Jangkaan untuk 3 undang-undang baharu bagi membantu menyelesaikan kesesakan pasaran; 2 segmen pelaburan yang menjanjikan; syarat untuk membeli perumahan sosial.

Menurut Nhandan , tanda-tanda pemulihan ekonomi Vietnam semakin jelas, dengan dasar kerajaan yang berusaha mencapai sasaran pertumbuhan KDNK sebanyak 7% untuk sepanjang tahun, membuka banyak jangkaan untuk pemulihan dan pembangunan saluran pelaburan, termasuk pasaran hartanah.

Pada separuh pertama tahun 2024, pasaran hartanah menerima isyarat pertumbuhan positif dalam pelbagai segmen, terutamanya produk pangsapuri yang semakin pulih dari segi penawaran dan kecairan. Bilangan pelanggan yang memutuskan untuk melabur dalam hartanah dan membeli untuk tujuan kediaman meningkat dengan ketara dalam pasaran utama dan sekunder. Ini sedikit sebanyak membantu meningkatkan kadar penyerapan banyak projek.

Segmen hartanah perindustrian semakin rancak dengan jangkaan gelombang keempat pelaburan langsung asing (FDI) yang mencurah-curah ke Vietnam; segmen pangsapuri juga semakin rancak dengan kenaikan harga baharu dan peningkatan kecairan; dan plot tanah mula menunjukkan tanda-tanda pemulihan apabila transaksi dan pemindahan meningkat.

Terutamanya, keputusan Dewan Undangan Negeri untuk membenarkan tiga undang-undang berkaitan pasaran hartanah—Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah—berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024, lima bulan lebih awal daripada yang ditetapkan, mewujudkan jangkaan untuk pemulihan pasaran hartanah yang lebih positif pada separuh kedua tahun 2024. Keyakinan ini berdasarkan fakta bahawa undang-undang baharu (yang dipinda) telah menangani batasan dan halangan sebelumnya, dengan banyak peraturan inovatif dan progresif yang boleh diguna pakai serta-merta tanpa memerlukan dokumen panduan terperinci.

Perspektif penggubal undang-undang adalah untuk menyeragamkan peraturan institusi yang berkaitan dengan penggunaan tanah, mengelakkan pertindihan dan konflik antara undang-undang, memastikan kejelasan dan ketelusan dalam pelaburan dan penggunaan sumber tanah, dan bertujuan untuk meningkatkan kapasiti praktikal. Oleh itu, setelah pelaksanaan rasmi, undang-undang ini akan mewujudkan kerangka kerja perundangan baharu, menyelesaikan kebanyakan "kesesakan" dalam pasaran, kerana 70-80% halangan semasa adalah bersifat perundangan.

Bagi memastikan pelaksanaan yang berkesan, dekri berkaitan juga sedang dipercepatkan, memastikan kandungan yang berkualiti dan penjajaran yang rapat dengan pasaran. Sudah tentu, masa yang mencukupi masih diperlukan untuk undang-undang berkuat kuasa sepenuhnya, tetapi pasaran hartanah diramalkan akan meneruskan pemulihan yang mampan dengan hasil yang bertambah baik secara beransur-ansur, dan menjelang akhir tahun, proses pemulihan pasaran akan menunjukkan kemajuan yang jelas.

Atas sebab-sebab ini, "masa depan yang cerah" semakin terbuka apabila hartanah sekali lagi dipertimbangkan oleh pelabur di samping saluran pelaburan popular lain seperti saham, mata wang asing, emas dan deposit bank. Apabila pasaran hartanah pulih, ia akan menjana pendapatan dan meningkatkan pembangunan ekonomi melalui kesan positif dan riaknya terhadap banyak sektor dan bidang lain dalam ekonomi.

Senarai harga tanah akan terus diguna pakai sehingga akhir tahun 2025.

Senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah mengikut Undang-undang Tanah 2013 (senarai harga tanah lama) akan terus diguna pakai sehingga 31 Disember 2025.

Maklumat ini dinyatakan oleh Kementerian Kewangan dalam dokumen mengenai pelaksanaan peruntukan Undang-undang Tanah 2024, yang baru-baru ini dihantar kepada kementerian, agensi peringkat menteri, agensi di bawah Kerajaan, agensi pusat lain, dan Jawatankuasa Rakyat wilayah dan bandar yang ditadbir secara pusat.

Berkenaan penggunaan jadual harga tanah secara peralihan, Kementerian Kewangan menyatakan bahawa jadual harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah mengikut Undang-undang Tanah 2013 akan terus diguna pakai sehingga 31 Disember 2025.

"Jika perlu, Jawatankuasa Rakyat wilayah hendaklah memutuskan untuk melaraskan senarai harga tanah mengikut peruntukan undang-undang ini agar sesuai dengan keadaan harga tanah sebenar di kawasan tersebut," menurut dokumen Kementerian Kewangan.

Menurut Undang-undang Tanah 2024, yang berkuat kuasa mulai 1 Ogos, mulai 2026 dan seterusnya, senarai harga tanah akan dikeluarkan setiap tahun oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah untuk mencerminkan harga pasaran, dan bukannya setiap lima tahun mengikut peraturan lama.

Akhir bulan lalu, Bandar Raya Ho Chi Minh mengeluarkan draf senarai harga tanah yang telah disemak semula. Harga dalam senarai harga tanah yang disemak semula jauh lebih tinggi daripada yang lama, dengan kenaikan di banyak kawasan antara 10 hingga 30 kali ganda, dan dalam beberapa kes luar biasa, sehingga 51 kali ganda.

Menurut pemimpin Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandar Raya Ho Chi Minh, sebab pelarasan tersebut adalah kerana senarai harga tanah 2020 yang sedang digunakan mempunyai beberapa kekurangan. Pelarasan senarai harga tanah adalah untuk disesuaikan dengan keadaan sebenar dan harga tanah di kawasan tersebut.

Walau bagaimanapun, pihak bandar masih belum melaksanakan senarai harga tanah yang diselaraskan ini kerana perlu mempertimbangkan pelbagai faktor dengan teliti.

Sebelum ini, orang ramai di Bandar Raya Ho Chi Minh juga tergesa-gesa untuk menyelesaikan prosedur tanah kerana kebimbangan bahawa harga tanah yang diselaraskan akan meningkat dengan ketara, sekali gus memberi kesan kepada permohonan sijil tanah dan penukaran guna tanah.

Sejak kebelakangan ini, banyak permohonan perubahan guna tanah di Bandar Raya Ho Chi Minh telah tertangguh disebabkan oleh komplikasi dalam pengiraan cukai, sementara pihak berkuasa cukai sedang menunggu panduan.

Gambaran projek perumahan sosial di pekan Duy Tien, wilayah Ha Nam. (Sumber: VGP)

Apakah syarat-syarat untuk membeli perumahan sosial?

Menurut Perkara 29 dan 30 Dekri Kerajaan No. 100/2024/ND-CP bertarikh 26 Julai 2024, yang memperincikan beberapa peruntukan Undang-undang Perumahan mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial (berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024), untuk layak mendapat dasar sokongan perumahan sosial, syarat perumahan dan pendapatan berikut mesti dipenuhi:

Tiada perumahan atau purata ruang kediaman bagi setiap orang kurang daripada 15m2.

Perkara 29. Syarat-syarat perumahan

1. Kes tidak memiliki rumah ditentukan apabila orang yang dinyatakan dalam Klausa 1, Perkara 77 Undang-undang Perumahan dan pasangan mereka (jika ada) tidak dinamakan dalam Sijil Hak Guna Tanah dan Pemilikan Aset yang Dilekatkan pada Tanah di wilayah atau bandar yang ditadbir pusat di mana projek perumahan sosial terletak pada masa mengemukakan permohonan untuk membeli atau memajak-membeli perumahan sosial.

Dalam tempoh 7 hari dari tarikh penerimaan permohonan pengesahan untuk dinamakan dalam Sijil Hak Guna Tanah dan Pemilikan Aset yang Dilampirkan kepada Tanah, Pejabat Pendaftaran Tanah/Pejabat Cawangan Peringkat Daerah wilayah atau bandar yang ditadbir pusat tempat projek perumahan sosial itu terletak hendaklah menjalankan pengesahan bagi kes-kes yang dinyatakan dalam Klausa ini.

2. Dalam kes di mana subjek yang dinyatakan dalam Klausa 1, Perkara 77 Undang-undang Perumahan memiliki rumah tetapi purata ruang kediaman setiap orang kurang daripada 15 m2 ruang lantai/orang, purata ruang kediaman setiap orang seperti yang dinyatakan dalam Klausa ini hendaklah ditentukan berdasarkan perkara berikut: pemohon, pasangan mereka, ibu bapa (jika ada), dan anak-anak (jika ada) yang berdaftar sebagai penduduk tetap di rumah tersebut.

Dalam tempoh 7 hari dari tarikh penerimaan permohonan pengesahan purata kawasan perumahan bagi setiap orang, Jawatankuasa Rakyat komune hendaklah menjalankan pengesahan bagi kes-kes yang dinyatakan dalam Fasal ini.

Pendapatan tidak melebihi 15 juta VND/bulan

Perkara 30. Keperluan pendapatan

1. Bagi subjek yang dinyatakan dalam Klausa 5, 6, dan 8 Perkara 76 Undang-undang Perumahan, syarat pendapatan berikut mesti dipenuhi:

a) Jika pemohon bujang, pendapatan bersih bulanan mereka tidak boleh melebihi 15 juta VND, berdasarkan jadual upah dan gaji yang diperakui oleh agensi, unit atau perusahaan tempat pemohon bekerja.

Dalam kes di mana pemohon berkahwin secara sah, pemohon dan pasangan mereka mesti mempunyai pendapatan bersih bulanan gabungan tidak lebih daripada 30 juta VND, berdasarkan jadual upah dan gaji yang diperakui oleh agensi, unit atau perusahaan tempat pemohon bekerja.

b) Tempoh kelayakan pendapatan adalah satu tahun berturut-turut, dikira dari masa pemohon yang dinyatakan dalam Klausa ini mengemukakan permohonan yang sah kepada pelabur untuk mendaftar bagi pembelian atau pajakan-pembelian perumahan sosial.

2. Dalam kes di mana pemohon yang dinyatakan dalam Klausa 5, Perkara 76 Undang-undang Perumahan tidak mempunyai kontrak pekerjaan, jika bujang, pendapatan bulanan sebenar mereka tidak boleh melebihi 15 juta VND; jika berkahwin mengikut undang-undang, pemohon dan pasangan mereka mesti mempunyai jumlah pendapatan bulanan sebenar tidak melebihi 30 juta VND. Dalam tempoh 7 hari dari tarikh penerimaan permohonan pengesahan, Jawatankuasa Rakyat komune hendaklah mengesahkan keadaan pendapatan untuk satu tahun berturut-turut dari masa pemohon yang dinyatakan dalam Klausa ini mengemukakan permohonan yang sah kepada pelabur untuk mendaftar bagi pembelian atau pajakan-pembelian perumahan sosial.

3. Bagi subjek yang dinyatakan dalam Klausa 2, 3, dan 4 Perkara 76 Undang-undang Perumahan, mereka mesti diklasifikasikan sebagai isi rumah miskin atau hampir miskin mengikut piawaian kemiskinan kerajaan.

4. Bagi subjek yang dinyatakan dalam Klausa 7, Perkara 76 Undang-Undang Perumahan, syarat pendapatan yang ditetapkan dalam Perkara 67 Dekri ini hendaklah terpakai.