중국 최대 부동산 개발업체 중 일부가 어려움에 처해 있으며 부채 구조조정을 모색하고 있습니다. 그러나 부동산 시장의 수요가 줄어들면서 문제는 더욱 악화되고 있으며, 더 큰 문제는 이러한 부동산 대기업 중 일부가 붕괴될 경우 경제와 금융 부문이 얼마나 큰 타격을 입을 것인가입니다.

이제 모든 시선은 미국 파산법 제15장에 따라 뉴욕에서 파산 보호를 신청한 막대한 부채를 안고 있는 회사 에버그란데에 쏠려 있습니다. 에버그란데는 외국 부채 구조조정 계획에 대한 지지를 모으는 데 어려움을 겪고 있습니다.

파산 보호 신청을 하면 에버그란데는 더 많은 시간을 벌 수 있을 것이다. 이러한 조치로 채권자들은 일시적으로 부채를 회수하기 위한 조치를 취하지 못하게 되고, 해당 그룹에 대한 모든 법적 절차가 중단될 것입니다. 해당 그룹은 총 3,950억 위안에 달하는 수천 건의 법적 소송과 청구에 직면해 있습니다.

이 그룹은 파산 보호를 통해 부채 구조 조정 계획에 대한 승인을 받고 미완성 프로젝트를 완료하기 위해 평소처럼 사업을 계속할 수 있는 더 유리한 환경이 조성되기를 바라고 있습니다.

이런 선례가 있습니다. 2022년에는 또 다른 중국 부동산 개발업체인 모던랜드가 13억 4천만 달러 규모의 해외 달러화 채권 구조조정 계획에 대해 Chapter 15 승인을 신청해 승인을 받았습니다.

에버그란데의 파산 신청은 중국의 리먼 브라더스와 같은가? (출처: 더 리퍼블리컨)

전염 효과가 있나요?

제기된 의문 중 하나는 에버그란데의 파산 보호 신청이 중국의 리먼 브라더스와 같은지 여부입니다. 한 회사의 문제가 모든 회사의 문제가 되는 경우. 2008년 리먼 브라더스의 파산으로 주식 시장이 폭락했고, 이로 인해 미국 연방 정부는 금융 산업을 보호하기 위해 대규모 구제 금융 프로그램에 착수해야 했습니다.

지금은 상황이 다릅니다. 우선, 중국 정부가 토지 가격을 폭락시킬 것이라는 생각은 상상도 할 수 없습니다. 특히 중국이 국가의 부동산 부문에 깊이 관여하고 있다는 점을 고려하면 더욱 그렇습니다. 하지만 이 사건은 문제가 에버그란데를 넘어 확산되고 있음을 보여주는 것은 분명하며, 당국은 전염병 확산을 막기 위해 노력하면서 이 문제를 극도로 우려하고 있습니다.

이 이야기는 3,000억 달러가 넘는 부채를 지고 있는 에버그란데가 채무 불이행을 시작한 2021년에 시작되었습니다. 그 이후로 중국 주택 판매량의 40%를 차지하는 부동산 개발업체들도 부채를 갚지 못했습니다. 그들 대부분은 개인사업자입니다.

최근 들어, 계약 매출 기준 중국 최대의 부동산 개발업체였던 컨트리 가든이 약 12개의 국내 채권 거래를 중단한 뒤 채무 불이행에 직면했습니다. 회사가 부채 구조조정을 추진할 수도 있습니다.

에버그란데와 컨트리 가든의 개발로 인해 은행들은 민간 부동산 개발업체에 자금을 제공하는 것을 꺼리게 되었습니다. 부동산 회사들이 매출 부진으로 어려움을 겪고 있는 상황에서, 수익성이 없는 부동산 개발업체가 이로 인해 타격을 입을 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

약한 수요

주택담보대출 금리가 완화되고 선불금도 줄었지만, 중국의 주택 수요는 여전히 약세입니다. 신규 주택 가격은 몇 달간 안정세를 보인 후 7월에 하락했습니다. 일자리 시장이 악화되고 있으며 사람들은 자신이 구매하려는 주택이 인도될 것이라는 확신이 없습니다. 주택 구매자가 신중한 것도 당연합니다.

주택 판매 부진으로 인해 부동산 개발업체, 특히 유동성 문제에 직면한 개발업체는 더 큰 압박을 받게 되었습니다. 에버그란데는 지난 2년간 총 8,120억 위안의 손실을 보고했고, 순부채는 2021년 6,270억 위안에서 2022년 6,880억 위안으로 증가했습니다. 컨트리 가든은 최근 2023년 상반기에 450~550억 위안의 순손실을 예상하며, 2022년 매출은 전년 대비 35% 감소할 것이라고 발표했습니다.

주택 부문의 유동성 위기가 국유 부동산 개발업체로 확산되고 있다. 국영 기업인 시노오션그룹은 채권자들에게 부채 부담을 관리하기 위해 주요 주주들과 협력하고 있다고 밝혔습니다. 중국 반케는 현재 국가의 주택 시장이 예상보다 더 나쁘다고 평가했습니다.

부동산 개발업체의 최우선 순위는 기존 약속을 이행하는 것입니다. 이러한 기업의 대부분은 토지를 매수하고 새로운 프로젝트를 시작할 능력이 없거나 의욕이 없습니다. 2023년 첫 7개월 동안 신규 주택 건설 건수는 2022년 같은 기간에 비해 26% 감소했고, 부동산 투자는 7월에 8.5% 감소했습니다.

2023년 2분기 중국의 부동산 부문은 2022년 같은 기간에 비해 1.2% 감소했습니다. 해당 산업과 관련 부문은 중국 국내총생산(GDP)의 약 14%를 차지합니다. 이는 부동산 부문의 쇠퇴가 중국 경제에 부정적인 영향을 미친다는 것을 의미합니다.

위험

7월 초, 중국인민은행(PBoC, 중앙은행)은 부동산 개발업체가 미완성 프로젝트를 완료할 수 있도록 돕기 위해 2024년 5월까지 특별 대출 프로그램을 연장했습니다. 중앙은행에 따르면, 전국의 중간 규모 도시 343개 중 3분의 1 가까이가 6월 말까지 신규 주택 구매자를 위한 주택담보대출 금리를 인하했으며, 대출의 평균 주택담보대출 금리는 6월 기준 4.62%에서 4.11%로 하락했습니다.

그러나 주택 시장은 여전히 ​​약하고 재정적 위험은 증가하고 있습니다. 이는 부동산 부문뿐만 아니라 주택을 지원해 온 은행 부문과 지방 정부 부문에도 영향을 미칩니다. 이로 인해 정책 완화의 필요성이 더욱 시급해졌습니다.

위험성이 매우 높습니다. 중국 당국은 부동산 부문을 안정시키고 이 분야의 '대기업'의 추가적인 '손실'을 막아야 합니다. 그렇지 않으면 자신의 위험을 통제하는 능력이 의심받을 수 있습니다.