부동산: 하노이 호아이득 구의 경매 토지. (출처: Vietnamnet)

부동산은 부자들의 손에 '넘겨지고' 가격은 계속 상승한다

베트남 부동산협회(VARS)는 버려진 주택, 버려진 빌라, 버려진 도시 지역이 점점 더 많이 나타나고 있다고 밝혔습니다. 땅이 부족하고 인구가 밀집한 대도시에서도 이런 상황은 여전히 ​​널리 퍼져 있으며, 한쪽에는 버려진 땅과 집이 있는 반면, 사람들은 평생 일하지만 땅이나 집을 살 수 있을지 확신하지 못하는 모순을 보여줍니다.

VARS에 따르면 투자자들의 투기, 즉 팔 수 없을 때 물건을 쌓아두고 가격이 오를 때까지 팔지 않거나, 높은 이익을 추구하기 위해 인위적으로 희소성을 조성하여 가격을 올리는 행위는 도시에서 농촌 지역까지 매우 흔하게 발생합니다. 토지기금 개발과정, 수요와 공급관계에 영향을 미쳐 장기적으로 경제에 영향을 미칩니다.

VARS는 이 세금이 2주택 이상에 적용되어야 한다고 생각합니다. 많은 자산을 보유하고 지속적으로 수익을 창출하는 자산을 보유한 사람들이 더 많은 세금을 내는 것은 당연한 일입니다. 사실, 최근 주택 구매자의 대부분은 두 번째나 세 번째 주택 구매자였습니다.

이러한 제안은 부동산 가격이 하락할 기미가 전혀 보이지 않고 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 이루어졌습니다.

본 기관의 자료에 따르면, 2024년 2분기 하노이시와 호치민시의 아파트 가격 지수는 2019년 동기 대비 각각 58%와 27% 상승했습니다. 중간 가격대의 아파트가 점점 부족해지고 있으며, 올해 새로 분양된 아파트의 80% 이상이 m²당 5,000만 동(VND) 이상입니다.

새로운 프로젝트뿐만 아니라, 기존 아파트 가격도 급등했습니다. 수십 년 동안 사용되어 온 아파트 중 상당수는 처음 매매되었을 때보다 2~3배 높은 가격에 여전히 매물로 나와 있습니다. 빌라, 타운하우스, 교외 토지 부문도 가격 상승 조짐을 보이고 있는데, 일부 투자자 그룹이 이익을 위해 가짜 수요와 공급을 조작하기 때문이다.

따라서 VARS에 따르면 토지 가격이 시장에 따라 상승하거나 하락하도록 시장을 안전하고 건강하고 지속 가능한 방향으로 규제하기 위해 부동산 세금 정책을 발표하는 것은 무시할 수 없는 시급한 과제입니다.

VARS는 2채 이상의 주택 구매자와 프로젝트를 포기한 소유자라는 두 그룹의 사람들에게 적용되는 부동산 세금 정책을 제안했습니다. 판매자가 부동산을 소유한 기간이 짧은 거래의 경우 세율은 점진적으로 증가합니다.

싱가포르와 마찬가지로, 주택 구매자는 두 번째 주택의 경우 부동산 가치의 20%, 세 번째 주택의 경우 30%의 수수료를 지불해야 합니다. 첫 해에 주택을 판매하는 소유자는 부동산 가치에 대해 6%, 2년차에는 8%, 3년차에는 4%의 세금을 내야 하며, 4년차 이후에는 세금이나 수수료가 부과되지 않습니다.

VARS는 또한 소유자가 토지를 받은 후에 프로젝트를 건설하지 않을 경우 부동산 포기세도 납부해야 한다고 제안했습니다. 한국에서는 이 방법을 적용하는데, 2년 이상 방치되거나 토지 개량 과정에 있는 토지는 5%의 세율을 부과하고, 세율은 토지를 방치한 연수에 따라 점진적으로 증가하여 5년은 8%, 7년은 9%, 10년 이상 방치된 토지는 10%의 세율을 부과합니다. 미국에서는 버려진 토지에 3%의 세금이 부과됩니다.

그러나 협회는 또한 시장을 규제하기 위해 세금 도구를 사용하는 데는 많은 어려움이 따른다는 사실을 인식하고 있습니다. 특히, 2주택과 3주택을 구분하고, 세금 도구를 효과적이고 투명하게 활용하기 위해서는 기술과 인력에 대한 대규모 투자가 필요합니다. 이를 위해 국가 관리 기관은 주택 및 부동산 시장에 대한 정보 시스템과 데이터베이스 구축 및 완성을 촉진해야 합니다.

VARS는 또한 사람들이 구매력을 "고갈"시켜 경제에 장기적 결과를 초래하거나 부자가 두 번째, 세 번째 자산의 소유권을 친척에게 이전하여 세금을 피할 수 있는 법적 허점을 만드는 등 가능한 부정적 영향을 고려할 것을 권고합니다. 세금 납부 비용을 상쇄하기 위해 주택 임대료가 인상됩니다.

인접한 교외 빌라가 인기입니다.

Vietnamnet에 따르면, 최근 하노이 교외의 토지 경매가 큰 인기를 끌고 있습니다. 시장 개발로 인해 많은 투자자와 실제 구매자가 동시 도시 지역에 건설되는 교외 지역의 빌라와 타운하우스를 위한 토지를 찾게 되었습니다. 하노이 교외 지역을 조사해 보면, 이 부문의 공급은 매우 부족하며, 판매를 위해 개설된 교외 빌라와 타운하우스 프로젝트의 수는 적고 금세 매진됩니다.

서부 지역에서는 일부 신규 빌라 건설 프로젝트의 비용이 m²당 1억 8천만 동에서 2억 동에 이릅니다.

남부 지역에서는 Him Lam Thuong Tin 상가 159채가 매물로 나와 있는 희귀한 공급처입니다. 현재, 완공되어 붉은 책이 있는 2개의 앞면과 뒷면 외관을 가진 5층짜리 타운하우스인 상점형 주택이 시장에 출시되고 있으며, 가격은 m²당 1억 VND부터 시작합니다.

기존 공급과 더불어, 시장은 4분기에 출시를 준비하고 있는 동안(Dong Anh)의 프로젝트에 대한 정보로 주목을 끌었습니다. 이 프로젝트는 약 3억 VND/m2의 가격으로 출시될 예정입니다.

빌라와 타운하우스의 공급은 지난 10년 중 가장 낮은 수준으로 간주되며, 이로 인해 빌라와 타운하우스 부문의 매매 가격은 지난해에 걸쳐 지속적으로 상승했습니다. 호아이득과 하동 일부 지역의 빌라 가격은 계속해서 새로운 수준을 경신하고 있으며, 1년 전보다 30~50% 상승했습니다. 일부 잠재적 지역에서도 관심 있는 고객 수가 급증하면서 지역적으로 가격이 급등하는 현상이 나타났습니다.

Truong Son Land의 부총괄 이사인 Le Thi Bich Ngoc 여사는 아파트 가격의 급격한 상승과 높은 경매 가격으로 인해 많은 투자자가 교외 지역으로 이동했다고 말했습니다. 따라서 저층 주택 부문은 계속해서 인기를 끌 것으로 예상된다. 가까운 미래에 토지법이 8월 1일부터 공식 시행되면 교외 지역의 새로운 제품 가격이 새로운 가격 수준을 형성할 수 있으며, 이로 인해 빌라와 타운하우스의 가격이 상승할 수 있습니다.

전문가들은 단기적으로 빌라와 타운하우스 부문의 유동성이 증가하고 2차 가격도 계속 상승할 가능성이 높다고 전망합니다. CBRE 하노이의 응우옌 호아이 안 이사는 "현재부터 연말까지 하노이의 빌라와 타운하우스 부문은 공급 부족과 수요 증가로 가격 상승세가 지속될 것으로 예상됩니다. 하지만 공급은 주로 교외 지역에 집중될 것이며, 도심 지역은 신규 사업에 필요한 토지 자금이 고갈된 상태입니다."라고 말했습니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨에 따르면, 리조트 부동산이 아직은 상당히 조용하고, 지방의 토지는 시기를 기다리고 있으며, 도심의 아파트는 인기가 많은 반면, 교외의 빌라와 타운하우스는 여전히 많은 투자자들의 선택입니다. 안정성이 보장되고 가격 상승 잠재력이 크기 때문입니다. "현재 하노이의 빌라와 타운하우스 시장은 도심 지역 매물이 고갈되어 저층 주택 수요가 교외로 이동하고 있습니다. 이는 향후 이 지역의 지속적인 가격 상승을 견인할 것입니다."라고 딘 씨는 단언했습니다.

Thanh Oai 경매장: 보증금 포함 55/68개 부지

지불 기한은 지났지만, 하노이의 탄오아이 구, 탄까오 사, 탄 마을, 응오바 지역의 토지 68개 구획 중 13개 구획만 재정적 의무를 이행했습니다. 버려진 보증금이 있는 55개 부지의 낙찰 가격은 m²당 8,000만 VND에서 m²당 1억 VND 이상까지 다양합니다.

규정에 따르면 토지 경매 낙찰자는 30일 이내에 2회에 걸쳐 재정적 의무를 이행해야 합니다. 이 경매에 대한 최종 지불은 9월 14일에 이루어집니다.

그러나 탄오아이 지구 토지기금 개발 센터가 언론에 공유한 정보에 따르면, 오늘(9월 16일) 기준으로 지불 기한이 지났음에도 불구하고 68개 토지 중 13개만이 재정적 의무를 이행한 것으로 나타났습니다. 전액 지불이 완료된 토지 중 가장 높은 토지의 가격은 m²당 5,500만 VND가 넘습니다.

m2당 8,000만 동이라는 높은 가격으로 낙찰된 물건들 중에는 m2당 1억 500만 동이라는 최고 가격으로 낙찰된 사람도 있지만, 그들은 제때 대금을 지불하지 않았습니다. 따라서 55개의 토지가 몰수된 것으로 알려졌습니다.

이전에 타인까오사, 타인마을, 응오바지역에서 68개 토지가 경매에 부쳐졌는데, 4,000여 건의 적격 신청과 1,500여 명의 고객이 몰려 부동산 투자자와 여론이 들끓었습니다. 당첨금은 시작 가격보다 7~8배 높습니다. 시작가격 860만~1,250만 VND/m2에서 가장 높은 낙찰가격은 1억 VND/m2를 넘어섰습니다.

구체적으로 면적이 약 65제곱미터인 LK03-10 부지는 평방미터당 최대 1억 500만 VND에 달해 가장 높은 낙찰가를 기록했는데, 이는 시작 가격보다 8배 높은 수치입니다.

탄카오사, 탄탄마을, 응오바지역의 토지 68개 필지에 대한 경매가 8월 10일에 진행되었으며, 4,000억 VND 이상을 모을 것으로 예상된다고 알려졌습니다. 13개 토지에 대한 재정적 의무가 완결되면서 총 수입은 800억 VND가 조금 넘었고, 이는 예상 금액의 20%에 불과했습니다.

8월 1일부터 주택기능전환 사례

2023년 주택법 제124조에서는 주택기능의 전환이 가능한 경우를 명확히 규정하고 있습니다.

따라서 주택 기능 전환 사례는 다음과 같습니다.

재정착 주택에서 사회주택으로 전환합니다.

더 이상 필요하지 않을 경우 공공주택이나 사회주택에서 재정착 주택으로 전환합니다.

2023년 주택법 제13조 제1항 제d호에 해당하는 경우의 주택을 공공임대주택 또는 사회임대주택으로 전환하는 것.

기타 건설부의 제안을 기초로 총리가 결정하는 경우.

참고사항: 본 조 제1항에 따른 주택기능의 전환은 다음 원칙을 준수해야 합니다.

승인된 지방 주택 개발 프로그램 및 계획과 일치해야 하며, 공공 자산의 손실을 초래해서는 안 됩니다.

주택을 개조한 후에는 해당 주택을 올바른 목적으로 효과적으로 사용해야 하며, 개조된 주택의 표준 및 기술 규정에 따라야 합니다.

건설부 또는 도 인민위원회의 승인을 받아야 합니다.