시장 '병목 현상' 해소에 도움이 될 3개 신법안 기대 2개 부문 투자 '밝음' 사회주택 구매 조건

단기적으로 베트남 부동산 시장은 안정적인 흐름을 유지할 것으로 예상되며, 고도로 도시화된 지역의 산업용 및 주거용 부동산이 빠르게 성장할 것으로 전망됩니다. (사진: 린 안)

시장 하이라이트

베트남부동산중개사협회에 따르면, 2024년 8월 베트남 부동산 시장은 세계 경제의 변동과 국내 규제 정책에 따라 많은 어려움과 기회에 직면했습니다.

따라서 주택 시장은 여전히 유망한 시장이며, 특히 하노이 와 호치민시와 같은 대도시에서는 더욱 그렇습니다. 그러나 많은 주택 구매자에게 자금 조달은 여전히 큰 장벽으로 작용하여 부동산 거래 감소로 이어지고 있습니다.

산업용 부동산은 특히 베트남으로의 FDI 유입이 증가하는 상황에서 꾸준히 강세를 보이고 있습니다.

특히, 박닌 , 빈즈엉, 롱안 등의 지방에 조성된 새로운 산업단지는 주로 제조 및 물류 부문에서 외국인 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

부동산 전문가들은 단기적으로 베트남 부동산 시장이 안정적으로 유지될 것으로 예상하며, 도시화가 심한 지역에서 산업용 및 주거용 부동산이 활발하게 개발될 것으로 전망합니다.

그러나 인플레이션, 통화 정책, 세계 경제 상황 등의 요인이 앞으로 몇 달 동안 시장 동향에 큰 영향을 미칠 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

3개 신법에 대한 기대

난단 에 따르면, 베트남 경제의 회복 신호는 정부의 경영 방침이 연간 7%의 GDP 성장 목표를 달성하기 위해 노력함에 따라 점점 더 명확해지고 있으며, 부동산 시장을 포함한 투자 채널의 회복과 발전에 대한 많은 기대가 높아지고 있습니다.

2024년 상반기 부동산 시장은 여러 부문에서 긍정적인 성장 신호를 보였으며, 특히 공급과 유동성 모두 회복세를 보이는 아파트 상품이 두드러졌습니다. 투자 목적이나 거주 목적으로 부동산을 구매하기 위해 "현금"을 투자하는 고객 수가 1차 시장과 2차 시장 모두에서 크게 증가했습니다. 이는 많은 프로젝트의 흡수율이 소폭 개선되는 데 도움이 되었습니다.

산업용 부동산 부문은 베트남으로 쏟아지는 4차 외국인 직접 투자(FDI) 물결을 환영하며 활기를 띠기 시작했습니다. 아파트 부문도 새로운 가격 상승과 유동성 개선으로 활기를 띠고 있으며, 토지 구획도 거래와 이전이 늘어나면서 회복 조짐을 보이기 시작했습니다.

특히, 국회가 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 부동산 시장 관련 3개 법률을 규제보다 5개월 앞당겨 2024년 8월 1일부터 시행하도록 승인하면서 2024년 하반기 부동산 시장이 더욱 긍정적으로 회복될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 이러한 기대감의 근거는 기존의 한계와 문제점을 극복하고, 구체적인 지침 없이도 즉시 적용할 수 있는 혁신적이고 진보적인 규제를 다수 도입한 새로운(개정) 법률이 공포되었기 때문이다.

국회의원들은 토지 이용 관련 제도적 규제를 통일하여 법률의 중복과 상충을 방지하고, 투자 활동과 토지 자원 이용의 투명성을 높이며, 실질적인 역량을 강화하는 것을 목표로 합니다. 따라서 이 법률이 공식적으로 시행되면 새로운 법적 통로가 형성되어 현재 시장의 "병목 현상"을 대부분 해소할 수 있을 것입니다. 현재 문제의 70~80%가 법률에서 기인하기 때문입니다.

시행 과정의 효율성을 확보하기 위해 관련 법령 또한 시장의 흐름을 면밀히 주시하며 양질의 콘텐츠 확보를 기반으로 속도를 내고 있습니다. 물론 법이 "흡수"되기까지는 아직 충분한 시간이 필요하지만, 부동산 시장은 점진적으로 개선된 성과를 거두며 지속 가능한 회복세를 보일 것으로 예상되며, 연말까지 시장 회복세는 뚜렷한 진전을 보일 것으로 예상됩니다.

이러한 이유로 부동산이 주식, 외화, 금, 예금 등과 같은 다른 인기 있는 투자 수단과 함께 투자자들이 선택하는 수단이 되면 "밝은 문"이 열리게 됩니다. 부동산 시장이 다시 "따뜻해지면" 수익을 창출하고, 긍정적인 효과를 통해 경제 발전을 촉진하며, 경제의 다른 많은 산업과 부문으로 확산될 것입니다.

토지가격표는 2025년 말까지 계속 적용됩니다.

2013년 토지법 규정에 따라 성 인민위원회가 발표한 토지가격표(구 토지가격표)는 2025년 12월 31일까지 계속 적용됩니다.

위 정보는 재무부가 2024년 토지법 조항을 시행하는 것에 관한 문서에서 명시한 내용이며, 이 문서는 방금 각 부처, 부처급 기관, 정부 기관, 기타 중앙 기관, 도 및 중앙 직할시의 인민위원회에 전달되었습니다.

토지가격표 적용 전환 처리 문제와 관련하여, 재정부는 2013년 토지법 규정에 따라 도(省) 인민위원회가 발표한 토지가격표가 2025년 12월 31일까지 계속 적용될 것이라고 밝혔습니다.

재정부 문서에는 "필요한 경우, 도 인민위원회는 이 법의 규정에 따라 토지 가격표를 조정하여 현지 토지 가격의 실제 상황에 맞게 결정해야 한다"고 명시되어 있습니다.

2024년 토지법에 따르면, 2026년 8월 1일부터 토지 가격표는 기존 규정인 5년마다 발행하는 것과 달리 시장 동향을 파악하기 위해 각 도의 인민위원회가 연 1회 발행하게 됩니다.

지난달 말, 호찌민시는 조정된 토지 가격표 초안을 발표했습니다. 조정된 토지 가격표의 가격은 기존 토지 가격표보다 훨씬 높아, 많은 곳이 10~30배, 심지어 51배까지 인상되었습니다.

호찌민시 천연자원환경국 국장에 따르면, 현재 사용 중인 2020년 토지 가격표에 일부 미흡한 점이 있어 이번 조정이 필요하다고 밝혔습니다. 토지 가격표는 해당 지역의 실제 상황과 토지 가격에 맞춰 조정되었습니다.

그러나 시는 이러한 요소들을 신중하게 고려할 필요성 때문에 아직 이 조정된 토지가격표를 적용하지 않았습니다.

이전에도 호치민시 주민들은 토지가격 조정으로 인해 토지사용승인 신청이나 용도변경 등에 차질이 생길 것을 우려해 토지사용승인 절차를 서두르기도 했습니다.

최근 호치민시의 많은 토지 이용 전환 신청서는 세무 당국이 지침을 기다리는 동안 세금 계산에 문제가 생겨 중단되었습니다.

하남성 주이티엔 타운의 사회주택 사업 전망 (출처: VGP)

사회주택을 구매하기 위한 조건은 무엇입니까?

2024년 7월 26일자 정부령 제100/2024/ND-CP호 제29조 및 제30조에 따르면, 사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법(2024년 8월 1일 시행)의 여러 조항을 세부적으로 기술하고 있으며, 사회주택 지원 정책을 누리려면 다음과 같은 주택 및 소득 조건을 충족해야 합니다.

주택이 없거나 1인당 평균 주택 면적이 15m2 미만인 경우

“제29조 주택조건

1. 주택이 없는 경우는 주택법 제77조 제1항에 따른 주체와 그 배우자(있는 경우)가 사회주택 매수 또는 임대매수 신청 시 사회주택 사업이 소재하는 도 또는 중앙직할시의 토지이용권 및 토지에 부착된 자산소유권증서에 기재되어 있지 아니한 경우로 한다.

사회주택 사업이 소재하는 도 또는 중앙직할시의 시·군·구 토지등기소 사무소/지점은 토지이용권 및 토지에 부착된 자산 소유권에 대한 명칭 확인 요청을 접수한 날로부터 7일 이내에 본 조에 규정된 사항에 대한 확인을 실시하여야 한다.

2. 주택법 제77조 제1항에 규정된 자가 주택을 소유하고 있으나, 1인당 평균 주택면적이 15㎡ 미만인 경우, 본 조에서 정하는 1인당 평균 주택면적은 신청인 본인, 그 배우자, 부모(있는 경우) 및 그 주택에 상주하는 자녀(있는 경우)를 포함하여 산정합니다.

1인당 평균 주택면적 확인신청이 접수된 날로부터 7일 이내에, 사읍급 인민위원회는 이 항에서 규정한 사항에 대한 확인을 실시하여야 한다.

월 소득 1500만 동 이하

“제30조 소득조건

1. 주택법 제76조 제5항, 제6항 및 제8항의 대상에 대하여는 다음 소득조건을 충족하여야 합니다.

가) 신청자가 미혼인 경우, 신청자가 근무하는 기관, 단위 또는 기업이 확인한 급여표에 따라 계산된 실제 월 소득은 1,500만 VND를 초과해서는 안 됩니다.

신청인이 법률에 따라 혼인한 경우, 신청인과 그 배우자는 신청인이 근무하는 기관, 단위 또는 기업에서 확인한 급여표에 따라 계산된 월 총 소득이 3,000만 VND를 넘지 않아야 합니다.

b) 본 조항에 명시된 주체가 사회주택 매수 또는 임대 매수 등록을 위해 투자자에게 유효한 신청서를 제출한 날로부터 계산된 1년 연속 소득 조건 결정 기간입니다.

2. 주택법 제76조 제5항에 명시된 주체가 근로계약을 체결하지 않은 경우, 미혼인 경우 실제 월 소득은 1,500만 동을 초과할 수 없으며, 법률 규정에 따라 기혼인 경우 신청인과 배우자의 실제 월 소득 합계는 3,000만 동을 초과할 수 없습니다. 읍·면 인민위원회는 확인 요청을 접수한 날로부터 7일 이내에, 본 항에 명시된 주체가 투자자에게 사회주택 매매 또는 임대차 등록을 위한 유효한 신청서를 제출한 날로부터 연속 1년 동안의 소득 상황을 확인해야 합니다.

3. 주택법 제76조 제2항, 제3항 및 제4항의 대상자는 정부의 빈곤기준에 따른 빈곤가구 또는 빈곤차수 가구여야 합니다.

4. 주택법 제76조 제7항의 규정에 의한 주택의 경우에는 이 조 제67조의 소득조건을 적용한다.