이는 2023년 주택법(2024년 8월 1일 발효)을 시행할 때 신용 기관이 겪는 어려움 중 하나이며, 베트남 은행 협회가 11월 29일 호치민시에서 주최한 "토지법 2024, 주택법 2023, 부동산 사업법 2023의 은행 활동에 미치는 영향"이라는 주제의 컨퍼런스에서 언급되었습니다.

베트남 은행협회 은행법 클럽 부회장인 응우옌 티 푸엉 여사는 은행이 담보를 바탕으로 주택법 2023을 시행할 때 발생하는 문제 중 하나는 건축 허가를 받아 건설한 개별 주택이 토지 사용권 증서(적색책)에 업데이트되지 않는다는 것이라고 말했습니다. 현행 규정에서는 구체적으로 '기존 주택'이나 '미래 주택'을 명시하지 않습니다. 따라서 은행들은 주택 자체의 구매, 건축, 수리, 개조라는 네 가지 목적 외의 목적으로 주택담보대출을 허용하고 대출을 승인해야 할지 여부에 대해 혼란스러워하고 있습니다.

주택매매계약서 제39조 제8항은 주택을 매수인에게 인도한 날 또는 임차인이 약정금액을 완납한 날로부터 50일 이내에 관할 국가기관에 매수인 또는 임차인에게 주택매매인 또는 임차인에게 증명서를 발급해 줄 것을 요청하는 신청을 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 단, 매수인 또는 임차인이 자발적으로 증명서를 신청하는 경우는 제외합니다.

"실제로 주택 구매자에게 증명서 발급 절차가 지연되는 경우가 많아 주택 구매자의 권리와 증명서 없이 주택 담보 대출을 받는 은행(모기지 등록 절차를 완료하지 않은 경우)에 영향을 미칩니다. 그렇다면 이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?" 푸옹 씨는 궁금해했습니다.

이러한 어려움에 직면하여, 은행은 각 부처, 지사, 지방인민위원회에 토지, 주택 및 토지에 부착된 자산에 대한 행정절차의 일관성과 원활함을 보장하고 토지 사용자와 관련자의 권리를 보장하기 위한 지침 문서를 적시에 발행할 것을 건의합니다.

동시에 전국 토지 데이터베이스의 디지털화, 토지 담보 거래의 온라인 등록, 증명서 발급, 변경 등록 및 업데이트 절차도 디지털화하여 행정 절차를 최소화해야 합니다. 은행에서 담보대출을 받기 전에 검토할 수 있도록 토지 및 토지에 부착된 자산에 대한 정보를 자연자원환경부의 중앙정보채널에 공개하거나, 국가가 토지(담보대출이 있는 경우)를 회수하기 전에 채무 징수를 조정하는 것이 좋습니다.

부동산 담보자산의 부실채권 처리와 관련하여, 베트남 신용기관 자산관리회사 이사회 회원인 도 지앙 남 씨는 차용인이 자산 압류에 협조하지 않을 경우 당사자들이 취할 수 있는 유일한 해결책은 소송을 제기하는 것이라고 말했습니다. 그러나 차용인을 고소하는 조치는 실무적으로 여전히 많은 어려움과 단점을 가지고 있습니다.

"소송 절차 진행에는 시간이 많이 걸립니다. 일반적으로 고객이 협조하지 않으면 소송이 법원에서 해결되지 않고 수년간 지연되어 담보 자산의 보존 및 관리 비용, 감가상각비 등 여러 가지 비용에 큰 영향을 미칩니다."라고 도장남 씨는 말했습니다.