콘도미니엄은 여전히 ​​시장을 선도하고 있습니다

2024년 2분기 부동산 시장은 경제 성장의 안정성과 함께 긍정적인 신호를 지속하며 신규 공급과 거래량이 전분기 대비 각각 3배, 2.4배 급증했습니다.

구체적으로, 베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면, 지난 분기에 1차 주택 공급은 약 27,335개 제품에 이르렀고, 약 19,747개의 신규 제품이 판매되었습니다. 전체 시장에서 14,400건의 성공적인 거래가 기록되었습니다. 공급 품질과 수요가 개선되면서 거래량이 급격히 증가했으며, 주로 아파트 프로젝트를 중심으로 이루어졌습니다. 투자수요를 포함한 시장수요는 전분기 대비 약 30% 증가했고, 실제 수요도 시장 신뢰도가 점차 회복되면서 모두 개선됐습니다.

VARS는 또한 지금까지 아파트가 여전히 시장 유동성을 주도하는 주요 부문이라고 언급했습니다. 이 중 2024년 2분기 1차 부동산 시장 공급의 70% 이상, 거래의 75%가 아파트 부문에서 이뤄질 것으로 전망된다. 5,000만 VND/m2 이상 가격대의 신규 아파트 분양 프로젝트는 하노이에 집중되어 있으며, 모두 공식 분양을 시작한 지 얼마 되지 않아 흡수율이 90%에 달하는 등 매우 좋은 흡수율을 기록했습니다. 하지만 1차 가격은 계속해서 상승했습니다.

아파트 가격 지수는 하노이에서 가장 높은 성장률을 기록하며 계속해서 상승 추세를 유지하고 있습니다. 2023년 중반~후반부터 하노이 아파트 시장의 매매가격 상승률이 상승세를 보이며 호치민시 시장의 가격 상승률을 넘어섰습니다. 2024년 2분기 기준 하노이의 1차 아파트 평균 매매 가격은 m²당 6,000만 VND에 가깝습니다. 2019년 대비 하노이의 1차 아파트 매매가격은 58% 이상 상승했으며, 호치민시 시장 상승률(27%)의 두 배 이상에 달했습니다.

또한 다낭의 아파트 가격 지수도 다시 상승세를 보이며, 2024년 2분기 가격 상승률은 호치민시의 상승률을 넘어섰습니다. 하지만 여기의 평균 아파트 가격은 여전히 ​​두 특별도시 지역보다 낮습니다.

VARS는 특히 고급 아파트 공급이 넘쳐나는 상황에서 1차 아파트 가격은 여전히 ​​하락하기 어려울 것으로 보고 있습니다. 그에 따라 건설 비용도 증가하고 있으며, 공간과 공공 서비스에 대한 투자의 질도 점점 높아지고 있습니다. 도심과 교외의 상업용 주택 개발을 위한 토지 자금은 투자자들에 의해 아파트 단지로 계속 개발될 것이며, 이는 "부유층"의 투자 수요와 실제 주택 수요를 충족시킬 것입니다. 저소득층과 중산층은 주택을 소유하기 위해 계속해서 사회주택에 의존할 것입니다. 하지만 이 구간은 중심지역으로부터 30km 반경 내에는 거의 없습니다.

하지만 이 보고서에 따르면 부동산 시장이 완전히 회복되지 않고 공급도 여전히 부족한 상황에서 아파트 부문은 투자자들에게 매력적이고 위험도가 낮은 선택이 될 것으로 보인다. 이전 솔루션의 변동은 신규 투자자뿐만 아니라, 특히 금융 레버리지를 활용할 때 투자 목적으로 주택을 구매할 때 엄격한 요건을 정하는 "베테랑" 투자자에게도 값비싼 교훈이기 때문입니다.

현금 흐름의 방향이 바뀔 가능성이 높습니다.

VARS에 따르면, 미시적 요소를 신중하게 고려하면, 현금 흐름은 위치, 개발 잠재력, 깨끗한 법적 지위 등의 요소에 따라 점차 다른 유형으로 "전환"될 것입니다.

부동산 투자에 있어서 가장 중요한 요소는 입지로, 상품의 가치와 잠재적인 가격 상승을 결정합니다. 이러한 제품은 경제 성장이 양호하고 산업, 무역 및 서비스와 관련된 개발이 이루어지는 지역의 중심부에 위치한 제품입니다. 학교, 병원, 쇼핑센터, 오락 시설 등 편의 시설이 가까이에 있어 편리한 교통 시스템을 갖추고 있습니다.

또한, 효과적인 개발 및 계획, 매력적인 투자 유치 정책, 동기식 교통을 대담하게 제공하는 지역의 부동산은 가격 상승의 명확한 잠재력을 가질 것입니다. 하지만 앞으로 해당 지역의 개발 계획을 신중하게 연구할 필요가 있습니다.

마지막으로, 붉은책/분홍책이나 합법적인 토지사용권증서가 있는 부동산 상품도 중요한 요소입니다. 또는 해당 상품은 평판이 좋은 투자자에 의해 개발된 것으로, 현대적이고 동기화된 인프라와 유틸리티 시스템을 갖추고 있거나, 고급 주거 커뮤니티를 대상으로 하는 고급 서비스 생태계를 갖춘 상품입니다.

VARS는 부동산 시장이 새로운 법률의 내용을 완전히 "흡수"하는 데는 확실히 시간이 필요할 것으로 생각합니다. 또한 부동산 프로젝트는 기존 결정보다 5개월 일찍 법이 발효되어 장애물을 해결하고 절차를 완료하고, 시작하고, 다시 시행한 후에야 새로운 공급을 시장에 내놓을 수 있기 때문에 시간이 필요합니다. 따라서 아파트 부문 외에도 단기적으로는 현금흐름이 점차 거래 가능한 '준비' 상품과 뛰어난 요소를 갖춘 상품으로 이동하게 될 것입니다.

첫째, 이미 인계되었거나 인계 조건이 있는 평판 있는 투자자의 저가형 상품을 언급할 수 있으며, 2차 시장에서 강점을 보입니다. 다음으로, 매력적인 수익을 제공하는 "투자 수단의 왕"인 토지를 언급하지 않을 수 없습니다. 산업, 무역, 서비스와 관련된 개발 구역에 있는 세분화된 토지는 완벽한 인프라와 너무 높지 않은 가격을 갖추고 있어 투자자들에게 꾸준히 인기가 있을 것입니다.

가장 매력적인 토지 유형은 도시와 주거 지역에서 경매에 부쳐집니다. 이는 분쟁이나 소송에 연루되지 않고, 침해되지 않았으며, 임대되지 않는 깨끗한 유형이기 때문입니다. 특히 적색 등기부등본과 이용 가능한 인프라가 갖춰져 있기 때문입니다. 투자자들은 임대 목적으로 이런 토지에 쉽게 집을 짓고 매달 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.

사실, 최근에는 신도시 및 주거지역에서 토지 경매를 실시하는 지자체가 같은 기간보다 더 많이 시행하고 있습니다. 일부 지역의 토지 경매는 신청 건수가 급증하면서 활발해졌으며, 성공적인 입찰 금액은 시작 가격의 20%에서 10배까지 다양합니다.

앞으로는 많은 경매를 조직하는 방법을 통해 예산 수입이 들어오면 경매장으로 돈이 계속 "흘러들어올" 것입니다.

VARS는 "적절한 투자는 투자자가 자산을 유지하고, 수익을 창출하고, 사회에 부가가치를 창출하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 토지 상품과 다양한 가격 유형 대신 부동산 시장이 장기적으로 더 건강하고 효과적으로 발전하는 데 도움이 됩니다."라고 말했습니다.