하노이의 '황금의 땅'에 버려진 도시 지역들이 늘어서 있다

코로나19 팬데믹 이전에는 Thanh 씨(하노이 하이바쯩)는 매주말마다 가족과 함께 Aeon Mall Ha Dong에 가곤 했습니다. 그의 인상은 그가 여행을 하는 동안 항상 수백 개의 버려지고 웅장한 빌라를 포함한 값비싼 도시 지역을 여러 개 지나간다는 것이었습니다.

코로나19 팬데믹이 나타나자 경제와 각 가정의 삶은 많은 우여곡절을 겪었고, 이 도시 지역은 여전히 ​​"바위처럼 굳건"하여 버려진 듯한 익숙한 추세를 보였습니다.

하노이에서는 수천억 동, 심지어 수만억 동에 달하는 가치가 있는 버려진 도시 지역을 찾는 것이 어렵지 않다는 점도 언급할 가치가 있습니다.

토후 거리 방향으로 약 2km 떨어진 곳에 있는 힘람 상가 거리도 몇 년 동안 햇빛과 이슬에 노출되어 있었습니다. 탄 씨는 주말마다 외출을 마치고 저녁 7시나 8시쯤에 가족을 집으로 데려옵니다. 불이 켜진 상점은 많지 않고, 나머지 상점들은 대부분 어둠 속에 있습니다.

"5년이 지났는데도 이 도시가 전혀 변하지 않았다는 게 이상하네요. 안에는 아직 활기가 남아 있지만, 밖에 나가 보면 한쪽 구석에 몇 채의 집만 사업장으로 쓰이고 나머지는 모두 버려져 있고, 많은 빌라들이 심각하게 훼손되어 있어요." 탄 씨는 자신의 거대한 부지에 대해 안타까워한다.

조금 더 멀리 있는 호아이득의 트람 트로이 타운에서도 리데코 프로젝트가 "풀로 뒤덮인" 상태입니다. 같은 "운명"을 공유하는 다른 프로젝트로는 Vuon Cam 도시 지역, Nam An Khanh 도시 지역, Son Dong Center 등이 있습니다.

오랫동안 버려진 집에서는 사람들이 채소를 재배하고, 심지어는 큰 비가 내린 후에는 낚시를 하기도 합니다.

하노이에서는 수천억 동, 심지어 수만억 동에 달하는 가치가 있는 버려진 도시 지역을 찾는 것은 어렵지 않습니다. 사진: 티엔퐁

버려진 땅의 역설, 그러나 가격은 계속 상승

하노이 부동산 시장에서는 많은 역설이 일어나고 있습니다. 하노이에서는 매년 5만 채의 아파트가 부족하지만, 일부 도시 지역은 여전히 ​​버려진 상태입니다. 일부 버려진 도시 지역에서는 가격이 여전히 급등하고 있습니다.

코로나19 이전에는 남꾸엉 도시 지역의 빌라 가격은 m2당 1억 VND 미만이었습니다. 하지만 현재 이 프로젝트는 폐쇄되었고 유동성이 낮음에도 불구하고 m²당 1억 5천만 동에서 m²당 3억 1,500만 동까지 가격이 오르내리고 있습니다. 가장 인기 있는 가격은 m2당 2억 1,700만 VND로 1년 전보다 34.8% 상승했습니다.

"이 프로젝트가 얼마나 유동적인지는 잘 모르겠습니다. 다만 몇 년째 '매물' 간판이 걸려 있는 집들이 있는데, 아직 간판이 철거되지 않았다는 것만 알고 있습니다." 탄 씨는 이 프로젝트의 거래에 대해 이렇게 말했습니다.

한편, 하노이에서 버려진 도시 지역 중 언론에서 자주 "이름을 밝히고 망신을 주는" 지역으로 꼽히는 리데코는 여전히 가격이 급등하고 있습니다. Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면, 2025년 3월 리데코 빌라의 일반적인 가격은 m2당 1억 4,880만 VND로, 2024년 3월에 비해 m2당 6,430만 VND가 상승했으며, 이는 76%에 해당합니다.

손동센터도 지난해 '갑자기' 늘었다. 2025년 1분기 말까지 이 프로젝트의 빌라 평균 가격은 1억 5,180만 VND/m2에 도달할 것으로 예상되며, 이는 거래 1년 만에 55% 이상 상승한 수치입니다. 최고 매도 가격은 m²당 2억 동에 달했습니다. 이 프로젝트는 호아이득 구, 손동 코뮌의 도심에서 꽤 멀리 떨어진 곳에 있다는 점을 강조하고 싶습니다.

남안칸 도시권은 위의 프로젝트들만큼 크게 증가하지는 않았지만, 1억 VND/m2에서 1억 2,270만 VND/m2로 22.7% 증가했을 때도 "후퇴"하지 않았습니다.

일부 도시 지역은 여전히 ​​버려진 상태이며, 가격은 급등했습니다. 사진: VTC 뉴스.

가격 상승, 유동성 없음, 냉각 없음

EZ Property의 CEO인 Pham Duc Toan은 현재 대형 프로젝트의 인기를 '타고' 있는 빌라들이 생겨나고 있다고 평가했습니다.

콩트엉 신문 기자들과의 인터뷰에서 토안 씨는 빌라 공급이 몇몇 대형 프로젝트에만 집중되어 있고 다른 프로젝트는 전혀 없다고 말했습니다. 결론적으로, 이 시장에는 소수의 대규모 투자자만 있습니다. 그들의 "1인 시장"은 희소성을 만들어내고, 이로 인해 가격이 상승합니다. 따라서 인근 프로젝트들도 성장의 기회를 활용하고 있습니다.

토안 씨는 흥옌의 대형 프로젝트 이후 몇몇 프로젝트의 통계는 가격이 1억 2천만/m2에 달하지만 팔리지 않는 반면, 푸투이의 프로젝트는 1억 4천만~1억 5천만/m2에 판매 가격이 있어 유동성이 낮다고 말했습니다. 다른 프로젝트의 경우 당장 유동성이 없는 것은 없습니다.

하지만 유동성이 부족함에도 불구하고 빌라 가격은 여전히 ​​식지 않고, 오히려 몇 퍼센트 정도만 하락할 뿐이며, 이는 이전의 급격한 상승세에 비하면 아무것도 아닙니다. 원인은 무엇인가?

부동산은 자본 집약적 시장이다. 빌라 부문의 경우 자본 조달원이 훨씬 더 방대합니다. 현재 소비자들은 작은 아파트를 소유하려면 최소 100만 달러를 지출해야 합니다. 그러므로 한 번에 지불할 현금을 가지고 있는 사람은 많지 않습니다. 대부분은 재정적 레버리지(은행 대출)를 활용해야 할 것입니다. 이자율이 상승하면 투자자들이 이자 지불에 대한 압력이 커지기 때문에 매도가 나타날 수 있습니다.

지난 2023년은 이자율이 상승하고 빌라 가격이 짧은 시간 안에 갑자기 하락하는 보기 드문 해였습니다. 그 이후로는 이자율이 어떻게 변동하든, 매매가 부진하든 빌라 가격은 여전히 ​​주로 상승세를 보입니다. 이자율이 하락하면 가격은 상승하고, 이자율이 상승하면 가격은 계속 상승합니다. 이곳에서는 경제 법칙이 무너지고 있는 듯합니다. 그럼 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요?

이 질문에 답하기는 어렵지만, 가장 먼저 해야 할 일은 이런 상황을 제한할 방법을 찾는 것입니다. 대중의 관심을 받은 제안된 대책 중 하나는 두 번째 재산세입니다.

이 제안의 주요 의미는 국민의 '정착과 취업'에 대한 필요성을 보장하기 위해 부동산 세금을 면제한다는 것입니다. 두 번째 부동산부터는 소유자가 세금을 내야 합니다. 이는 종종 투자, 임대 또는 사용하지 않는 자산이기 때문입니다. 집을 늦게 소유할수록 세율은 높아집니다.

하지만 올해 초까지 아무런 결정도 내려지지 않았고, 두 번째 재산세에 대한 내용은 여전히 ​​'연구' 단계에 있습니다. 동시에 수백, 심지어 수천 개의 버려진 빌라가 여전히 대중의 우려를 불러일으키고 있습니다.