2024년 4분기 현재, 부동산 시장에는 m²당 6,000만 동 미만의 신규 프로젝트가 거의 없으며, 동안성과 같은 교외 지역에 위치한 m²당 1억 동 이상의 가격을 가진 매물 프로젝트도 많습니다. (사진: 하이안)

가격 폭등 이후, 하노이 부동산은 소규모 투자자에게 '좁은 문'이 될까요?

건설부는 2024년 부동산 시장 실적 보고서에서 하노이와 호치민시의 아파트 시장이 2023년 대비 증가했다고 밝혔습니다. 특히 하노이는 가격 상승률이 가장 높습니다.

가격 인상으로 인해 이전에 m2당 3,000만 VND 미만이었던 저가형 세그먼트가 현재 m2당 4,500만 VND 미만으로 증가했습니다. 중간 가격대의 판매 가격은 이전에는 m2당 3,000만~4,500만 VND였지만, 현재는 m2당 4,500만~7,000만 VND로 올랐습니다.

고급형 세그먼트의 가격은 이전에는 m2당 5,000만~7,000만 VND였지만, 현재는 m2당 7,000만~1억 VND로 인상되었습니다. 실제로 세그먼트 기준은 28-44% 증가했습니다.

CBRE 데이터에 따르면 2024년 4분기 기준 하노이의 1차 아파트 매매 가격은 m²당 7,200만 VND에 달해 수년 만에 수도 부동산 시장 역사상 최고 수준을 기록했습니다.

시장에는 m²당 6,000만 동 이하의 가격으로 판매되는 신규 프로젝트가 거의 없으며, 동안성과 같은 교외 지역에 위치한 m²당 1억 동 이상의 가격으로 판매되는 프로젝트도 많습니다.

아파트 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 상승하고 있으며, 오래된 프로젝트도 예외는 아닙니다. CBRE에 따르면, 작년 하노이의 2차 아파트 가격은 26% 이상 상승했습니다. 이는 역대 최고 수준으로, 평균 4,800만 VND/m2에 달했습니다.

아파트뿐만 아니라 하노이 교외의 토지 경매도 2024년 부동산 시장의 '핫스팟'입니다. 탄오아이와 호아이득 지역의 경매에는 수많은 등록이 접수되었고, 경매는 밤새도록 이어지며 낙찰가가 폭등하여 시작 가격보다 수십 배나 높았습니다.

아파트와 경매 토지가 급증하면서 하노이 교외 지역부터 도심의 작은 골목길까지 부동산 매물이 급증하면서 사람들이 정착의 꿈을 꾸기가 더욱 어려워졌습니다.

세빌스 하노이 컨설팅 및 연구 부문의 도 투 항(Do Thu Hang) 상무는 2025년 하노이 부동산 시장과 국내 부동산 시장이 새로운 개발 주기를 맞이할 것으로 예상된다고 말했습니다.

항 여사에 따르면, 이번 주기는 법적 틀 완성과 강력한 거시경제적 성장 요인 덕분에 지속 가능한 개발을 향해 나아갈 것입니다. 특히, 부동산 사업, 토지, 주택에 관한 법률, 2021~2030년 하노이 수도 계획, 2050년 비전에 관한 법률을 통해 하노이의 도시 공간 개발 방향과 형태를 사람과 투자자가 더욱 명확하게 볼 수 있는 여건이 마련되었습니다.

"이 새로운 시장 주기에서 법적 체계의 완성은 경쟁을 더욱 심화시켜 제품과 투자자의 새로운 퇴출을 초래할 것입니다. 과거에는 투자자들이 시장 참여를 위해 자본과 프로젝트만 필요했다면, 이제는 프로젝트를 개발하기 위해 명성, 경험, 그리고 재정적 잠재력을 쌓아야 합니다."라고 전문가는 평가했습니다.

특히 전문가들은 이 시장의 차이점은 외국인 투자자들의 직접적인 참여라고 지적했습니다.

"외국인 투자자들은 시장에 더욱 깊이 있고 광범위하게 참여하여 투자 분야를 다각화할 것입니다. 투자 협력 활동과 대규모 국내 투자자들과의 협력을 통해 더욱 적극적으로 참여해 왔습니다. 더욱이 이러한 협력을 통해 창출되는 재정적 잠재력은 기존 시장을 발전시켜 소액 투자자들의 시장 참여 기회를 좁힐 것입니다."라고 항 씨는 말했습니다.

올해 하노이 아파트를 평가한 딘 트롱 틴 박사는 가격 상승세가 둔화될 것이며, 시장은 더 안정될 것으로 보이며, 과거처럼 '뜨거운' 상황은 더 이상 없을 것이라고 말했습니다. 따라서 구매자의 현금 흐름은 가격 수준이 높은 지역에서 가격 경쟁력이 더 높고 성장 여지가 더 큰 지역으로 이동하는 경향이 있습니다.

EZ Property 부동산 투자 및 개발 JSC의 CEO인 Pham Duc Toan 씨는 하노이 아파트 가격이 낮아지지 않거나 낮아지는 것이 매우 어려울 것이라고 말했습니다. 하지만 이 사람에 따르면 아파트는 꼭 살아야 하는 사람에게만 적합하고, 투자 효과는 없고, 오히려 투자자는 발이 묶이게 된다고 한다.

전문가들은 투자자들에게 높은 가격 수준을 확립한 지역과 경제 성장 잠재력이 좋고 산업이 활발하게 발전하는 지역으로 확장할 수 있는 지역을 신중하게 고려하고 평가하는 것이 필요하다고 지적합니다. 이러한 지역에서는 높은 이익 마진을 달성할 수 있기 때문입니다.

박장성, 100개 이상의 도시 및 주거 지역 프로젝트 취소

박장성은 투자를 유치해야 하는 102개의 도시 및 주거 지역 프로젝트를 취소하기로 결정했습니다. 이 프로젝트들은 승인은 받았지만 아직 투자 정책이 결정되지 않았습니다.

이 결정은 박장성 인민위원회 부위원장인 판 테 투안 씨가 서명하고 발표했습니다.

이들 102개 프로젝트는 3건의 도인민위원회 결정과 24건의 도인민위원회 위원장 결정에서 투자 유치가 필요한 도시 및 주거 지역 프로젝트 목록을 승인하는 결정을 받았지만 아직 투자 정책이 결정되지 않았습니다.

이전에는 2024년 12월 말, 박장성 건설부 부국장 응우옌 응옥 썬이 해당 지역에 투자를 유치해야 하는 102개 도시 및 주거 지역 프로젝트 목록을 취소하는 것을 고려하기 위해 성 인민위원회와 성 인민위원회 위원장에게 제출할 문서에 서명했습니다. 이를 통해 성의 도시 및 주거 지역 프로젝트가 규정에 따라 수행될 수 있게 되었습니다.

박장성 건설부가 102개의 도시 및 주거지역 프로젝트를 취소하기로 제안한 이유는 현행 규정에 따라 도시 및 주거지역 건설에 대한 투자 절차가 변경되었기 때문입니다. 따라서 승인된 사업 목록을 취소해야 하지만, 투자 정책은 승인되지 않았습니다.

또한, 박장성 건설부는 성 인민위원회가 각 구, 시, 읍 인민위원회에 토지 회복이 필요한 프로젝트와 벼농사 토지를 다른 용도로 전환하는 프로젝트를 매년 검토하여 목록을 작성하고, 성 인민위원회에 보고하여 심의를 받고, 법률 규정에 따라 성 인민의회에 승인을 받도록 제안했습니다.

취소된 102개 프로젝트 목록에는 루크남, 탄옌, 히엡호아, 랑장, 옌테, 루크응안, 박장, 비엣옌 등의 군, 도시, 마을에 위치한 프로젝트가 많이 포함되어 있으며, 2020년부터 2024년까지 이 목록을 승인하기로 결정했습니다.

2020년에 45.3헥타르 규모로 목록을 승인하기로 결정한 옌둥 구, 남비엔 타운, 남비엔 생태도시 지역을 언급할 수 있습니다. 2020년에도 취소된 프로젝트 목록에는 광쩌우 신도시 지역, 비엣옌 구(30ha), 꾸엣띠엔-탄콩 신주거 지역, 티엔퐁 사, 옌중 구(19.6ha) 등이 포함되었습니다.

또는 박장성 남부의 고급, 스마트 생태 및 서비스 도시 지역(280.2헥타르), 닌선 도시 지역, 닌선 사단과 광민 사단, 비엣옌 구(약 144헥타르), 박장성 혼합 용도 도시 지역 및 국제 시장(296헥타르)과 같은 대규모 프로젝트...

다낭, 44조 VND 규모 초대형 프로젝트 계획 조정

2월 6일, 리엔찌에우구(다낭시) 인민위원회는 랑반 관광단지 및 리조트 도시지역 프로젝트의 세부계획 1/500 조정을 승인한다고 발표했습니다.

승인된 정보에 따르면, 계획 연구 토지는 리엔치우 구, 호아히엡박 구에 속합니다. 계획 조정 전 면적은 1,067헥타르가 넘었고, 조정 후 면적은 512헥타르가 넘었습니다.

조정된 면적은 원래 계획에 비해 약 555.7헥타르가 줄었습니다. 그 중 63.3헥타르의 천연림은 이 프로젝트에서 제외되었습니다. 또한 6.4 헥타르의 천연 모래 땅이 있습니다. 6.6헥타르의 토지가 Lien Chieu 항구와 겹칩니다. 또한 고고학적 탐사 및 발굴을 위한 2.7헥타르의 토지와 476.7헥타르의 해수면도 이 프로젝트에서 제외되었습니다.

이 프로젝트의 인구는 약 19,000명입니다(공식 인구는 약 18,000명이고 임시 인구는 약 1,000명입니다).

이 프로젝트는 국제적 수준의 생태관광 및 리조트 단지로 구성됩니다. 지형과 자연경관에 조화를 이루는 사회 기반 시설과 기술 기반 시설을 갖추고 주택과 상업 서비스를 제공하는 스마트 도시 지역입니다.

앞서 2024년 11월, 총리는 랑반 리조트 및 엔터테인먼트 단지 프로젝트에 대한 투자 정책 조정을 승인하는 결정을 내렸습니다.

이 프로젝트의 목표는 상업 서비스 시설, 생태 관광 개발, 저밀도 주택, 자연 보호와 관련된 단지를 형성하는 것입니다.

총 프로젝트 투자 자본금은 약 44,000억 VND입니다. 프로젝트 진행 기간은 투자 정책 조정 승인일로부터 5년입니다. 1단계에서는 1년차부터 2년차까지의 투자 준비 절차를 완료합니다. 2단계는 2년차부터 5년차 말(2027~2029년)까지 투자, 수용, 활용을 진행합니다.

토지이용료를 내지 않을 경우 토지이용권 양도에 대해 알아야 할 사항

2024년 토지법에 따르면 토지이용권증, 주택소유권증, 토지에 붙은 기타 자산의 명의를 이전하거나 토지이용권과 관련된 기타 거래를 하려면 토지사용자가 재정적 의무를 이행해야 합니다.

토지 사용료를 납부하지 않은 경우 붉은 책을 이전할 수 있습니까?

2024년 토지법 제45조 제5항은 토지사용자가 토지이용료를 납부한 경우 토지이용권을 행사하기 위한 조건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

토지사용자가 재정적 의무의 이행을 지연하거나 재정적 의무를 지는 것이 허용된 경우, 토지사용자는 토지사용권을 전환, 양도, 임대, 재임대, 증여, 담보제공 또는 자본출자 등의 권리를 행사하기 전에 재정적 의무를 완수해야 합니다.

따라서 토지 이용 부채의 경우, 부채 전액을 지불한 경우에만 토지를 양도하거나 기부할 수 있습니다. 이름을 빠르게 변경하려면 인증서에 기재된 이름 변경을 위한 문서 및 절차에 대한 지침을 보고 따르세요.

토지이용권 양도조건

2024년 토지법은 토지이용자의 양도권 등 권리행사에 대한 조건을 구체적으로 다음과 같이 규정하고 있습니다.

양도인(매도인)의 조건

2024년 토지법 제45조 제1항에 따라 토지사용자는 다음 각 호의 조건을 충족하는 경우 토지이용권을 타인에게 양도 또는 증여할 수 있습니다.

토지사용자는 토지이용권의 전환, 양도, 임대, 전대, 상속, 증여 등의 권리를 행사할 수 있습니다. 다음 조건을 충족하는 경우 토지 이용권을 활용하여 담보대출을 받고 자본금을 출자합니다.

가) 토지이용권증 또는 주택소유권증 및 토지이용권증 또는 토지이용권증, 주택소유권증 및 토지에 부속된 기타 재산증 또는 토지이용권증, 토지에 부속된 재산소유권증이 있어야 한다. 다만 토지이용권 상속, 토지합병 시 농지전용, 토지교환, 국가에 토지이용권을 증여하는 경우, 주거단지 및 이 법 제124조 제7항 및 제127조 제4항 가목에 규정된 경우는 제외한다.

b) 토지가 분쟁 대상이 아니거나 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정에 의해 해결된 경우

다) 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 또는 기타 조치의 대상이 되지 아니한다.

d) 토지 이용 기간 동안;

d) 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 대상이 되지 아니한다.

양수인(매수자)의 조건

2024년 토지법 제45조 제8항에 따르면, 다음의 경우에는 토지이용권의 양도 또는 증여를 받을 수 없습니다.

토지이용권을 양도 또는 증여할 수 없는 경우는 다음과 같습니다.

가) 경제단체는 토지이용계획 및 관할기관의 승인을 받은 계획에 따라 토지이용목적이 변경된 경우를 제외하고는 개인으로부터 보호림 및 특수용도림의 토지이용권을 양도받을 수 없다.

나) 보호림 또는 특수용도림에 거주하지 아니하는 자는 해당 특수용도림 내의 보호림, 엄격보호구역, 생태복원구역 내의 주거용지 및 기타 토지에 대한 토지이용권을 양도 또는 증여받을 수 없다.

c) 토지 사용권의 양도 또는 증여를 법률상 허용하지 않는 조직, 개인, 주거 공동체, 종교 단체, 산하 종교 단체, 해외 거주 베트남인, 외국인 투자 자본을 보유한 경제 조직.

따라서 양도인이 조건을 충족하더라도 양수인이 조건을 충족하지 못하면 양도 또는 증여는 불법이 됩니다. 즉, 양수인이 양도 또는 증여를 받을 수 없는 사유에 해당할 경우에는 소유권 이전을 할 수 없습니다.