Adakah pangsapuri berharga sederhana akan pupus?

Dengan pindaan Undang-undang Tanah, penyingkiran rangka kerja harga tanah dan penerapan nilai pasaran akan mengakibatkan pemilik tanah perlu mengubah tujuan penggunaan tanah dan terpaksa membayar cukai sehingga 10 kali ganda lebih tinggi apabila peraturan tersebut berkuat kuasa secara rasmi.

Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dipinda juga mempunyai beberapa perkara penting yang boleh memberi manfaat kepada pembeli dan secara tidak langsung menapis pemaju yang tidak berkelayakan. Ini termasuk peraturan yang mewajibkan pembeli pangsapuri dan rumah yang sedang dibina hanya membayar deposit 5% – bermakna pemaju projek mestilah kukuh dari segi undang-undang dan kewangan; dan peraturan yang mewajibkan pemaju memenuhi obligasi kewangan mereka sebelum menjual – memberikan ketenangan fikiran kepada pembeli semasa membuat pembelian.

Semua transaksi mesti diselesaikan melalui bank, termasuk pemindahan hartanah; harga transaksi mesti direkodkan dengan tepat, membantu mengehadkan amalan membeli dan menjual hartanah pada dua harga berbeza. Di samping itu, pemaju hanya dibenarkan mengutip 50% daripada nilai hartanah sehingga penyerahan, berbanding sebelum ini 70%.

Di samping itu, peraturan yang melarang projek pecah tanah di bandar Jenis I, II dan III mewajibkan pemaju projek membina rumah dan menyiapkan infrastruktur sebelum menjual. Walau bagaimanapun, orang ramai masih dibenarkan untuk membahagikan tanah mengikut undang-undang dan peraturan saiz plot minimum.

Sementara itu, Undang-undang Perumahan yang dipinda menetapkan bahawa orang yang berasal dari Vietnam mempunyai hak untuk menerima pemindahan hartanah di Vietnam. Ini akan menarik kiriman wang ke Vietnam dan memudahkan pelaburan dan pembelian rumah untuk warga Vietnam di luar negara.

Undang-undang ini juga memperluas kriteria kelayakan untuk membeli perumahan sosial dengan membenarkan pelajar dan individu lain membeli perumahan sosial, dan dengan memberi keutamaan kepada pemaju yang membina perumahan sosial dari segi yuran penggunaan tanah dan pajakan tanah.

Di program tersebut, Cik Yen Nguyen, Ketua Penyelidikan dan Perundingan di CBRE Vietnam, meramalkan bahawa harga pangsapuri tidak mungkin menurun dalam masa terdekat. Ini kerana ramai pemaju bereputasi dengan sumber kewangan yang kukuh sudah memiliki plot tanah yang bersih; projek mesti melengkapkan semua prosedur undang-undang sebelum pembinaan boleh dimulakan. Oleh itu, pemaju tidak akan mempunyai sebab untuk menjual produk mereka pada harga purata, tetapi akan terpaksa menjual pada harga pasaran.

"Segmen pangsapuri kelas pertengahan akan 'pupus' dan segmen kelas pertengahan tidak lagi menguntungkan bagi pemaju. Diramalkan bahawa dalam masa terdekat, pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh hanya akan tersedia dalam segmen harga tinggi. Produk kelas pertengahan tidak akan muncul sehingga sekurang-kurangnya selepas 2026," kata Cik Yen.