재고를 결정하는 기준은 무엇입니까?

건설부의 최신 보고서에 따르면, 2024년 1분기 전국 56개 성·시의 사업별 부동산 재고는 약 23,029세대(아파트, 단독주택, 토지 포함)이며, 그 중 아파트는 3,706세대, 단독주택 8,468채 토지에는 10,855개의 구획이 있습니다. 이에 따라 재고비율은 주로 개별 주택 부동산 부문과 프로젝트 토지 구획에 집중되어 있음을 알 수 있다.

건설부는 현재 3,706채의 아파트가 재고로 있다고 밝혔지만, 실제 숫자는 훨씬 더 많습니다.

DKRA 그룹 R&D부장인 보 홍 탕 씨는 부동산 재고란 부동산 프로젝트에서 성공적으로 거래되지 않은 제품의 수를 의미한다고 말했습니다.

Thang 씨에 따르면, 재고 데이터는 법령 44/2022/ND-CP 제3조 1항에 따라 부동산 사업체가 보고한 데이터를 기반으로 합니다. 법령에 따르면, 부동산 재고는 법률의 규정에 따라 거래가 가능하지만 보고 기간 동안 거래가 이루어지지 않은 프로젝트의 부동산 수량입니다.

보고 기간은 분기별로 실시되며, 투자자는 법령 44/2022/ND-CP에 첨부된 양식 10호 및 12호에 따라 프로젝트 정보 및 거래 현황(부동산 재고 정보 포함)을 보고해야 합니다.

이 중 양식 10에는 거래 가능한 부동산 프로젝트 및 부동산 상품에 대한 정보와 자료가 포함되어 있습니다. 양식 12에는 해당 프로젝트의 부동산 거래 현황에 대한 정보와 자료가 포함되어 있습니다.

현실은 데이터와 다르다

부동산업계에서는 건설부가 발표한 재고 수치가 실제로는 정확하지 않다고 주장한다. 쩐 아인 그룹 부동산 회사의 하 반 티엔 부사장은 현재 재고 데이터를 보고하는 기업은 증권 거래소에 상장된 기업이라고 말했습니다.

비상장 부동산 기업은 연간 재무제표만 보고합니다. 부동산 사업체들이 문제를 "회피"하는 방법에 대한 확인되지 않은 정보도 있는데, 일부 투자자들은 상품을 판매할 수 없어서 회사 직원들이 자신의 이름으로 상품을 구매하도록 한 다음 은행에서 돈을 빌려 현금 흐름을 확보한다는 것입니다. 이러한 제품을 구매하는 고객이 있는 경우, 사업체는 실제 고객에게 판매하기 위해 은행에서 대출금을 상환하므로 제품은 성공적으로 판매된 것으로 간주되지만 실제로는 여전히 재고입니다. 따라서 게시된 재고 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.

티엔 씨에 따르면, 실제 재고는 보고된 수치보다 더 많습니다. 주식시장에 상장되지 않은 부동산 사업의 수가 매우 많고, 이러한 사업은 지방에서 많은 프로젝트를 진행하고 있으며, 판매된 상품의 양이 수년간 지속되기 때문입니다.

예를 들어, 빈즈엉에는 모든 법적 서류를 갖춘 아파트 프로젝트가 많지만, 판매된 제품의 수는 매우 적습니다. 구체적으로, 4,966개의 아파트를 보유한 아스트랄 시티 프로젝트를 진행하는 단코이 그룹은 2020년부터 분양을 시작했지만, 위에 나열된 상품 중 약 40%만 분양되었습니다. Le Phong Group은 모든 법적 서류를 갖춘 3개 프로젝트를 판매 중이며, 2개 프로젝트의 주택을 인도하는 과정에 있습니다. 팔리지 않은 제품의 수는 거의 1,000개에 달합니다.

게다가 빈즈엉에는 현재 오랫동안 판매를 위해 열려 있고 거의 완료된 프로젝트가 수십 개나 있지만 투자자들은 여전히 ​​재고를 판매하고 있습니다. 건설부에 따르면 현재 시장에는 약 3,706채의 아파트가 재고로 남아 있다. 보시다시피, 데이터는 매우 다릅니다.

또는 호치민시의 경우 2023년에 시장에 출시된 프로젝트는 적지만, 상품의 수량은 적지 않습니다. 예를 들어, 시티의 MT Eastmark City 프로젝트가 있습니다. 2021년부터 현재까지 약 2,000개의 아파트 상품이 판매된 투득지구는 여전히 투자자에 의해 판매 중입니다. 2019년부터 매각된 노바랜드 그룹의 1군 프로젝트는 아직 팔리지 않은 상품이 있습니다. 빈찬구 안지아그룹 아파트 프로젝트는 이미 인도되었지만 여전히 많은 재고가 남아 있다... 그러나 2024년 초 호치민시 건설국은 호치민시에 현재 재고가 없다고 보고했다.

또한, 재고에 대한 이야기도 꼭 언급해야 할 것 같습니다. 2022년부터 지금까지 어려운 재정 상황을 겪으면서 부동산 상품을 주문했지만 자금 여력이 부족했던 많은 고객들이 투자자에게 상품을 반품해야 했기 때문에 이 정도의 재고 규모도 상당히 큽니다.

또한 법령의 규정에 따라 거래가 가능한 사업에 적용되는 법령 44/2022/ND-CP 제3조 1항에 근거하여 재고로 산정하는 것도 문제입니다.

예를 들어, 호치민시에는 현재 많은 프로젝트가 분양을 위해 오픈되어 건설되고 고객에게 인도되었지만, 아직 거래에 대한 법적 조건을 충족하지 못해 투자자와 고객은 집값의 최대 95%를 받았음에도 불구하고 단지 계약금 계약만으로 자리를 확보하고 있습니다. 이러한 프로젝트는 법적 요건을 충족하지 못하기 때문에 여전히 미형성 프로젝트로 간주되며, 제품이 매진되지 않으면 재고로 간주할 수 없습니다.