최근 아파트 건물에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 면적, 공공시설, 인프라, 공동소유권, 투자자와 거주자의 개인소유권 등과 관련된 것으로, 그 중에서도 가장 심각한 것은 지하의 오토바이와 자동차 주차 공간 및 소유권 분할 문제입니다. 베트남 변호사 협회 회장이자 국회 사법위원회 위원인 도 응옥 틴 박사는 15대 국회 5차 회기에 개정 주택법 초안이 제출된 것을 계기로 VnExpress에 이 내용에 대해 답변했습니다.

- 아파트 소유권을 둘러싼 투자자와 거주자 간의 분쟁은 수년간 이어져 왔지만, 주택법 등 관련 법규의 개정과 보완을 통해 이 문제를 완전히 해결하지 못하는 이유는 무엇인가?

- 법률문서 제도는 여러 차례 개정 및 보완을 거쳤지만, 점차 복잡해지는 분쟁으로 인해 여전히 실무적 요구에 부응하지 못하고 있습니다. 법이 제정되기 전에 발생하여 지금까지 이어지고 있으며, 완전히 해결되지 않은 사례들이 있습니다. 이 분야의 위반 사항에 대한 검사 및 처리가 철저하지 않고 시기적절하지 않습니다. 많은 곳에서 관리가 느슨하고, 많은 투자자들이 유지관리 기금 부채를 갚는 데 느리고, 관할 당국에서 조사가 이루어지지 않은 형사법 위반 징후가 있습니다.

한편, 아파트 단지 협의회를 통해 주민들이 선출한 관리위원회는 이 조직의 운영 및 합법성 등에 대한 구체적인 지침이 부족해 아직까지 대표 역할을 충분히 발휘하지 못하고 있다. 현재 대부분의 아파트 관리위원회는 아파트 건물을 관리·운영하는 데 대한 전문성이 부족하고, 전문적인 교육을 받지 않았기 때문에 투자자와 분쟁이 발생했을 때 입주자의 합법적 권리를 대변하고 보호하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

- 아파트 건물에 대한 공공시설 및 공유지와 개인소유지의 구분에 대한 법적 규제가 현실적으로 실행 가능하지 않다고 생각하시는 이유는 무엇입니까?

- 공동소유와 개인소유는 2014년 주택법, 2015년 민법, 아파트 건물의 관리 및 사용에 관한 규정(건설부령 제02/2016호로 발행) 및 기타 여러 관련 지침 문서에 규정되어 있습니다. 그러나 실제로는 여전히 많은 단점이 존재하며, 대표적인 예로 주차 공간을 둘러싼 분쟁이 있습니다.

통지문 02에 따르면, 아파트 매매·임대 계약서에는 소유자가 소유하거나 소유자가 공동으로 소유하는 면적 및 설비를 명확하게 기재해야 합니다. 투자자는 계약서와 함께 주택법이 규정하는 도면과 공동소유 구역 목록을 구매자에게 제공해야 합니다.

고객과 투자자 사이에 발생하는 분쟁은 공유와 사유의 구분이 명확하지 않아 발생하며, 계약 체결 시점부터 주차공간을 매각할지 여부, 건물 내 주차공간은 몇 대인지, 주차공간 등록 원칙은 무엇인지 등이 명확하지 않습니다. 따라서 법적 규정은 있다고 생각하지만, 현실적으로 당사자들이 명확한 구분 없이 계약을 체결할 경우 여전히 분쟁의 위험이 있습니다.

2016년 2월 15일 02호 시행 이전에는 많은 아파트 건물에서 이를 명확하게 규정하지 않은 아파트 매매 및 임대 계약을 맺어 지하실 소유권을 둘러싼 많은 갈등과 분쟁이 발생했습니다.

- 아파트 건물의 주차 구역이 투자자의 관리 또는 소유에 속해야 한다는 현행 규정이 분쟁 발생의 주요 원인이라고 변호사가 주장하는데, 이는 공동소유여야 한다는 주장에 대해 어떻게 생각하십니까?

- 2016년 2월 회람의 주요 내용 중 하나는 아파트 건물의 주차 공간 소유 및 관리에 대한 규정입니다. 주차 공간의 구매 및 임대는 아파트 매매 및 임대 계약서 또는 별도의 계약서에 기록됩니다.

오토바이, 세발자전거, 장애인용 차량의 주차 공간은 아파트 소유주가 공동 소유합니다. 주차 공간의 경우, 아파트나 아파트 건물의 다른 구역을 매수하거나 임차하는 사람은 주차 공간을 매수할지 임대할지 결정할 수 있습니다. 매수 또는 임대하지 않을 경우, 이 주차 공간은 투자자의 관리에 속합니다. 투자자는 이 주차 공간을 짓는 데 드는 투자 비용을 매매 가격이나 임대 가격에 포함할 수 없습니다.

따라서 아파트 소유주는 거주하는 아파트 건물의 주차 공간을 매수하거나 임대하기로 결정하는 것 외에도, 자신의 주차 공간을 재판매하거나 재임대할 수도 있습니다. 하지만 최근 아파트 주차 공간에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 주차 공간의 매매는 주로 두 당사자 간의 계약에 따라 이루어지며, 이로 인해 투자자의 독점이 발생하여 매매 가격이 상승할 수 있습니다.

국가가 주차 공간이 투자자의 소유라는 것을 인정한다면, 상한 가격을 정해야 하며, 그러면 투자자들은 주차 공간을 사거나 임대하기 위해 너무 높은 가격을 요구하지 않을 것이라고 생각합니다. 그러나 현재 주차 공간에 대한 수요가 많기 때문에 주차 공간의 매매와 주차 공간과 관련된 투자자의 공용 및 개인 구역의 양도를 허용하는 규정은 쉽게 민사 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이 문제는 대중의 이익과 매우 관련이 있습니다.

아파트 건물 소유주들의 공동소유로 지하주차장 소유권을 이전하는 문제도 신중하게 검토할 필요가 있다. 자동차 주차 공간이 공유 재산으로 간주되는 경우 주차 공간을 짓는 비용이 주택이나 아파트를 판매하는 비용에 포함되기 때문입니다. 자동차를 사용하지 않았거나 사용할 필요가 없는 가구라도 주택을 구매할 때 이 비용을 지불해야 합니다.

- 법률상 투자자는 주차 공간 건설 비용을 아파트 매매 가격에 포함할 수 없다고 규정하고 있는데, 투자자가 주차 공간 건설 비용을 매매 가격에 포함했는지 어떻게 알 수 있을까요? 실제로 이 문제로 분쟁이 있는 아파트 건물이 꽤 많은데요?

- 이 내용을 명확히 하는 현행 규정을 본 적이 없습니다. 이건 정말 법적 허점이에요. 사람들은 주차 공간을 짓는 데 드는 투자 비용이 아파트 판매 비용에 포함되는지 여부를 통제할 수 없어요. 주차 공간의 어느 부분이 속하는지 판단할 수 없는 것은 투자자와 주민 사이에 분쟁의 원인이 됩니다.

저는 아파트 주차 공간의 성격이 공동소유에 속한다고 생각합니다. 실제로, 주차 공간을 포함한 아파트 건물의 모든 공용 공간은 아파트 건물의 매매 가격에 포함되며, 인수인계 시점부터 투자자는 소유권을 종료하게 됩니다.

- 아파트 소유권 분쟁에 대한 모니터링이나 직접 의견 제시, 민원 해결 등을 통해, 법원까지 가는 분쟁이 왜 그렇게 적다고 생각하시나요?

- 사건을 파악하는 과정을 보면 이러한 사건들은 모두 지역 사회 내에서 오랫동안 지속되어 온 시급한 분쟁이라는 것을 알 수 있습니다. 인구가 많으면 공통된 의견을 찾기 어려워서 불리한 경우가 있습니다. 분쟁 해결에 대한 권한을 부여하는 것 역시 어려운데, 누구도 소송을 제기하고 싶어하지 않기 때문이다. 반면, 사람이 많으면 소송 비용에 대한 합의가 어려워 사건이 점점 길어지고 미결로 남게 됩니다.

법원에 소송을 제기할 경우, 거주자 또는 아파트 관리위원회는 먼저 부동산 가치에 따른 선급 법원 수수료를 지불해야 합니다. 이로 인해 많은 사람들이 소송을 포기하고 투자자와 타협하게 됩니다.

게다가, 양측이 체결한 매매계약서는 투자자가 작성하는 경우가 많고, 공용 공간(지하실, 계단, 테라스 등)에 대한 거주자의 권리를 명확하게 규정하지 않아 분쟁이 발생했을 때 거주자가 자신의 권리를 주장하기 위해 법원에 소송을 제기할 근거가 거의 없습니다.

저는 아파트 분쟁은 관련 법규에 따라 당사자 간의 협상과 조정을 통해 해결해야 한다고 생각합니다. 협상과 화해가 이루어지지 않을 경우 인민법원에 해결을 요청해야 합니다. 국가기관과 지방자치단체는 모든 당사자의 위반 사항을 조사, 감시하고 엄격하게 처리해야 합니다.

- 주택법 개정안이 제15대 국회 제5차 정기국회에 제출되고 있습니다. 국회의원으로서, 아파트 건물 소유권 분쟁 해결에 기여하기 위해 어떤 목소리를 내시겠습니까?

- 초안은 아직 협의 중이며, 아파트 건물의 공유 및 개인 소유와 관련된 많은 내용을 구체적으로 규제하여 현재 분쟁을 최소화하고 아파트 건물을 사용하는 동안 더 안전하게 만들 것입니다.

저는 베트남 변호사 협회 변호사들의 의견을 참고하여 주택법 제5차 초안을 개정하고 보완하고자 합니다. 우리는 베트남 주택 부문의 법률 제도 완성을 촉진하고 주택 관련 분쟁을 최소화하며, 관련 당사자의 권리와 합법적 이익을 최대한 보호하기 위해 소유권, 개발 정책, 주택 거래 및 관리에 관한 4가지 이슈 그룹을 제안했습니다.

저는 개정 주택법안에서 아파트 건물의 공유재산권과 사적소유권에 관한 규정을 개정할 것을 제안합니다. 따라서 아파트 건물의 주차 공간은 공유재산으로 분류되어 매매에 문제가 없습니다. 이렇게 하면 관련 분쟁이 최소화됩니다.

도안론