullen de grondgebruiksrechten compenseren, waardoor de prijsstijgingen van onroerend goed worden beperkt.
Hij beoordeelde de toepassing van de nieuwe grondprijslijst vanaf 1 augustus als een poging van de overheidsinstanties om de wetgeving met betrekking tot onroerend goed snel in de praktijk te brengen. Dit verkorte proces versnelt het herstel van de markt. Natuurlijk zullen conceptcirculaires en richtlijnen van overheidsinstanties gemengde reacties vanuit de markt oproepen.
Hij is ervan overtuigd dat overheidsinstanties de nodige aanpassingen zullen doorvoeren om de praktische toepassing te vergemakkelijken. Veelzijdige feedback is noodzakelijk, waaruit de interesse van marktdeelnemers blijkt.
Deskundigen zijn van mening dat de vastgoedprijzen zullen stijgen wanneer de grondprijzen toenemen (Illustratieve afbeelding: Trinh Nguyen).
Tijdens een recente persconferentie lichtte het hoofd van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de onmiddellijke toepassing van de nieuwe grondprijslijst per 1 augustus toe.
De heer Nguyen Toan Thang, directeur van het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad, verklaarde dat de Grondwet van 2024, die binnenkort van kracht wordt, bepaalt dat de grondprijslijst die door het provinciale Volkscomité onder de oude wet is uitgegeven, van kracht blijft tot eind 2025. Indien nodig zal het provinciale Volkscomité besluiten de grondprijslijst aan te passen aan de feitelijke situatie ter plaatse.
Op basis van deze regelgeving acht het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de grondprijslijst van 2020 niet langer passend. Bovendien is het noodzakelijk om herhuisvestingsgrondprijzen vast te stellen in overeenstemming met de nieuwe grondwet.
Begin juli heeft het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad daarom het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de opdracht gegeven om, in samenwerking met andere departementen, instanties en lokale overheden, een herziene grondprijslijst op te stellen. De nieuwe grondprijslijst zal geen aanpassingscoëfficiënten meer bevatten, maar slechts één prijsbereik en zal de prijzen voor herhuisvestingsgrond conform de nieuwe grondwet omvatten.
Op de vraag of het verhogen van de grondprijstabellen zou leiden tot hogere vastgoedprijzen, antwoordde de heer Nguyen Toan Thang dat deze informatie onjuist was. Volgens de heer Thang zijn de grondprijstabellen gebaseerd op marktgegevens en grondprijsgegevens die in de loop der jaren zijn verzameld door de belastingdienst en het kadaster van Ho Chi Minh-stad.
Deze conceptprijslijst is een bijgewerkte versie van de actuele transactiegegevens, en het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad heeft hierin aanpassingen gedaan. De prijzen zullen hierdoor niet stijgen; integendeel, de prijzen weerspiegelen nauwkeurig de transactieprijzen in de stad. Bovendien heeft het Departement verklaard dat de grondprijzen die het aan het stadsbestuur heeft voorgelegd, ongeveer 70% van de huidige marktprijs bedragen.
Een vertegenwoordiger van de afdeling Landeconomie (Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minh-stad) voegde eraan toe dat de nieuwe grondprijslijst geen invloed heeft op de inputkosten van projecten en daarom de vastgoedprijzen niet verhoogt. Bovendien werken vastgoedprijzen volgens de wet van vraag en aanbod en worden ze niet beïnvloed door deze nieuwe grondprijslijst.
Voor gevallen waarin mensen vóór 1 augustus van dit jaar documenten voor de kadastrale registratie hebben ingediend, heeft een vertegenwoordiger van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu verklaard dat het ministerie de grondprijslijst zal toepassen die van kracht was op het moment dat de volledige documentatie werd ontvangen.
Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm
