10월 4일 오전 Batdongsan.com.vn이 주최한 "2023년 3분기 부동산 시장 보고서" 발표 행사에서 전문가들은 2023년 3분기 부동산 시장이 여전히 어렵지만, 거래 수요와 매수자 심리에 긍정적인 신호도 나타났다고 평가했습니다.

정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칩니다.

Batdongsan.com.vn의 부사장 겸 영업 이사인 Nguyen Quoc Anh 씨는 2023년 3분기 거시경제 상황과 부동산 시장을 검토하면서, 지난 분기에 거시경제 상황이 비교적 안정적이었고, 사업 활동과 채권 발행이 개선되었다고 말했습니다. 신용 공급원과 대출 금리의 어려움을 해결하기 위해 총리령 제06호, 통지 제297호 등 시장을 지원하기 위한 많은 새로운 정책이 도입되었습니다.

게다가 정부도 핵심 인프라 사업의 상당수를 가속화하고 긴급히 시행하고 있어, 전반적으로 시장 심리에 대한 긍정적인 정보가 많이 나오고 있습니다.

경제 상황은 안정적이지만, 2023년 3분기 부동산 시장은 아직 개선되지 않았습니다. 부동산 매물 수와 관심 수준 모두 작년 같은 기간에 비해 감소세를 보였습니다.

이에 따라 전국의 토지에 대한 관심 수준은 전 분기 대비 10% 가까이 감소했습니다. 2023년 3월과 비교해 북부 지역의 토지에 대한 관심은 73% 감소했습니다. 남부 지방의 토지 가격도 71% 하락했고, 중부 지방은 75% 이상 가장 큰 하락세를 보였습니다. 토지 거래량은 개선되지 않았는데, 그 이유는 주로 합법성에 대한 우려와 부적절한 매매 가격 때문입니다.

저층 주택의 경우 수요와 구매력이 급격히 감소하는 현상이 흔하며, 이는 하노이, 호치민시와 같은 대도시에서 특히 흔합니다. 이에 따라 2023년 3분기에는 전국의 타운하우스 검색이 2022년 같은 기간 대비 52% 감소했고, 빌라는 48% 감소했으며, 개인주택은 42% 감소했습니다.

하노이에서는 거리 앞 주택에 대한 검색이 40% 이상 감소했고, 호치민시에서는 거의 60% 감소했습니다. 주요 관광 시장의 상업용 타운하우스 유형도 지난 분기에 급격히 감소했으며 회복 여부는 아직 확실하지 않습니다.

아파트는 실제 주택 수요를 충족시키기 때문에 영향을 덜 받는 유일한 부동산 유형입니다. 다른 유형의 부동산은 감소한 반면, 전국의 아파트 검색 건수는 3% 증가했고, 임대 주택 검색 건수도 6% 증가했습니다. 하노이의 아파트 수요는 6% 증가했고, 호치민시에서는 1%가 약간 증가했습니다.

아파트 거래 성공률이 개선되는 조짐을 보이고 있으며, 이 유형의 부동산도 회복이 기대됩니다. 아파트 가격은 하락하는 경향이 없고 단지 안정을 유지할 뿐이며, 일부 제품과 지역에서는 약간 상승하기도 합니다. 2023년 1분기에 비해 2023년 3분기 하노이 아파트 매매가격은 평균 4~5% 상승한 반면, 호치민시의 아파트는 그동안 안정을 유지했습니다.

각 부동산 유형이 회복되는 데 걸리는 시간은 얼마나 될까요?

부동산 시장의 회복 시기에 대해 전문가들은 2024년이 시장이 반전되는 시점이 될 것이라는 공통된 의견을 가지고 있습니다. 하지만 부동산 종류별로 반전시간은 다릅니다.

구체적으로, 응웬 꾸옥 아인 씨는 토지 유형의 경우 급격한 감소에도 불구하고 이는 여전히 베트남 부동산 시장에서 큰 주목을 받는 부문이며, Batdongsan.com.vn의 설문 조사에 참여한 고객의 구매 선택의 28%를 차지한다고 말했습니다.

그 중 투자자의 46%는 토지 매수에 돈을 쓰는 것을 선택했고, 거주 공간을 넓히고자 하는 고객의 32%도 토지 매수를 선택했습니다.

가격 변동 측면에서 보면, 토지 가격은 2018년부터 현재까지 지속적으로 상승했습니다. 이에 따라 2023년 3분기 전국의 토지가격은 2018년 같은 기간 대비 38% 상승했으며, 남부 시장이 전국에서 토지가격 상승률이 가장 높아 약 71%에 달했고, 북부 지방은 지난 6년간 약 51%의 상승을 기록했습니다.

토지 시장의 회복 전망을 평가해보면, 부동산 중개인 1,000명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 중개인의 25%는 토지 시장이 2024년 4분기까지 회복되지 않을 것으로 보고 있고, 약 17%는 2024년 3분기에 회복될 것으로 보고 있으며, 22.6%는 반전 시점이 2024년 2분기가 될 것으로 보고 있습니다.

이 문제에 대해 Quoc Anh 씨는 다른 유형에 비해 토지 시장의 회복 시간은 많은 요인으로 인해 더 느릴 수 있다고 말했습니다.

경제 성장 측면에서는 2024년까지 경제가 회복되지 않을 것으로 예측됩니다. 부동산 투자를 위한 대출 규모는 여전히 매우 낮은 수준이며, 이자율은 점차 낮아지고 있지만, 현재 감소 추세대로라면 2021년 이자율 수준으로 회복되려면 3~4분기가 걸릴 것으로 예상됩니다.

또한 공공투자 지출 속도는 2025년에야 폭발적으로 증가할 것으로 예상되며, 토지법도 2024년 말에 통과되어 시행되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 또한, 투자 및 투기적 성격의 부동산 부문에 대한 시장 심리는 여전히 낮은 편이며, 이러한 부문은 실제 주택 수요를 충족시키기 어렵습니다.

따라서 Quoc Anh 씨는 토지가 다른 유형보다 더 느리게 회복될 것이며, 이 시장이 반전되는 것은 2024년 말이 되어야 가능할 것이라고 예측했습니다.

저층 부동산의 경우, Batdongsan.com.vn의 전략 책임자인 Le Bao Long 씨의 말입니다. 현재 저층 주택 유형 가운데 단독주택은 거래가 호조세를 보이는 상품인 반면, 타운하우스와 인접 빌라는 여전히 부진한 것으로 여겨진다. 어려운 경제 상황과 기대 이하의 관광으로 인해 기업 및 소매 활동은 회복되지 못했습니다.

따라서 저층 주택의 회복 기간은 토지에 비해 더 짧을 가능성이 있지만 지역별로 차이가 있습니다. 구체적으로 하노이에서는 북쪽과 동쪽의 교외 도시 지역이 가장 잠재력이 큰 두 지역으로 예상됩니다. 호치민시의 경우 동쪽 지역이 가장 큰 잠재력을 가지고 있는 것으로 여겨진다.

팬데믹 이후의 회복과 경기 침체로 인한 압박으로 인해 베트남의 무역 및 서비스 개발은 여전히 ​​어렵습니다. 임대 수익률은 아직도 점차 팬데믹 이전 수준으로 회복되고 있으며, 연결 인프라 프로젝트도 점차 구체화되고 있어 저층 주택 시장은 2024년 3분기 후반~4분기에 회복될 것으로 전망됩니다.

아파트 유형에 관해서는 이전 조사에 따르면 중개업체의 약 27%가 아파트가 2023년 4분기에 회복될 것으로 생각하고 있습니다. 42%는 이 유형이 2024년 상반기에 회복될 것이라고 믿습니다.

일반적으로 부동산 회복 추세를 주도할 것으로 예상되는 유형입니다. 남부 Batdongsan.com.vn의 디민 투안(Dinh Minh Tuan) 이사는 아파트 시장이 다른 유형에 비해 가장 빨리 회복될 가능성이 높다고 말했습니다. 2024년 1분기에 하락할 것으로 예상되며, 늦어도 2024년 2분기에 반전될 것입니다 .