* 기자: 쩐 두 리치 박사님, 부동산 시장을 지원하기 위한 많은 해결책이 제시되었지만, 기업들이 계속해서 어려움을 호소하고 자본과 법률 문제 측면에서 "구제"가 필요한 이유는 무엇입니까?

- 박사. TRAN DU LICH: 저는 "구출"이라는 단어에 동의하지 않습니다. 포괄적인 해결책은 필요하지만 "구제"는 필요하지 않습니다.

이번뿐만 아니라 지난 수십 년 동안 베트남 부동산 시장은 매우 빠르고 강력하게 발전했지만 과도한 투기로 인해 건전하지 못했습니다. 물론, 시장 경제에서는 모든 분야에 투기가 존재합니다. 하지만 투기가 과도하면 공급, 수요, 가격이 왜곡됩니다.

예를 들어, 2009~2011년 기간 동안 부동산 시장은 고가 상품군, 미완성 프로젝트, 토지 분할 및 매각, 또는 기초 공사만 마치고 남은 프로젝트에서만 정체되었습니다. 반면, 중저가 부문의 완제품은 부족하더라도 정상적으로 거래되었습니다.

2022년에는 코로나19 팬데믹이 통제된 후 경제 회복에 대한 기대감과 함께 부동산 시장도 많은 상품 부문에서 급속히 성장했으며, 투자와 서핑 붐이 꽤 인기를 끌었습니다. 많은 부동산 회사는 상업 은행과 제휴하여 주택을 구매해야 하는 사람들에게 조건을 마련해 주는 대신 투기를 자극하는 대출에 전념하고 있습니다.

리조트 부동산과 콘도텔이 크게 성장하고 있지만, 도시 지역에는 주거용 주택이 많지 않습니다. 예를 들어, 호치민시에서는 수년 동안 저소득층과 중산층을 위한 주택 부문에서 새로운 프로젝트나 신제품이 출시되지 않았습니다.

* 부동산 시장을 '구제'한다면, 우선순위는 어떻게 될까요?

- 부동산 사업은 신용대출, 채권자금조달, 고객자금대출, 기업자본의 일부를 포함하여 타인의 돈으로 하는 사업이라는 것은 누구나 알고 있는 사실입니다.

정부의 동시적 개혁 프로그램과 병행하여 부동산 시장이 자체적으로 규제되고 정화되도록 해야지 구제 문제를 먼저 해결해야 하는 것은 아닙니다. 사진: 황 트리우

변동성이 큰 금융 시장에서 부동산 시장의 4가지 자본 공급원, 특히 기업 채권을 모두 이용할 수 없게 되면 자본 정체는 불가피합니다. 게다가 개발과 지속적인 실행에 조건이 갖춰진 일련의 프로젝트들이 절차와 법적 문제에 걸려 공급이 늘어나지 않는 상황입니다. 이로 인해 악순환이 발생합니다. 개발 중인 프로젝트는 구현을 계속할 자본이 부족하고, 새로운 프로젝트는 법적 문제에 휘말리게 됩니다.

이런 상황에서 정부의 가장 큰 목표는 단순히 부동산 시장을 당장 해결하는 것이 아니라, 중장기적으로 시장을 건강하게 만드는 비교적 체계적인 계획을 세우는 것이라고 생각합니다.

* 구체적인 해결책은 무엇인가요?

- 금융시장과 부동산시장은 매우 밀접한 상관관계가 있습니다. 따라서 부동산 시장을 개선하기 위한 해결책은 주요 행동 프로그램을 통해 금융 시장의 문제를 처리하는 것과 동기화되어야 합니다.

제도적 측면에서는 부동산 시장과 관련된 모든 법률 규정을 사업 초기부터 운영 및 개발까지 검토해야 합니다. 여기에는 신용제도에 관한 규정, 부동산사업법, 주택법, 토지법, 건설법 등의 규정이 포함됩니다. 이를 통해 1~2개 법률의 어려움을 해결하는 데 그치지 않고 전체 법률 시스템의 미비점을 조정해야 합니다.

법적 병목 현상이 있는 경우 부동산 프로젝트에서 어려움과 장애물을 제거하기 위한 실무 그룹을 제안하여 처리할 전형적인 사례를 선택하고, 다른 곳에서 이 솔루션을 따르고 복제할 수 있는 법적 전제를 만들 수 있습니다.

부동산 투자를 통제하고 제한하기 위해 금융 도구를 활용하세요. 주택 구매자와 투자자 모두에게 자본 지원을 우선시하여 실제 시장 수요가 있는 주택 프로젝트를 우선시함으로써 시장에 적정한 공급을 늘립니다. 실제로, 막대한 자본이 묻힌 버려진 도시 지역이 많이 있습니다.

그렇다면 도움이 필요한 사람들에게 정말로 필요한 주택 프로젝트에 투자할 현금 흐름은 어디에 있을까요? 이 상황은 2차 시장과 비슷합니다. 핵심은 시장이 스스로 정화되고 처리되도록 하는 것이지만, 우리는 어떻게 시장을 구제할 수 있고, 누가 구제할 수 있을까?

대규모 부동산 기업들이 재정적 압박을 줄이기 위해 적극적으로 구조조정을 실시할 것을 권고할 필요가 있다. 투자자들은 부채를 초래하는 프로젝트나 너무 많은 산업이 관련된 프로젝트를 매각하여 스스로를 구조조정할 수 있습니다.

투자자에게는 위험 관리 시스템이 필요하며, 무분별하게 투자해서는 안 되며, 금융 상품을 과도하게 사용해서도 안 됩니다. 국립은행은 최근 전국에서 부동산 사업체들이 동시에 수십 개의 프로젝트를 개발하는 사례를 인용했습니다. 어떻게 하면 그들을 구할 수 있을까? 은행 측에서는 이 그룹에 속한 기업의 부채를 이전하거나, 구조조정, 연장 또는 연기할 수 없습니다.

가장 중요한 것은 지금 당장 시작하는 것입니다. 기다릴수록 더 어려워질 것입니다!

(계속)